Teilungserklärung in Falkensee — zwei Behörden, beide in Nauen
Mit der Teilungserklärung wird aus einem Gebäude eine Mehrzahl selbstständiger Eigentumseinheiten. Sie bestimmt, was Sondereigentum ist und was allen gemeinsam gehört, legt die Miteigentumsanteile fest und regelt, wie die Gemeinschaft miteinander umgeht. Beurkundet wird sie von einer Notarin oder einem Notar, eingetragen wird sie im Grundbuch — und dazwischen liegt der Teil, der in der Praxis am häufigsten hakt: die Bauunterlagen.
In Falkensee führen zwei Wege zu diesem Punkt. Der eine ist das Zweifamilienhaus, das über Jahrzehnte als ein Objekt genutzt wurde und nun geteilt werden soll — etwa nach einem Erbfall oder wenn eine Generation auszieht. Der andere ist die nachträglich geschaffene Einliegerwohnung im Souterrain oder im ausgebauten Dach, die verkauft oder getrennt beliehen werden soll.
Beide Wege haben eine Falkenseer Besonderheit gemeinsam. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt die Bauaufsichtsbehörde aus, und das ist hier das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland. Das Grundbuch führt das Amtsgericht Nauen. Beide Stellen sitzen in Nauen, keine davon im Falkenseer Rathaus.
Wann eine Aufteilung in Betracht kommt
Der Anlass ist selten baulich, meist wirtschaftlich oder familiär:
- Ein Zweifamilienhaus soll auf zwei Eigentümerinnen oder Eigentümer aufgeteilt werden.
- Eine Einliegerwohnung soll getrennt verkauft oder beliehen werden.
- Im Erbfall soll die Immobilie real geteilt statt gemeinsam gehalten werden.
- Ein Mehrfamilienhaus soll in einzelne Wohnungen aufgeteilt werden.
- Ein rückwärtiges Gebäude auf demselben Flurstück soll rechtlich verselbstständigt werden.
- Eine Kombination aus Wohnen und Gewerbe soll eigentumsrechtlich getrennt werden.
Eine Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, aber ihr Inhalt kommt aus der Bauaufnahme. Drei Größen entscheiden darüber, ob die spätere Gemeinschaft funktioniert, und alle drei stehen fest, bevor beurkundet wird. Die erste sind die Miteigentumsanteile. Sie bestimmen, wie Kosten verteilt und Stimmen gewichtet werden, und werden üblicherweise aus dem Verhältnis der Wohnflächen abgeleitet. Beruht diese Berechnung auf geschätzten oder aus alten Plänen übernommenen Zahlen, verteilt die Gemeinschaft über Jahrzehnte Kosten nach einem falschen Schlüssel — korrigieren lässt sich das später nur mit Zustimmung aller Beteiligten. Die zweite ist die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Sie folgt dem Aufteilungsplan, und jeder Raum, der dort keiner Einheit zugeordnet ist, gehört im Zweifel allen. Bei Falkenseer Häusern betrifft das regelmäßig Kellerräume, Spitzböden und angebaute Nebengebäude, die über Jahre von einer Partei allein genutzt wurden, ohne dass das je geregelt worden wäre. Die dritte sind die Flächen außerhalb des Gebäudes. Auf den tief geschnittenen Grundstücken, die für Falkensee typisch sind, ist der Garten oft das eigentliche Streitthema: Wer darf welchen Teil nutzen, wer stellt wo sein Auto ab, wer verantwortet die alten Bäume und die Genehmigung, wenn einer davon gefällt werden soll. Solche Fragen gehören als Sondernutzungsrechte in die Teilungserklärung — später einzufügen ist ungleich schwieriger, als sie vorher zu klären.
Die beiden Wege zur Aufteilung
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Konstellationen:
Teilung durch den Alleineigentümer
Eine einzelne Eigentümerin oder ein einzelner Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile. Der übliche Weg bei einem Zweifamilienhaus in einer Hand.
Vertragliche Einräumung unter Miteigentümern
Gehört das Grundstück bereits mehreren, räumen sie sich gegenseitig Sondereigentum an bestimmten Wohnungen ein. Typisch nach einem Erbfall mit mehreren Beteiligten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung
In beiden Fällen muss die Bauaufsichtsbehörde bestätigen, dass die Einheiten baulich abgeschlossen sind. Ohne diese Bescheinigung legt das Grundbuchamt keine getrennten Blätter an.
