Energieausweis in Falkensee — für Häuser aus drei sehr verschiedenen Bauepochen

Q: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis — was gilt für mein Falkenseer Haus?

Bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das seither nicht auf das damals eingeführte Wärmeschutzniveau gebracht wurde, ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Das trifft auf einen großen Teil des hiesigen Altbestands zu. Ob eine spätere Sanierung ausreicht, zeigt erst die Gebäudeaufnahme.

Q: Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellung. Er verliert seine Gültigkeit vorher nicht automatisch, wird aber inhaltlich überholt, wenn Sie umfassend sanieren — dann lohnt sich eine Neuausstellung, weil der bessere Wert sonst nirgends dokumentiert ist.

Q: Ich habe mein Dachgeschoss ausgebaut — ändert das etwas?

Ja, und zwar deutlich. Ein ausgebautes Dach vergrößert die beheizte Fläche und verändert die wärmeübertragende Hülle. Bei den anderthalbgeschossigen Falkenseer Häusern ist die Dachfläche energetisch der wichtigste Bauteil überhaupt; ein Ausweis, der noch vom unbeheizten Speicher ausgeht, bildet das Gebäude nicht ab.

Q: Wie lange dauert die Erstellung?

Beim Verbrauchsausweis hängt es vor allem daran, wie schnell die Abrechnungen der letzten drei Jahre vorliegen. Beim Bedarfsausweis kommt die Gebäudeaufnahme dazu; nach dem Ortstermin vergehen bis zur Ausstellung üblicherweise wenige Arbeitstage.

Q: Brauche ich je Wohnung einen eigenen Ausweis?

Nein, der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Bei einer Eigentümergemeinschaft gilt er für das gesamte Haus; die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer nutzen ihn für Verkauf oder Vermietung ihrer Einheit.

Q: Muss ich wegen eines schlechten Werts sanieren?

Aus dem Ausweis selbst folgt keine Sanierungspflicht. Er dokumentiert einen Zustand und enthält Empfehlungen. Pflichten können sich aus anderen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes ergeben, etwa beim Eigentümerwechsel für bestimmte Bauteile — das ist aber unabhängig davon, welche Klasse im Ausweis steht.

Der Energieausweis ist bundesrechtlich geregelt. Maßgeblich ist das Gebäudeenergiegesetz, nicht die Landesbauordnung — bei einem Falkenseer Haus gelten deshalb dieselben Regeln wie bei einem in Bayern. Was sich örtlich unterscheidet, ist der Bestand, für den der Ausweis ausgestellt wird, und in Falkensee ist der ungewöhnlich gespreizt.

Drei Bauepochen prägen die Stadt. Die erste sind die Siedlungshäuser, die nach der Parzellierung ab 1907 und nach der Zusammenlegung von Falkenhagen und Seegefeld 1923 in den zwanziger und dreißiger Jahren entstanden — errichtet lange vor jeder Wärmeschutzanforderung, oft eingeschossig mit ausgebautem Dach. Die zweite ist die Nachkriegszeit, in der die damalige Landgemeinde stark wuchs. Die dritte ist die Phase nach 1990: 1999 überschritt Falkensee 30.000 Einwohnerinnen und Einwohner, 2006 waren es 40.000, heute rund 45.000 — ein großer Teil dieses Zuwachses ging mit Neubau einher, der bereits geltenden energetischen Anforderungen unterlag.

Für den Energieausweis heißt das: Zwei Häuser in derselben Straße können völlig unterschiedliche Ausgangslagen haben, und die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis ist nicht in jedem Fall frei.

Wann Sie einen Ausweis brauchen

Die Pflicht knüpft an bestimmte Anlässe an, nicht an den Wunsch, den Zustand zu kennen:

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses.
Bei jeder Neuvermietung oder Verpachtung.
Beim Neubau, dort als Ergebnis des energetischen Nachweises.
Nach umfassenden Sanierungen, wenn ein neuer Nachweis geführt wird.
Für die Angabe der Kennwerte in Immobilienanzeigen.
Für Förderanträge, die eine energetische Einordnung verlangen.

Warum die Wahl der Ausweisart im Falkenseer Altbestand keine ist

Der Verbrauchsausweis gilt als der einfachere Weg, weil er auf Abrechnungen beruht statt auf einer Gebäudeaufnahme. Für einen erheblichen Teil des Falkenseer Bestands steht er aber gar nicht zur Wahl. Das Gebäudeenergiegesetz schreibt den Bedarfsausweis vor, wenn ein Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude nicht durch spätere Maßnahmen auf das Wärmeschutzniveau gebracht wurde, das ab 1977 galt. Genau darunter fallen die Siedlungshäuser der zwanziger und dreißiger Jahre, die erweiterten Wochenendhäuser und viele Nachkriegsbauten — also der typische Falkenseer Altbestand. Ob eine spätere Sanierung ausreicht, um diese Grenze zu überschreiten, lässt sich nicht am Baujahr ablesen. Dafür ist zu prüfen, was tatsächlich gedämmt, erneuert und ausgetauscht wurde, und das ergibt sich aus der Gebäudeaufnahme. Der zweite Grund, warum die Frage in Falkensee mehr Gewicht hat als anderswo, ist die Aussagekraft. Ein Verbrauchsausweis bildet ab, wie geheizt wurde, nicht wie das Gebäude beschaffen ist. Bei einem Haus, das über Jahrzehnte um Anbauten und ein ausgebautes Dach erweitert wurde und in dem einzelne Bereiche kaum beheizt werden, ergibt der Verbrauchswert ein schmeichelhaftes und für Kaufinteressenten wertloses Bild. Der Bedarfsausweis rechnet dagegen mit dem Gebäude selbst und macht die Schwachstellen sichtbar — unbequemer, aber die Grundlage für jede Sanierungsentscheidung.

