Kubaturberechnung in Falkensee — Volumen statt Fläche, und warum das oft die bessere Zahl ist

Q: Was ist der Unterschied zwischen Kubatur und Wohnfläche?

Die Wohnfläche beschreibt, wie viel Fläche zum Wohnen dient, und kürzt niedrige Bereiche nach festen Regeln. Die Kubatur beschreibt, wie viel Volumen gebaut wurde, einschließlich Konstruktion, Keller und Dachraum. Beide Zahlen sind richtig und beantworten unterschiedliche Fragen.

Q: Kann ich die Kubatur aus der Wohnfläche hochrechnen?

Nicht belastbar. Bei den anderthalbgeschossigen Häusern, die den Falkenseer Bestand prägen, klaffen beide Werte besonders weit auseinander, weil der Dachraum viel Volumen und wenig anrechenbare Fläche liefert. Ein pauschaler Faktor trifft dann weder das eine noch das andere.

Q: Zählt der Keller mit?

Beim Brutto-Rauminhalt ja. Wie er im jeweiligen Verwendungszweck gewichtet wird, ist eine andere Frage — deshalb weisen wir den Kelleranteil getrennt aus, statt ihn in einer Gesamtzahl verschwinden zu lassen.

Q: Brauche ich für die Berechnung einen Ortstermin?

In der Regel ja, weil Außenmaße und vor allem Höhen gebraucht werden. Liegt bereits ein Aufmaß mit Schnitten vor, lässt sich die Kubatur daraus ableiten. Aus Grundrissen allein geht es nicht, weil die Geschoss- und Dachhöhen fehlen.

Q: Wofür wird die Kubatur im Bauantrag gebraucht?

Die Bauvorlagenverordnung verlangt je nach Vorhaben Angaben zum Rauminhalt, und auch die Einordnung in das Maß der baulichen Nutzung greift auf Volumenangaben zurück. Beim Ersatzneubau dient sie zusätzlich dem Vergleich zwischen dem, was abgebrochen wird, und dem, was entsteht.

Q: Ist die Berechnung für die Versicherung dieselbe wie für den Antrag?

Die Ermittlung des Rauminhalts folgt derselben Systematik, die Abgrenzung kann sich aber unterscheiden — etwa bei überdachten, nicht umschlossenen Bauteilen oder bei freistehenden Nebengebäuden. Deshalb halten wir fest, welche Teile einbezogen wurden, damit die Zahl für den jeweiligen Zweck einsetzbar bleibt.

Q: Wie wird ein angebauter Wintergarten behandelt?

Er wird als eigener Bauteil erfasst und getrennt ausgewiesen. Ob er in die Gesamtsumme eingeht, hängt vom Zweck ab und davon, wie er ausgeführt ist — allseits umschlossen und überdeckt zählt anders als überdacht und offen. In den Falkenseer Siedlungslagen ist dieser Fall so häufig, dass wir ihn standardmäßig separat führen.

Die Kubaturberechnung ermittelt, wie viel Bauwerk vorhanden ist. Üblich ist der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277: das umbaute Volumen einschließlich der Konstruktion, gemessen an den äußeren Begrenzungsflächen. Anders als bei der Wohnfläche ist dabei gleichgültig, ob ein Raum bewohnbar ist. Gezählt wird, was gebaut wurde.

Diese Unterscheidung ist bei Falkenseer Häusern folgenreicher als anderswo. Der hiesige Bestand besteht überwiegend aus ein- bis anderthalbgeschossigen Gebäuden mit ausgebauten oder ausbaufähigen Dächern, viele davon über Jahrzehnte um Anbauten, Wintergärten und Nebengebäude erweitert. Nach den Anrechnungsregeln der Wohnflächenverordnung fällt ein erheblicher Teil dieses Volumens heraus — unter Schrägen, im Keller, in unbeheizten Anbauten. Wer ein solches Gebäude versichern, bewerten oder abbrechen lassen will, braucht deshalb nicht die Wohnfläche, sondern den Rauminhalt.

Er ist zugleich eine Größe, die sich nicht schätzen lässt. Länge mal Breite mal Höhe funktioniert bei einem Quader; bei einem Haus mit Satteldach, Anbau auf anderem Niveau und teilweise unterkellertem Grundriss nicht.

Wofür der Rauminhalt gebraucht wird

Immer dort, wo es um den Umfang eines Bauwerks geht statt um seine Nutzbarkeit:

Für die Gebäudeversicherung und die Ermittlung der Versicherungssumme.
Für Wertermittlungen nach dem Sachwertverfahren.
Für die Kalkulation eines Abbruchs oder Ersatzneubaus.
Als Angabe in Bauvorlagen, wo die Bauvorlagenverordnung sie verlangt.
Für den Vergleich zwischen Bestand und geplantem Neubau.
Für die Einordnung eines Vorhabens in das Maß der baulichen Nutzung.

