Bauantrag in Falkensee — der Antrag geht nach Nauen, nicht ins Rathaus
Falkensee hat rund 45.000 Einwohnerinnen und Einwohner, ein eigenes Rathaus und ein eigenes Stadtplanungsamt. Was es nicht hat, ist eine eigene Bauaufsicht. Genehmigt wird beim Landkreis Havelland, und dessen Bauordnungsamt betreut das östliche Kreisgebiet von Nauen aus. Die Stadtverwaltung sagt das auf ihren eigenen Seiten unmissverständlich: Bauantragsformulare darf sie weder herausgeben noch annehmen.
Diese Trennung ist mehr als eine Adressfrage. Sie zerlegt ein Bauvorhaben in zwei Zuständigkeiten, die beide bedient werden wollen. Planungsrecht, Bebauungsplan und Baumschutz sitzen in Falkensee. Die Entscheidung über den Antrag sitzt im Kreis. Wer beide Seiten in der falschen Reihenfolge anspricht, verliert keine Genehmigung, aber Wochen.
Dazu kommt, dass die Brandenburgische Bauordnung gerade mitten in einem Umbau steckt. Ein Teil der Neuerungen gilt seit Sommer 2026, der zweite und größere Teil greift zum 1. Januar 2027 und sortiert die Verfahrensarten neu. Wer heute plant und im nächsten Jahr einreicht, sollte wissen, in welchem der beiden Systeme sein Vorhaben landen wird.
Welche Falkenseer Vorhaben ein Verfahren auslösen
Faustregel: Sobald sich Kubatur, Höhe oder Zweck eines Gebäudes ändern, ist die Bauaufsicht im Spiel. Typische Auslöser im hiesigen Bestand:
- Der Ersatzneubau anstelle eines Siedlungshauses aus der Zwischenkriegszeit.
- Anbauten und Wintergärten, die die überbaute Fläche vergrößern.
- Aufstockungen und der Ausbau bisher ungenutzter Dachräume zu Aufenthaltsräumen.
- Ein zweites Wohnhaus im hinteren Teil einer tiefen Parzelle.
- Die Umwandlung eines ehemaligen Wochenendhauses in eine dauerhaft bewohnte Einheit.
- Größere Nebengebäude, sobald sie die Grenzen der Verfahrensfreiheit überschreiten.
In vielen Städten ist die Verfahrenswahl eine Formalie. In Falkensee ist sie der Punkt, an dem sich der Aufwand entscheidet, und zwar aus einem historischen Grund: Weite Teile der Stadt gehen auf die Parzellierung ab 1907 und den Siedlungsbau der zwanziger und dreißiger Jahre zurück. Diese Bereiche sind gewachsen, nicht überplant. Wo kein rechtswirksamer Bebauungsplan gilt, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB, also nach dem Einfügen in die vorhandene Umgebung — und genau dort greifen weder das Bauanzeigeverfahren noch das vereinfachte Verfahren nach heutiger Fassung der BbgBO, weil beide einen passenden Plan voraussetzen. Solche Vorhaben laufen im vollen Baugenehmigungsverfahren. Umgekehrt gibt es in Falkensee Bereiche mit eigenen Plänen, etwa in Finkenkrug und im Zentrum, in denen der kürzere Weg offensteht. Praktisch bedeutet das zweierlei. Erstens muss vor jeder Zeichnung geklärt sein, in welchem Regime das Grundstück liegt; die Übersicht der Bebauungs- und Grünordnungspläne führt die Stadt. Zweitens verschiebt sich diese Landkarte zum 1. Januar 2027, wenn das vereinfachte Verfahren auf alle Vorhaben außer Sonderbauten ausgeweitet wird. Ein Anbau, der heute noch das volle Verfahren durchläuft, kann dann in den kürzeren Weg fallen. Wer nicht unter Zeitdruck steht, sollte diesen Stichtag bei der Terminplanung mitdenken — der Umfang der einzureichenden Unterlagen ändert sich dadurch allerdings nicht, nur die Prüftiefe der Behörde.
Die vier Wege der Brandenburgischen Bauordnung
Bis zum Jahreswechsel gilt die folgende Einteilung; sie stammt aus den §§ 61 bis 64 BbgBO:
Verfahrensfrei nach § 61
Kleinere Vorhaben, für die weder Antrag noch Anzeige nötig sind. Das materielle Baurecht — Abstandsflächen, Planungsrecht, Nachbarrecht — gilt trotzdem und wird nur eben von niemandem vorab geprüft.
Bauanzeigeverfahren nach § 62
Offen für Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer Höhe, sofern ein rechtswirksamer Bebauungsplan gilt und das Vorhaben ihm entspricht. Zum 1. Januar 2027 wird dieser Weg durch eine Genehmigungsfreistellung abgelöst.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63
Dieselbe Planbindung, aber erweitert auf Wohngebäude geringer und mittlerer Höhe. Ab 2027 soll dieser Weg für sämtliche Vorhaben außer Sonderbauten gelten und damit zum Normalfall werden.
Baugenehmigungsverfahren nach § 64
Der Auffangweg für alles Übrige — und in den nicht überplanten Falkenseer Siedlungslagen bislang der Regelfall. Geprüft wird umfassend gegen Baugesetzbuch, Bauordnung und sonstiges öffentliches Recht.