Die beiden Ausweisarten im Vergleich

Sie beantworten unterschiedliche Fragen und sind deshalb nicht gegeneinander austauschbar:

Bedarfsausweis

Beruht auf den Eigenschaften des Gebäudes: Hüllflächen, Bauteilaufbauten, Fenster, Anlagentechnik. Das Ergebnis ist unabhängig davon, wie die Bewohnerschaft heizt, und liefert Ansatzpunkte für Modernisierungen.

Verbrauchsausweis

Beruht auf den Abrechnungen der letzten drei zusammenhängenden Jahre, witterungsbereinigt. Er ist schneller erstellt, sagt aber mehr über das Nutzerverhalten als über die Bausubstanz.

Wann eine Wahlmöglichkeit besteht

Bei Wohngebäuden ab fünf Wohnungen sowie bei jüngeren oder entsprechend sanierten Gebäuden. Dann entscheidet der Zweck: Für eine Sanierungsplanung ist der Bedarfsausweis die tragfähigere Grundlage.

Bei Neubau und Vollsanierung

Hier fällt der Ausweis als Ergebnis des ohnehin zu führenden energetischen Nachweises an und ist keine separate Entscheidung.

Welche Angaben gebraucht werden

Für den Bedarfsausweis muss das Gebäude beschrieben sein, nicht nur benannt:

Geometrie des Gebäudes
Beheizte Fläche, Volumen und die wärmeübertragende Hülle. Fehlen Pläne, wird die Geometrie aus einem Aufmaß gewonnen.
Aufbau der Außenbauteile
Wände, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke — mit Materialien und Dämmschichten, soweit feststellbar.
Fenster und Türen
Verglasung, Rahmenart und Baujahr. In den Falkenseer Siedlungshäusern stammen die Fenster oft aus mehreren Austauschrunden.
Anlagentechnik
Wärmeerzeuger, Baujahr, Verteilung, Warmwasserbereitung und vorhandene erneuerbare Anteile.
Sanierungshistorie
Was wann gedämmt oder erneuert wurde. Diese Angaben entscheiden mit darüber, ob überhaupt eine Wahl zwischen den Ausweisarten besteht.
Verbrauchsabrechnungen
Beim Verbrauchsausweis über drei zusammenhängende Jahre, einschließlich Leerstandszeiten, die berücksichtigt werden müssen.

Drei typische Falkenseer Ausgangslagen

Siedlungshaus der Dreißigerjahre, teilsaniert

Neue Fenster, gedämmte oberste Geschossdecke, alte Außenwände. Ob die Sanierung ausreicht, um die Wahl zwischen den Ausweisarten zu eröffnen, klärt erst die Aufnahme.

Erweitertes Wochenendhaus

Kern in leichter Bauweise, massiver Anbau daneben. Die wärmeübertragende Hülle setzt sich aus sehr unterschiedlichen Bauteilen zusammen und muss abschnittsweise erfasst werden.

Einfamilienhaus aus der Wachstumsphase nach 1990

Errichtet unter geltenden Wärmeschutzanforderungen, oft mit noch originaler Heizungsanlage. Hier steht die Anlagentechnik im Vordergrund, nicht die Hülle.

Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dach

Der Dachbereich ist energetisch die entscheidende Fläche. Wie er gedämmt wurde, lässt sich häufig nur an Details der Ausführung ablesen.

So entsteht der Ausweis

Vier Schritte, deren erster über die Dauer entscheidet:

Ausweisart klären
Baujahr, Zahl der Wohnungen und Sanierungsstand bestimmen, ob ein Verbrauchsausweis zulässig ist oder der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Gebäude aufnehmen
Hüllflächen, Bauteilaufbauten, Fenster und Anlagentechnik werden erfasst — bei fehlenden Plänen zusammen mit einem Aufmaß.
Berechnen
Aus den Gebäudedaten werden die Kennwerte ermittelt und die Einordnung in die Effizienzklasse vorgenommen.
Ausweis ausstellen
Sie erhalten das registrierte Dokument mit den Kennwerten für Ihre Anzeige und den Modernisierungsempfehlungen, soweit sie vorgesehen sind.

Was den Aufwand bestimmt

Vier Punkte, die den Umfang der Arbeit erklären:

Art des Ausweises
Ein Verbrauchsausweis stützt sich auf vorhandene Abrechnungen. Ein Bedarfsausweis verlangt die vollständige Erfassung des Gebäudes.
Verfügbarkeit von Unterlagen
Liegen Pläne und Nachweise über frühere Sanierungen vor, verkürzt das die Aufnahme erheblich. Im Falkenseer Altbestand fehlen sie häufig.
Komplexität der Gebäudehülle
Anbauten, Gauben, Wintergärten und teilweise beheizte Bereiche vergrößern die Hüllfläche und die Zahl der zu erfassenden Bauteile.
Zahl der Nutzungseinheiten
Bei mehreren Wohnungen sind Verteilung, Warmwasserbereitung und gegebenenfalls getrennte Abrechnungen zusätzlich zu berücksichtigen.