Aufmaß in Falkensee — ein Bestand, der in Etappen gewachsen ist

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Falkensee?

Kleinere Wohnungen sind meist innerhalb einer Stunde aufgenommen. Bei Einfamilienhäusern über mehrere Geschosse, mit ausgebautem Dach oder mit Anbauten aus verschiedenen Jahrzehnten dauert es entsprechend länger. Die Zeichenarbeit danach läuft ohne Ihre Anwesenheit.

Q: Reicht der Plan aus meiner Bauakte nicht?

Als Ausgangspunkt oft ja, als Grundlage für Zahlen selten. Ein Genehmigungsplan zeigt den Zustand zum Zeitpunkt der Genehmigung. Alles, was danach angebaut, ausgebaut oder verändert wurde, fehlt darin — und genau das prägt den Falkenseer Bestand.

Q: Warum finde ich für mein Grundstück kaum Unterlagen?

Weil Falkensee bis 1961 eine Landgemeinde war und viele Gebäude aus einer Zeit stammen, in der weder die Dokumentation noch die Zuständigkeiten den heutigen entsprachen. Hinzu kommt, dass Erweiterungen in Eigenleistung häufig gar nicht aktenkundig wurden. Das Aufmaß ersetzt diese fehlende Dokumentation.

Q: Muss ich beim Termin dabei sein?

Jemand muss aufschließen und alle Räume zugänglich machen — dauerhaft anwesend sein müssen Sie nicht. Bei vermieteten Einheiten ist die rechtzeitige Ankündigung gegenüber den Mietparteien der kritische Punkt, weil ein nicht betretener Raum die Aufnahme unvollständig macht.

Q: Wird auch das Grundstück vermessen?

Wir nehmen das Gebäude auf, dazu auf Wunsch den Geländeanschluss und die Lage prägender Bäume. Die amtliche Vermessung von Grundstücksgrenzen ist etwas anderes: Dafür sind die Katasterbehörde oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zuständig, und für einen Bauantrag wird der amtliche Lageplan von dort benötigt.

Q: In welchen Formaten bekomme ich die Ergebnisse?

Standardmäßig als PDF, auf Wunsch zusätzlich als CAD-Datei zur Weiterbearbeitung. Letzteres lohnt sich, wenn nach der Aufnahme noch geplant wird — dann arbeiten Fachplanungen auf derselben Geometrie weiter, statt sie neu zu erzeugen.

Ein Aufmaß beantwortet eine einzige Frage: Wie sieht dieses Gebäude tatsächlich aus? Nicht wie es geplant war, nicht wie es in der Bauakte steht, sondern wie es heute dasteht. In Falkensee liegen zwischen diesen drei Antworten oft mehrere Jahrzehnte.

Das hat mit der Entstehungsgeschichte zu tun. Die Stadt ist aus einer Parzellierung hervorgegangen, die ab 1907 große Grundstücke für die Besiedlung zuschnitt; 1923 wurden Falkenhagen und Seegefeld zusammengelegt, und in den zwanziger und dreißiger Jahren wuchs der Ort rasch mit Zuzug aus Berlin. Vieles davon begann klein: eine Sommerhütte, ein einfaches Siedlungshaus, ein Wochenendhaus mit ausbaufähigem Dach. Was daraus wurde, entstand in Etappen — eine Veranda wurde geschlossen, ein Zimmer angebaut, das Dach ausgebaut, ein Nebengebäude an das Haus angeschlossen.

Bis 1961 war Falkensee eine Landgemeinde, und zwar nach zeitgenössischer Einordnung die größte Deutschlands. Aus dieser Zeit sind Bauunterlagen selten vollständig überliefert, und wenn, dann in einem Detaillierungsgrad, der für eine heutige Flächenberechnung oder einen Bauantrag nicht ausreicht. Wer belastbare Zahlen braucht, misst nach.

Wann sich eine Aufnahme lohnt

Ein Aufmaß ist selten Selbstzweck. Es steht am Anfang von etwas anderem:

Vor einem Verkauf, wenn die Flächenangabe im Exposé belastbar sein soll.
Vor einem Bauantrag, weil Bestandszeichnungen zum Gebäude passen müssen.
Vor der Aufteilung in Wohnungseigentum, für Aufteilungsplan und Miteigentumsanteile.
Bei Mietverhältnissen, in denen die vereinbarte Fläche strittig geworden ist.
Vor einer Sanierung, damit Fachplanungen auf einer gemeinsamen Grundlage arbeiten.
Nach einem Erbfall, wenn niemand mehr weiß, was wann angebaut wurde.

Warum alte Falkenseer Pläne die Etappen nicht zeigen

Ein Bauplan dokumentiert immer einen Zeitpunkt: den der Genehmigung. Alles, was danach kam, taucht darin nicht auf — es sei denn, jemand hat für jede Veränderung ein eigenes Verfahren geführt und die Akte fortgeschrieben. In den Falkenseer Siedlungslagen ist das die Ausnahme. Typisch ist stattdessen ein Grundstück, auf dem in den dreißiger Jahren ein kleines Haus entstand, das in den fünfziger Jahren einen Anbau bekam, in den achtziger Jahren einen geschlossenen Wintergarten und irgendwann danach ein ausgebautes Dach. Jede dieser Etappen hat die Fläche verändert, mehrere haben die Kubatur verändert, und keine ist zwingend im ältesten vorhandenen Plan zu sehen. Dazu kommt eine bauliche Eigenheit dieser Häuser: Sie wurden oft in Eigenleistung erweitert, mit Wandstärken, die nicht dem Regelaufbau entsprechen, und mit Anschlüssen, die im Grundriss nicht rechtwinklig sind. Wer solche Gebäude aus dem Altplan heraus rechnet, produziert Zahlen, die im Zweifel niemanden überzeugen — weder eine Bank noch eine Käuferin noch die Bauaufsicht des Landkreises. Ein Aufmaß löst das, indem es nicht interpretiert, sondern misst. Aufgenommen werden Raummaße, lichte Höhen, Wandstärken, Öffnungen, Deckenversprünge und Dachschrägen. Was am Ende herauskommt, ist eine Bestandsdokumentation, auf der jede weitere Leistung aufsetzen kann, ohne dass jemand noch einmal anreisen muss.

