Abgeschlossenheitsbescheinigung in Falkensee — was der Landkreis Havelland bestätigt
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine bauaufsichtliche Bestätigung mit einer sehr engen Aussage: Die geplanten Einheiten sind baulich voneinander abgeschlossen. Sie sagt nichts über Wohnwert, Zustand oder Wert der Immobilie und auch nichts darüber, ob eine Nutzung genehmigt ist. Ohne sie legt das Grundbuchamt aber keine getrennten Wohnungsgrundbücher an — womit sie zur Eintrittskarte für jede Aufteilung wird.
Für Falkensee ist die Zuständigkeit der Punkt, an dem viele Anträge zunächst falsch abbiegen. Ausgestellt wird die Bescheinigung von der Bauaufsichtsbehörde, und das ist hier nicht die Stadt, sondern das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland, das für den Osten des Kreises von Nauen aus arbeitet und für Wohnungseigentumsvorgänge ein eigenes Verfahren führt.
Inhaltlich betrifft das in Falkensee vor allem Zweifamilienhäuser und nachträglich geschaffene Einliegerwohnungen. Der hiesige Bestand besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern, viele davon über Jahrzehnte erweitert — und genau bei solchen Gebäuden ist die Abgeschlossenheit nicht selbstverständlich, sondern eine Frage der Ausführung.
Wann die Bescheinigung gebraucht wird
Immer dann, wenn aus einem Objekt getrennte Eigentumseinheiten werden sollen:
- Vor der Beurkundung einer Teilungserklärung.
- Bei der Einräumung von Sondereigentum unter mehreren Miteigentümern.
- Wenn eine Einliegerwohnung getrennt verkauft oder beliehen werden soll.
- Bei der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne Wohnungen.
- Wenn Gewerbeflächen als Teileigentum verselbstständigt werden.
- Bei nachträglicher Änderung des Zuschnitts bereits aufgeteilter Einheiten.
Der Begriff klingt abstrakt, die Prüfung ist es nicht. Verlangt wird, dass jede Einheit baulich vollständig von den anderen getrennt ist und für sich abgeschlossen werden kann: eigener Zugang, abschließbare Tür, feste Wände und Decken gegenüber den Nachbareinheiten sowie die Räume, die eine Wohnung ausmachen — insbesondere Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC innerhalb der eigenen Einheit. In Falkenseer Häusern, die über mehrere Jahrzehnte erweitert und umgenutzt wurden, ist das häufiger ein Problem als bei einem planmäßig errichteten Mehrfamilienhaus. Drei Konstellationen tauchen immer wieder auf. Erstens der Durchgangsraum: Die obere Wohnung ist nur über einen Raum erreichbar, der zur unteren gehört, oder das Bad einer Einheit liegt hinter der Diele der anderen. Zweitens die gemeinsame Nasszelle: Ein zweites Bad wurde nie eingebaut, weil das Haus jahrzehntelang von einer Familie bewohnt wurde. Drittens die halb offene Erschließung, wenn ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss über eine offene Treppe direkt in den Wohnbereich darunter mündet. Alle drei Fälle sind lösbar, aber nicht auf dem Papier — es braucht eine Tür, eine Wand, einen Einbau. Deshalb sehen wir uns die Situation vor dem Antrag an und sagen, was fehlt, statt eine Bescheinigung zu beantragen, die absehbar nicht erteilt wird. Ein gemeinsam genutztes Treppenhaus ist übrigens unschädlich: Es wird Gemeinschaftseigentum und steht der Abgeschlossenheit nicht entgegen, solange jede Wohnung von dort aus eigenständig erschlossen ist.
Was geprüft wird und was nicht
Die Bescheinigung hat einen engen Prüfumfang — das wird regelmäßig überschätzt:
Geprüft wird die bauliche Trennung
Wände, Decken, Zugänge und Abschließbarkeit. Maßgeblich ist der zeichnerisch dargestellte Zustand, der dem tatsächlichen entsprechen muss.
Geprüft wird die Vollständigkeit der Einheit
Ob die Räume vorhanden sind, die eine selbstständige Wohnung ausmachen, und ob sie ausschließlich dieser Einheit zugeordnet sind.
Nicht geprüft wird die Genehmigungslage der Nutzung
Ob ein Raum als Aufenthaltsraum zulässig ist, entscheidet ein bauaufsichtliches Verfahren. Fällt eine Abweichung im Zuge des Antrags auf, wird sie allerdings aktenkundig.
