Aufteilungspläne für Falkensee — die Nummer entscheidet, wem der Raum gehört
Der Aufteilungsplan ist eine Zeichnung mit ungewöhnlich langer Wirkung. Er bestimmt, welcher Raum zu welcher Eigentumseinheit gehört, und er tut das über eine durchgehende Nummerierung, die jedes Zimmer, jeden Kellerraum und jeden Abstellraum eindeutig zuordnet. Über die Teilungserklärung wird er Bestandteil des Grundbuchs — und ab diesem Zeitpunkt ist er nicht mehr die Darstellung einer Absicht, sondern die Grundlage jeder späteren Auseinandersetzung in der Eigentümergemeinschaft.
In Falkensee entstehen solche Pläne meistens für vergleichsweise kleine Gebäude: Zweifamilienhäuser, Häuser mit Einliegerwohnung, gelegentlich ein Grundstück mit Vorder- und Hinterhaus. Der Bestand besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, und die wenigsten davon wurden je für eine Aufteilung geplant. Genau das macht die Zeichenarbeit anspruchsvoller als bei einem Neubau mit sauber getrennten Etagen.
Geprüft wird der Plan vom Bauordnungsamt des Landkreises Havelland, das auf seiner Grundlage die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt. Die Stadt Falkensee ist an diesem Schritt nicht beteiligt.
Wann ein Aufteilungsplan erstellt wird
Er gehört zu jeder Begründung von Wohnungseigentum, taucht aber auch später wieder auf:
- Bei der erstmaligen Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumseinheiten.
- Wenn eine Einliegerwohnung eigentumsrechtlich verselbstständigt wird.
- Bei der Zuordnung von Keller-, Speicher- und Nebenräumen zu bestehenden Einheiten.
- Wenn Sondernutzungsrechte an Garten- oder Stellplatzflächen begründet werden.
- Bei nachträglichen Änderungen des Zuschnitts bereits aufgeteilter Einheiten.
- Wenn ein vorhandener Plan den heutigen Zustand nicht mehr abbildet.
Die Nummerierung ist kein Ordnungsschema, sondern eine Eigentumszuweisung. Alles, was im Aufteilungsplan die Nummer einer Einheit trägt, wird deren Sondereigentum. Alles, was keine Nummer trägt, bleibt Gemeinschaftseigentum und gehört damit allen — auch wenn es faktisch seit Jahrzehnten von einer Partei allein genutzt wird. Dieser Mechanismus ist einfach und wird trotzdem regelmäßig unterschätzt, weil die betroffenen Räume unscheinbar sind. In Falkenseer Häusern sind es typischerweise: der Kellerraum unter der Treppe, der als Werkstatt genutzt wird; der Spitzboden über dem ausgebauten Dachgeschoss; die angebaute Garage; das Gartenhaus hinten auf der Parzelle; der zweite Kellerabgang, den nur eine Partei benutzt. Wird all das beim Zeichnen übergangen, entsteht eine Gemeinschaft, in der jede Nutzung dieser Bereiche formal geduldet, aber nicht gesichert ist — und beim ersten Eigentümerwechsel wird daraus ein Konflikt. Umgekehrt gibt es Bereiche, die nicht Sondereigentum werden können, etwa tragende Bauteile, das Dach, die Fassade und die Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Für Flächen, die man einer Einheit zuordnen möchte, ohne sie zu Sondereigentum machen zu können — Gartenteile, Stellplätze, Zuwegungen —, gibt es das Sondernutzungsrecht, das in der Teilungserklärung geregelt und im Plan dargestellt wird. Auf den tief geschnittenen Falkenseer Grundstücken ist dieser Teil oft umfangreicher als die Aufteilung des Gebäudes selbst.
Wie ein prüffähiger Plan aufgebaut ist
Vier Konventionen, an denen die Prüfstelle einen brauchbaren Plan erkennt:
Durchgehende Nummerierung
Jede Einheit erhält eine feste Nummer, die in jedem Geschoss und in jedem Nebenraum wieder auftaucht. Sprünge oder doppelte Vergaben führen zu Rückfragen.
