Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt am Main — eine Stelle, kein Sachverständigen-Weg
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Frankfurt am Main nur eine Anlaufstelle: die Bauaufsicht Frankfurt als zentrale Behörde für das gesamte Stadtgebiet. Zuständig ist dort konkret dasselbe Sachgebiet, das auch die Baulasten führt – ein administrativer Zusammenhang, der auf den ersten Blick nicht naheliegt, sich aber daraus erklärt, dass beide Vorgänge am Ende dieselbe Frage betreffen: was rechtlich zu einem Gebäude gehört und was nicht. Bundesrechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG, ausgestaltet durch eine bundeseinheitliche Verwaltungsvorschrift aus den 1970er-Jahren – diese eröffnet den Ländern jedoch die Möglichkeit, per Landesrecht zusätzlich einen zweiten Weg über einen öffentlich bestellten Sachverständigen zuzulassen. Wer aus anderen Bundesländern einen solchen zweiten Weg kennt, sollte für Hessen nicht davon ausgehen, dass er auch hier existiert: Diese Alternative, die einige andere Bundesländer kennen, sieht das hessische Recht nicht vor – zuständig bleibt ausschließlich die Bauaufsichtsbehörde.
Was die Bauaufsicht Frankfurt bei der Abgeschlossenheit prüft
Die Prüfung folgt bundesweit denselben Kriterien des Wohnungseigentumsgesetzes – nur die zuständige Stelle und der administrative Zuschnitt unterscheiden sich zwischen den Bundesländern und Kommunen:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach § 3 Abs. 2 WEG – vollständige Trennung durch Wände und Decken sowie ein eigener, abschließbarer Zugang je Einheit.
- Ein gemeinsam genutzter Flur oder ein zentrales Treppenhaus ist dabei unschädlich, solange jede einzelne Einheit selbst separat verschließbar bleibt – abgeschlossen bezieht sich auf die Einheit, nicht auf das gesamte Gebäude.
- Grundlage ist der eingereichte, bemaßte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung durch die Behörde ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Anders als man bei einer eigenständigen Leistung vermuten könnte, hat die Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt kein eigenes Sachgebiet, sondern wird zusammen mit den Baulasten bearbeitet – Anträge gehen an dieselbe Stelle, unter derselben Kontaktadresse. Das hat einen sachlichen Grund: Beide Vorgänge dokumentieren rechtlich verbindlich, wie ein Gebäude baulich und rechtlich strukturiert ist, und beide münden in Einträge, auf die sich Notare, Banken und das Grundbuchamt verlassen. Eine Alternative über einen öffentlich bestellten Sachverständigen, wie sie einige andere Bundesländer kennen, gibt es in Hessen nicht – wer in Frankfurt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht, kommt an der Bauaufsicht nicht vorbei.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, etwa für ein Vorhaben auf dem Riedberg, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – die Bauaufsicht Frankfurt prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen, ohne dass eine zusätzliche Vermessung nötig wird.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte der Bauaufsicht, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo Akte und Institut für Stadtgeschichte nicht weiterhelfen. Gerade bei mehrfach umgebauten Altbauten weicht der tatsächliche Bestand oft von jedem vorhandenen Plan ab, sodass sich eine Vermessung ohnehin lohnt.
Welche Unterlagen für Ihre Frankfurter Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom betroffenen Gebäudetyp:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude, üblicherweise ein aktueller Grundbuchauszug.
- Formloser Antrag beim zuständigen Sachgebiet
Zu richten an das für Baulasten und Abgeschlossenheitsbescheinigungen zuständige Sachgebiet der Bauaufsicht Frankfurt.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Frankfurt am Main – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Nordend-Altbaus mit neun Einheiten
Seit 2026 genügt hier – sofern das Gebäude außerhalb eines Milieuschutzgebiets liegt – allein die Abgeschlossenheitsbescheinigung; eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung entfällt, anders als noch bis Ende 2025. Der Aufteilungsplan entsteht dabei häufig erst per Vor-Ort-Vermessung, weil für das Gebäude keine vollständige Vorkriegsakte mehr existiert.
Neubauprojekt auf dem Riedberg mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen, sobald die Einheiten durchgehend nummeriert sind.
Bürogeschosse in einem Bankenviertel-Hochhaus
Für die Aufteilung in einzelne Teileigentumseinheiten prüft dasselbe Sachgebiet dieselben Kriterien wie bei einer Wohnung – nur bezogen auf Büroflächen statt auf Wohnräume. Als Sonderbau liegt für das Gebäude ohnehin eine vollständige Genehmigungsplanung vor, aus der sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar ableiten lässt.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt am Main ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Frankfurt läuft alles über eine einzige Behörde und ein einziges Sachgebiet:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Eigentumsnachweis zusammenstellen
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude wird dem Antrag beigefügt.
- Antrag beim zuständigen Sachgebiet der Bauaufsicht Frankfurt stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, an dieselbe Stelle, die auch die Baulasten führt.
- Prüfung anhand des Aufteilungsplans
Die Behörde prüft die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten ausschließlich anhand der eingereichten Zeichnung.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Frankfurt beeinflusst
Weil eine einzige Behörde zuständig ist, wirken sich in Frankfurt vor allem diese Faktoren aus:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang verlängern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Auslastung des zuständigen Sachgebiets
Da eine einzige Stelle für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist und dort Baulasten sowie Abgeschlossenheitsbescheinigungen gemeinsam bearbeitet werden, wirkt sich deren aktuelle Auslastung unmittelbar auf die Bearbeitungsdauer aus.
- Wohn- oder Gewerbenutzung der Einheiten
Gemischt genutzte Gebäude, etwa mit Ladenflächen im Erdgeschoss oder Büroflächen in einem Hochhaus, verlangen eine sauberere Abgrenzung der Nutzungseinheiten im Aufteilungsplan als ein reines Wohnhaus.
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