Nicht geprüft wird der Zustand
Bauzustand, Schallschutz und Ausstattung spielen für die Bescheinigung keine Rolle. Für Käuferinnen und Käufer sind sie trotzdem relevant.
Was dem Antrag beiliegt
Der Landkreis erwartet einen vollständigen Satz an Zeichnungen und Angaben:
- Aufteilungsplan aller Geschosse
Mit durchgehender Nummerierung, aus der eindeutig hervorgeht, welcher Raum zu welcher Einheit gehört — einschließlich Keller- und Dachräumen.
- Schnitte und Ansichten
Soweit sie für die Beurteilung gebraucht werden, insbesondere bei Einheiten, die sich über mehrere Ebenen erstrecken.
- Maßstäbliche und lesbare Ausführung
Bei schriftlicher Einreichung werden die Zeichnungen zweifach verlangt, in einem Format, das DIN A3 nicht überschreitet.
- Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums
Treppenhaus, Heizungsraum, Waschküche und Flure werden keiner Einheit zugeordnet und entsprechend dargestellt.
- Antragsformular des Landkreises
Das Bauordnungsamt hält für Wohnungseigentumsvorgänge eigene Formulare bereit; wir füllen sie mit den Angaben aus den Zeichnungen.
- Angaben zum Grundstück
Flurstück, Adresse und Eigentumsverhältnisse, damit sich der Vorgang der späteren Grundbucheintragung zuordnen lässt.
Falkenseer Konstellationen
Zweifamilienhaus mit gemeinsamem Windfang
Die Einheiten teilen sich den Eingangsbereich. Solange beide Wohnungen von dort aus je eigenständig abschließbar sind, steht das der Abgeschlossenheit nicht entgegen.
Souterrainwohnung ohne eigenes Bad
Hier fehlt eine Voraussetzung. Vor dem Antrag muss die Einheit vervollständigt werden — die Zeichnung allein löst das nicht.
Dachgeschoss mit offener Treppe
Die obere Ebene ist nicht abtrennbar. Erst eine abschließbare Tür an der Treppe schafft die Voraussetzung.
Rückwärtiges Gebäude auf demselben Flurstück
Auf tiefen Falkenseer Parzellen keine Seltenheit. Die Abgeschlossenheit ist meist unproblematisch, die Zuordnung von Zuwegung und Stellplätzen dafür umso wichtiger.
Von der Aufnahme zur Bescheinigung
Vier Schritte, deren zweiter über den Erfolg entscheidet:
- Aufmaß der Einheiten
Alle Räume werden gemessen, einschließlich der gemeinsam genutzten Bereiche und der Nebenräume in Keller und Dach.
- Abgeschlossenheit bewerten
Wir prüfen Zugänge, Abschließbarkeit und Vollständigkeit jeder Einheit und benennen offene Punkte, bevor ein Antrag gestellt wird.
- Aufteilungsplan erstellen
Nummerierung, Zuordnung und Kennzeichnung des Gemeinschaftseigentums werden zeichnerisch umgesetzt, in prüffähiger Ausführung.
- Antrag einreichen und begleiten
Der Vorgang geht an das Bauordnungsamt des Landkreises Havelland; Rückfragen beantworten wir aus den Unterlagen, ohne dass neu gezeichnet werden muss.
Was den Aufwand bestimmt
Die Gebühr der Behörde folgt der Baugebührenordnung; unser Aufwand hängt an diesen Punkten:
- Zahl der Einheiten und Räume
Jeder Raum wird aufgenommen, nummeriert und zugeordnet. Mit der Zahl der Einheiten wächst auch die Zahl der Abgrenzungen.
- Klarheit der Erschließung
Getrennte Zugänge sind schnell dargestellt. Durchgangssituationen und offene Treppen verlangen zuerst eine Lösung, dann eine Zeichnung.
- Nebenräume in Keller und Dach
Sie müssen ebenso zugeordnet werden wie die Wohnräume — im Falkenseer Bestand oft eine größere Zahl kleiner Räume.
- Vorhandene Unterlagen
Ohne verwertbare Bestandspläne beginnt der Vorgang beim Aufmaß, was den überwiegenden Teil des Aufwands ausmacht.
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