Gemeinschaftsordnung als Teil der Erklärung
Kostenverteilung, Instandhaltungspflichten und Sondernutzungsrechte werden hier geregelt. Das ist der Teil, den das Notariat gestaltet und der die spätere Praxis prägt.
Was an Bauunterlagen zusammenkommt
Der rechtliche Teil steht und fällt mit diesen Anlagen:
- Aufteilungsplan
Grundrisse aller Geschosse mit durchgehender Nummerierung, aus der hervorgeht, welcher Raum zu welcher Einheit gehört.
- Schnitte und Ansichten
Soweit die Bauaufsicht sie für die Beurteilung der Abgeschlossenheit verlangt — bei Einheiten über mehrere Ebenen regelmäßig.
- Wohnflächenberechnung je Einheit
Getrennt ausgewiesen, weil daraus die Miteigentumsanteile abgeleitet werden. Die verwendete Methode gehört ins Ergebnis.
- Darstellung des Gemeinschaftseigentums
Treppenhaus, Heizungsraum, Waschküche und Flure werden kenntlich gemacht und keiner Einheit zugeordnet.
- Freiflächenplan
Für Sondernutzungsrechte an Garten- und Stellplatzflächen — auf den großen Falkenseer Grundstücken der Teil mit dem größten Konfliktpotenzial.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Vom Bauordnungsamt des Landkreises Havelland erteilt, auf Grundlage des eingereichten Aufteilungsplans.
Wie Falkenseer Aufteilungen zustande kommen
Zweifamilienhaus nach einem Erbfall
Zwei Geschwister wollen getrennte Einheiten statt einer Erbengemeinschaft. Die Flächen werden getrennt ermittelt, bevor über die Anteile gesprochen wird.
Einliegerwohnung im Souterrain
Vor der Aufteilung ist zu klären, ob die Räume als Wohnung genehmigt sind. Ist das nicht der Fall, steht die Nutzungsänderung vor der Teilungserklärung.
Haupthaus und rückwärtiges Gebäude
Auf einer tiefen Parzelle mit zwei Gebäuden. Neben der Abgeschlossenheit sind Zuwegung, Leitungsführung und Stellplätze zu regeln.
Nachträglich ausgebautes Dachgeschoss
Die obere Einheit ist erst später entstanden. Ob sie den heutigen Anforderungen an Aufenthaltsräume genügt, entscheidet über die Bescheinigung.
Wie wir die Aufteilung vorbereiten
Unser Teil endet dort, wo die notarielle Gestaltung beginnt:
- Bestand aufnehmen
Alle Einheiten und die Gemeinschaftsflächen werden gemessen — Grundlage sowohl für den Aufteilungsplan als auch für die Flächenberechnung.
- Abgeschlossenheit prüfen
Wir sehen uns an, ob jede Einheit für sich abschließbar ist und über einen eigenen Zugang verfügt, und benennen, wo Nacharbeit nötig wäre.
- Aufteilungsplan zeichnen
Mit durchgehender Nummerierung und klarer Trennung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum, einschließlich der Freiflächen.
- Bescheinigung beantragen
Die Unterlagen gehen an das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland; Rückfragen beantworten wir aus den Zeichnungen heraus.
- An das Notariat übergeben
Plan, Bescheinigung und Flächenberechnung bilden die Anlagen zur Teilungserklärung, die anschließend beurkundet und beim Amtsgericht Nauen eingetragen wird.
Was den Aufwand bestimmt
Vier Faktoren, die den Umfang der Vorbereitung erklären:
- Zahl der Einheiten
Jede Einheit braucht eigene Flächen, eigene Nummerierung und eine eigene Prüfung auf Abgeschlossenheit.
- Klarheit der baulichen Trennung
Wo Zugänge, Leitungen oder Nebenräume gemeinsam genutzt werden, ist die Abgrenzung aufwendiger als bei zwei sauber getrennten Geschossen.
- Umfang der Freiflächenregelung
Auf großen Grundstücken sind Gartenteile, Zufahrten, Stellplätze und Nebengebäude zuzuordnen — ein eigener Planungsschritt.
- Zustand der vorhandenen Unterlagen
Ohne verwertbare Pläne beginnt die Vorbereitung beim Aufmaß. Im Falkenseer Altbestand ist das eher die Regel als die Ausnahme.
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