Wie aufgenommen wird

Das Verfahren richtet sich nach dem Zweck, nicht nach der Gewohnheit:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessung

Der Regelfall für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Raum für Raum, mit Kontrollmaßen über die Gesamtlänge, damit sich Einzelfehler nicht aufsummieren.

Aufnahme in mehreren Ebenen

Bei Häusern mit ausgebautem Dach kommt die Höhenaufnahme dazu: Kniestock, Firsthöhe, Neigung. Ohne sie lässt sich die anrechenbare Fläche unter Schrägen nicht ermitteln.

Erfassung des Außenbaukörpers

Wo Ansichten, Kubatur oder ein Bauantrag folgen sollen, werden zusätzlich Außenmaße, Geländeanschluss und Dachüberstände aufgenommen.

Übernahme vorhandener Daten

Liegt bereits eine Punktwolke oder ein digitaler Rundgang vor, arbeiten wir daraus — sofern die Erfassung vollständig genug ist, um daraus Maße abzuleiten.

Was wir vorab brauchen und was Sie erhalten

Hilfreich vor dem Termin, verbindlich danach:

Vorhandene Pläne, auch alte
Selbst ein unvollständiger Altplan spart Zeit, weil er zeigt, wo Veränderungen zu erwarten sind. Er ersetzt die Aufnahme nicht.
Zugang zu allen Räumen
Auch Keller, Spitzboden, Nebengebäude und verschlossene Abstellräume. Ein nicht betretener Raum bleibt eine Lücke in der Dokumentation.
Bemaßte Grundrisse als Ergebnis
Maßstäblich gezeichnet, mit Raumbezeichnungen, Einzelflächen und den für die weitere Verwendung nötigen Maßketten.
Schnitte und Ansichten auf Wunsch
Aus derselben Aufnahme abgeleitet — sinnvoll, wenn ein Antrag oder eine Sanierungsplanung folgt.
Datei in weiterverwendbarem Format
Neben dem PDF auf Wunsch eine CAD-Datei, mit der Fachplanungen und spätere Änderungen ohne Nachzeichnen möglich sind.

Typische Falkenseer Aufnahmen

Siedlungshaus mit drei Bauphasen

Ursprungsbau, Anbau, Wintergarten. Die Aufnahme trennt, was zusammengewachsen ist, und macht die Flächenanteile nachvollziehbar.

Erweitertes Wochenendhaus

Leichte Bauweise im Kern, massiver Anbau daneben. Wandstärken und Raumhöhen unterscheiden sich hier innerhalb desselben Gebäudes deutlich.

Zweifamilienhaus vor der Aufteilung

Hier zählt jeder Quadratmeter, weil aus den Flächen später Miteigentumsanteile werden. Gemeinschaftsflächen werden getrennt erfasst.

Neubau der Neunzigerjahre mit ausgebautem Dach

Die Pläne sind vorhanden, weichen aber im Dachgeschoss von der Ausführung ab — ein häufiger Befund bei Häusern aus der Wachstumsphase nach 1990.

Vom Termin zur Zeichnung

Vier Schritte, meist innerhalb weniger Arbeitstage:

Zweck klären
Verkauf, Antrag, Aufteilung oder Sanierung — davon hängt ab, welche Maße erhoben werden müssen und in welcher Genauigkeit.
Vor Ort aufnehmen
Raummaße, Höhen, Öffnungen, Wandstärken und Anschlüsse. Kleinere Wohnungen sind meist in einer Stunde erfasst, verwinkelte Häuser über mehrere Geschosse dauern länger.
Zeichnen und prüfen
Aus den Feldaufnahmen entstehen die Zeichnungen; Kontrollmaße und Gesamtabmessungen werden gegengerechnet, bevor etwas herausgeht.
Ergebnisse übergeben
Sie erhalten die vereinbarten Unterlagen digital. Weitere Leistungen aus derselben Aufnahme sind später ohne neuen Termin möglich.

Was den Aufwand einer Aufnahme bestimmt

Vier Faktoren, die den Umfang eines Falkenseer Termins erklären:

Größe und Geschosszahl
Jedes zusätzliche Geschoss bedeutet eigene Raummaße, eigene Höhen und einen weiteren Abgleich der Grundrisse untereinander.
Verwinkelung und Bauphasen
Ein rechteckiger Grundriss ist schnell erfasst. Ein Haus, das über Jahrzehnte gewachsen ist, hat Versprünge, schiefe Winkel und wechselnde Wandstärken.
Dachgeschoss und Schrägen
Wo unter Schrägen gerechnet werden muss, kommt die Höhenaufnahme dazu — sie entscheidet über die anrechenbare Fläche.
Gewünschte Ergebnisse
Nur Grundrisse oder zusätzlich Schnitte, Ansichten, Flächenberechnung und CAD-Datei: Der Ortstermin bleibt derselbe, die Nachbearbeitung nicht.