Was in die Bauvorlagen gehört
Der Umfang richtet sich nach der Brandenburgischen Bauvorlagenverordnung. Für ein Wohnbauvorhaben in Falkensee kommt regelmäßig zusammen:
- Lageplan auf Katastergrundlage
Zeigt das Flurstück, das geplante Vorhaben, die Abstandsflächen und die Anbindung an Straße und Ver- sowie Entsorgung. Für die Kataster-Grundlage ist die Katasterbehörde oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur zuständig.
- Grundrisse, Schnitte, Ansichten
Maßstäblich, durchgehend bemaßt und untereinander widerspruchsfrei. Im Bestand setzt das ein Aufmaß voraus, weil Altpläne die über Jahrzehnte gewachsenen Anbauten selten korrekt abbilden.
- Baubeschreibung
Erläutert Nutzung, Bauart und Ausführung in der von der Verordnung vorgegebenen Gliederung. Sie muss zu den Zeichnungen passen — Abweichungen zwischen beiden sind der häufigste Anlass für Rückfragen.
- Flächen- und Maßberechnungen
Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Nutzungsflächen, je nach Vorhaben Rauminhalt. Sie belegen, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans oder das Maß der Umgebungsbebauung eingehalten sind.
- Nachweis der Erschließung und der Stellplätze
Zufahrt, Wasser, Abwasser und die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück. Auf tiefen Parzellen mit rückwärtiger Bebauung ist die Zufahrt der kritische Punkt.
- Angaben zum Baumbestand
Auf den waldartigen Falkenseer Grundstücken gehört die Lage der geschützten Bäume in die Freiflächendarstellung — sie entscheidet mit darüber, wo überhaupt gebaut werden kann.
- Bautechnische Nachweise
Standsicherheit und Brandschutz werden je nach Gebäudeklasse verlangt. Dafür ist eine gesonderte Fachplanung nötig, die nicht Teil unseres Leistungsumfangs ist; wir stimmen unsere Zeichnungen aber darauf ab.
Vier Ausgangslagen aus Falkensee
Anbau an ein Siedlungshaus in Seegefeld
Kein Bebauungsplan, Beurteilung nach § 34 BauGB, dazu ein Altbestand ohne verwertbare Pläne. Erst das Aufmaß, dann die Frage nach dem Verfahren.
Neubau im überplanten Bereich Finkenkrug
Hier gibt es Festsetzungen, an denen sich das Vorhaben messen lassen muss — dafür steht der kürzere Verfahrensweg offen, solange das Vorhaben dem Plan entspricht.
Zweites Haus auf einer tiefen Gartenstadt-Parzelle
Die aus der Aufteilung ab 1907 stammenden Grundstücke sind oft tief genug für eine zweite Baustelle. Ob das zulässig ist, hängt an Erschließung, Abstandsflächen und Baumbestand — eine Frage für die Bauvoranfrage, nicht für den Bauantrag.
Ehemaliges Wochenendhaus in Falkenhöh
Was als Ferienhaussiedlung begann, wird heute dauerhaft bewohnt. Der Weg dorthin führt in aller Regel über ein Verfahren, weil sich die Nutzung und meist auch die Kubatur ändern.
Wie wir Ihren Falkenseer Bauantrag vorbereiten
Zwei Adressen, ein Vorgang — die Reihenfolge nimmt viel Reibung heraus:
- Planungsrechtliche Lage feststellen
Zuerst wird geklärt, ob ein Bebauungsplan gilt oder nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Daran hängt der Verfahrensweg und damit der gesamte weitere Zuschnitt.
- Bestand aufnehmen
Beim Ortstermin entstehen die Maße des Gebäudes und die für die Freiflächendarstellung nötigen Angaben, einschließlich der geschützten Bäume auf dem Grundstück.
- Bauvorlagen zeichnen
Grundrisse, Schnitte und Ansichten entstehen im eigenen Haus, dazu Baubeschreibung und Berechnungen. Alle Teile werden gegeneinander geprüft, bevor etwas das Haus verlässt.
- Kommunale Seite bedienen
Wo das gemeindliche Einvernehmen oder eine Fällgenehmigung gebraucht wird, wird das parallel angestoßen und nicht erst, wenn der Kreis danach fragt.
- Elektronisch einreichen und begleiten
Der Antrag geht digital an das Bauordnungsamt. Rückfragen der Bauaufsicht beantworten wir aus den Unterlagen heraus, ohne dass neu gezeichnet werden muss.
Woran sich der Aufwand in Falkensee bemisst
Nicht die Quadratmeter allein bestimmen den Aufwand, sondern diese vier Größen:
- Planungsrechtliche Ausgangslage
Ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist schneller begründet als eines, das sich in eine uneinheitlich gewachsene Umgebung einfügen muss.
- Zustand der Bestandsunterlagen
Liegen brauchbare Pläne vor, ist die Zeichnung eine Fortschreibung. Fehlen sie — im Falkenseer Altbestand die Regel —, steht ein vollständiges Aufmaß am Anfang.
- Eingriffstiefe des Vorhabens
Ein Wintergarten verlangt weniger Nachweise als eine Aufstockung, bei der sich Höhenentwicklung, Abstandsflächen und Dachform gleichzeitig verändern.
- Situation auf dem Grundstück
Geschützter Baumbestand, eine schmale Zufahrt oder ein rückwärtiger Bauplatz erzeugen zusätzliche Abstimmungen mit der Stadt, bevor der Antrag überhaupt hinausgeht.
Alle Leistungen in Falkensee
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Falkensee ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starten Sie die Einreichung des Bauantrages ganz einfach hier.