Warum sich Kubatur nicht aus der Wohnfläche hochrechnen lässt

Der Versuch wird regelmäßig unternommen und geht bei Falkenseer Häusern besonders schief. Der Grund liegt in der Bauweise. Nehmen Sie ein anderthalbgeschossiges Siedlungshaus mit niedrigem Kniestock: Der Dachraum umschließt ein erhebliches Volumen, von dem nach den Anrechnungsregeln der Wohnflächenverordnung nur ein Bruchteil als Wohnfläche zählt — unter einem Meter lichter Höhe gar nichts, zwischen einem und zwei Metern die Hälfte. Für die Kubatur dagegen zählt der gesamte umbaute Raum bis zur Dachhaut. Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche können deshalb sehr unterschiedliche Rauminhalte haben, je nachdem, wie steil das Dach ist und wie hoch der Kniestock. Der Keller verschärft das noch: Er bleibt bei der Wohnfläche fast immer außen vor, gehört beim Brutto-Rauminhalt aber dazu. Dasselbe gilt für unbeheizte Anbauten, verglaste Veranden und angebaute Garagen — Bauteile, die in den Falkenseer Siedlungslagen fast zur Standardausstattung gehören. Hinzu kommt, dass diese Anbauten oft auf anderem Niveau stehen und eigene Geschosshöhen haben. Eine Hochrechnung mit einem pauschalen Umrechnungsfaktor trifft dann keine der beiden Zahlen. Was stattdessen gebraucht wird, sind Außenmaße je Bauteil, die zugehörigen Höhen und eine saubere Abgrenzung, welche Bauteile in die Berechnung eingehen. Erst dann ist die Zahl das, was sie sein soll: nachvollziehbar und für den jeweiligen Zweck brauchbar.

Wie gerechnet wird

Die DIN 277 unterscheidet Bereiche, die je nach Zweck unterschiedlich einfließen:

Vollständig umschlossene Bauteile

Der Hauptteil des Rauminhalts: allseits umschlossene und überdeckte Bereiche, gemessen an den äußeren Begrenzungsflächen.

Nicht allseits umschlossene Bereiche

Überdachte, aber offene Bauteile wie Carports oder Loggien werden getrennt ausgewiesen, weil sie nicht in jeden Verwendungszweck eingehen.

Unterhalb der Geländeoberfläche

Kellergeschosse zählen zum Rauminhalt. Für Bewertung und Versicherung wird ihr Anteil in der Regel gesondert benannt.

Dachraum

Bis zur Dachhaut gerechnet, unabhängig von Ausbauzustand und Nutzbarkeit — bei Falkenseer Häusern regelmäßig der größte Einzelposten neben dem Erdgeschoss.

Was die Berechnung enthält

Damit die Zahl von Dritten geprüft werden kann:

Aufstellung nach Bauteilen
Hauptgebäude, Anbau, Keller, Nebengebäude — jeweils einzeln mit Zwischensumme, nicht als Gesamtwert ohne Herleitung.
Zugrunde gelegte Außenmaße
Länge, Breite und Höhe je Bauteil, mit Angabe der Bezugsflächen. So bleibt jeder Rechenschritt nachvollziehbar.
Höhen aus dem Schnitt
Geschosshöhen und Dachgeometrie werden dem aufgenommenen Schnitt entnommen, nicht aus der Ansicht abgeschätzt.
Abgrenzungsentscheidungen
Welche Bauteile einbezogen und welche ausgenommen wurden, wird benannt — vor allem bei angebauten Garagen und überdachten Freisitzen.
Angabe der Regelgrundlage
Nach welcher Fassung gerechnet wurde, gehört ins Ergebnis, damit die Zahl einordenbar bleibt.

Falkenseer Anlässe für eine Kubaturberechnung

Versicherungssumme für ein erweitertes Siedlungshaus

Das Gebäude hat heute deutlich mehr Volumen als bei Abschluss der Police. Die Berechnung macht den Unterschied belegbar.

Abriss und Ersatzneubau

Der Rauminhalt des Bestands ist die Bezugsgröße für die Abbruchkalkulation — und der Vergleichswert für das, was neu entstehen soll.

Sachwertermittlung für einen Erbfall

Wo die Wohnfläche wegen ausgedehnter Dach- und Kellerbereiche wenig aussagt, ist der Rauminhalt die belastbarere Größe.

Vorhaben mit mehreren Nebengebäuden

Auf großen Parzellen stehen häufig Schuppen, Garagen und Gartenhäuser. Ihre Anteile werden getrennt ausgewiesen, weil nicht jeder Zweck sie mitrechnet.

Wie die Zahl entsteht

Vier Schritte aus einer Aufnahme, die Höhen und Außenmaße mitnimmt:

Zweck bestimmen
Versicherung, Bewertung, Abbruch oder Bauvorlage — davon hängt ab, welche Bauteile einbezogen und wie sie ausgewiesen werden.
Außen und innen aufnehmen
Außenmaße, Geschosshöhen, Dachgeometrie und der Geländeanschluss werden vor Ort erfasst, ergänzt um die Bauteile, die nicht zum Hauptbaukörper gehören.
Nach Bauteilen rechnen
Jeder Baukörper wird einzeln ermittelt, dann zusammengeführt. Abgrenzungen werden dokumentiert statt stillschweigend getroffen.
Aufstellung übergeben
Sie erhalten die Herleitung mit Einzelwerten und Gesamtsumme, auf Wunsch zusammen mit den zugrunde liegenden Zeichnungen.

Was den Aufwand bestimmt

Vier Punkte, die den Umfang einer Falkenseer Berechnung erklären:

Zahl der Baukörper
Ein kompaktes Haus ist schnell gerechnet. Hauptgebäude, Anbau, Wintergarten, Garage und Gartenhaus sind fünf getrennte Ermittlungen.
Dachform
Ein Satteldach ist geometrisch überschaubar. Walm-, Krüppelwalm- und mehrfach gekehlte Dächer verlangen deutlich mehr Aufnahmepunkte.
Unterkellerung
Teilweise unterkellerte Gebäude — im hiesigen Bestand häufig — müssen abschnittsweise erfasst werden statt in einem Rechteck.
Vorhandene Unterlagen
Liegt bereits ein Aufmaß mit Schnitten vor, verkürzt sich der Weg erheblich, weil die Höhen bereits belegt sind.