Eindeutige Abgrenzung
Die Grenzen des Sondereigentums werden zeichnerisch hervorgehoben, sodass ohne Beschriftung erkennbar ist, wo eine Einheit endet.
Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums
Treppenhaus, Heizungsraum, Waschküche und Flure werden als solche markiert und tragen bewusst keine Einheitennummer.
Vollständigkeit über alle Ebenen
Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachraum gehören dazu — auch Ebenen ohne Wohnräume, weil dort die Nebenräume liegen.
Was der Plan zeigt
Der Umfang orientiert sich an dem, was die Bauaufsicht für die Beurteilung braucht:
- Grundrisse aller Geschosse
Maßstäblich, mit Raumbezeichnungen, Einzelflächen und der Nummer der jeweiligen Einheit.
- Schnitte bei mehrgeschossigen Einheiten
Wo sich eine Einheit über mehrere Ebenen erstreckt, macht der Schnitt die Zuordnung und die Abgeschlossenheit nachvollziehbar.
- Zugänge und abschließbare Türen
Sie belegen, dass jede Einheit eigenständig erschlossen und für sich abschließbar ist.
- Nebenräume mit Zuordnung
Kellerabteile, Speicherräume und Abstellflächen tragen dieselbe Nummer wie die Einheit, zu der sie gehören sollen.
- Freiflächenplan
Für Sondernutzungsrechte an Garten, Zufahrt und Stellplätzen — auf Falkenseer Grundstücken meist der umfangreichste Teil.
- Legende
Sie erklärt Nummern, Schraffuren und Farben, damit der Plan auch Jahre später ohne Rückfragen lesbar bleibt.
Aus der Zeichenpraxis in Falkensee
Zweifamilienhaus mit Kellerabteilen
Die Wohnungen sind schnell zugeordnet. Die eigentliche Arbeit steckt in den fünf Kellerräumen, von denen bisher niemand genau sagen konnte, wer sie nutzt.
Einheit über Erd- und Dachgeschoss
Eine Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen. Der Schnitt zeigt die Zusammengehörigkeit und die Abgrenzung zur Nachbareinheit.
Grundstück mit Vorder- und Hinterhaus
Auf tiefen Parzellen nicht selten. Neben den Gebäuden werden Zuwegung, Stellplätze und Gartenteile im Freiflächenplan zugeordnet.
Nachträgliche Ergänzung eines Gartenhauses
Es steht seit Jahren da, taucht im alten Plan aber nicht auf. Ohne Aufnahme und Zuordnung bliebe es Gemeinschaftseigentum.
Wie der Plan entsteht
Vier Schritte, an deren Ende ein Dokument steht, das ins Grundbuch geht:
- Aufmaß und Bestandsaufnahme
Alle Räume aller Ebenen werden gemessen, einschließlich Nebengebäuden und der Flächen auf dem Grundstück.
- Zuordnung abstimmen
Wir gehen mit Ihnen durch, welcher Raum zu welcher Einheit gehören soll — insbesondere die Nebenräume, an die zuerst niemand denkt.
- Zeichnen und nummerieren
Die Geschosse werden gezeichnet, die Nummerierung konsequent durchgezogen und das Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
- Einreichen und übergeben
Der Plan geht mit dem Antrag an das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland und anschließend als Anlage an das Notariat.
Was den Aufwand bestimmt
Vier Punkte erklären den Umfang der Zeichenarbeit:
- Zahl der Einheiten
Mit jeder Einheit wächst nicht nur die Zahl der Räume, sondern auch die der Abgrenzungen, die eindeutig sein müssen.
- Menge der Nebenräume
Keller, Speicher, Garagen und Gartenhäuser müssen einzeln aufgenommen und zugeordnet werden — im Falkenseer Bestand oft zahlreich.
- Umfang der Freiflächenzuordnung
Auf großen Parzellen kommt zur Gebäudezeichnung ein eigener Plan für Garten, Zufahrt und Stellplätze hinzu.
- Verfügbarkeit einer Bestandsaufnahme
Liegt bereits ein aktuelles Aufmaß vor, ist der Plan schnell aufgebaut. Andernfalls beginnt der Vorgang beim Ortstermin.
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