Wohnflächenberechnung in Essen — im Siedlungsbestand der Zechenzeit entscheidet die Innenseite
Essens Wohnungsbestand ist zu einem erheblichen Teil aus Werkswohnungsbau hervorgegangen. Krupp ließ ab den 1890er-Jahren die Siedlungen Altenhof und Alfredshof anlegen, rund um die Schächte im Norden entstanden Kolonien für die Zechenbelegschaften, und auf der Margarethenhöhe wuchs ab 1909 nach Entwürfen von Georg Metzendorf bis 1938 eine Siedlung mit gut dreitausend Wohnungen heran, die bis heute von der Margarethe Krupp-Stiftung vermietet werden. Diese Häuser entstanden nach Typen und wurden danach einzeln verändert: Bäder in frühere Kammern gelegt, Dachräume ausgebaut, Außenwände von innen gedämmt. Weil die Margarethenhöhe seit 1987 in weiten Teilen unter Denkmalschutz steht, geschah das dort hinter unveränderten Fassaden. Für die Wohnfläche ist genau das ausschlaggebend: Angesetzt wird nicht der Rohbau, sondern der fertige Raum. Jede Vorsatzschale und jeder aufgedoppelte Fußboden verschiebt das lichte Maß gegenüber der Zahl, die in der alten Bauzeichnung noch steht.
Nach welchem Maßstab Ihre Essener Wohnfläche zu rechnen ist
Für dieselbe Wohnung liefern die gängigen Regelwerke unterschiedliche Zahlen. Welche davon zählt, ist keine Geschmacksfrage – sie hängt daran, wofür die Fläche gebraucht wird und was im Vertrag steht:
- Bei Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung der Maßstab. Angeordnet ist sie für den geförderten Wohnungsbau; im frei finanzierten Bestand wird sie herangezogen, solange die Parteien nichts Abweichendes bestimmt haben.
- Bei Mietverhältnissen zählt der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Ältere Verträge werden an den §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung gemessen – in Essener Werkswohnungen mit jahrzehntelangen Mietverhältnissen ist das kein Randfall.
- Steht das Gebäude im Vordergrund statt die Wohnung – Brutto-Grundfläche, Rauminhalt, Kostenermittlung, gewerbliche Einheiten –, ist die DIN 277 in der Ausgabe 2021-08 die passende Grundlage. Ihre Werte liegen systematisch höher.
- Ein abweichendes Regelwerk darf vereinbart werden, muss dann aber geschlossen angewandt werden. Wer Dachschrägen der einen und Freiflächen der anderen Regel entnimmt, erhält eine Summe, die einer Prüfung nicht standhält.
Die Margarethenhöhe steht seit 1987 in weiten Teilen unter Denkmalschutz und ist in der Denkmalliste der Stadt Essen geführt; Eingriffe in geschützte Substanz sind nach dem Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen erlaubnispflichtig. Für die Wohnfläche folgt daraus eine Konsequenz, die selten mitgedacht wird. Wo die Fassade gebunden ist, wandert die energetische Ertüchtigung nach innen: Dämmung auf der Raumseite der Außenwand, Trockenbauschalen, aufgedoppelte Fußböden, neue Bekleidungen unter der Dachschräge. Die Wohnflächenverordnung misst am fertig gestellten Raum und nicht an der Rohbaukante – jede dieser Schichten senkt also die anrechenbare Fläche gegenüber einer Zeichnung, aus der sie gar nicht hervorgeht. Im ausgebauten Dach wirkt der Effekt doppelt, weil ein höherer Bodenaufbau die Ein- und Zwei-Meter-Linien nach außen schiebt. Wer danach mit der alten Angabe weiterarbeitet, verkauft eine Zahl, die das Haus nicht mehr hergibt.
Wo die Regelwerke bei Essener Objekten auseinanderlaufen
Nicht jede Fläche ist strittig. Auseinander gehen die Ergebnisse fast immer an denselben vier Stellen – und genau diese prägen den Essener Bestand:
Wandoberflächen, Vorsatzschalen und Bodenaufbauten
Die Wohnflächenverordnung rechnet mit dem lichten Maß zwischen den Bauteilen und misst ab Vorderkante der Bekleidung, § 3 Abs. 1 WoFlV. Innendämmung, Vorsatzschalen und starke Putzlagen gehen zulasten der Fläche. Eine Zeichnung in Rohbaumaßen kennt sie nicht und liegt deshalb über dem wirklichen Wert.
Raumteile unter der Dachschräge
§ 4 Nr. 1 und Nr. 2 WoFlV staffeln nach lichter Höhe: ab zwei Metern vollständig, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter überhaupt nicht. Die DIN 277 kennt diese Staffelung nicht. In den nachträglich ausgebauten Dächern der Siedlungshäuser erklärt allein dieser Unterschied zweistellige Abweichungen.
Balkone, Loggien und Terrassen
§ 4 Nr. 4 WoFlV benennt Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen ausdrücklich und setzt sie in der Regel zu einem Viertel an, höchstens zur Hälfte. Ältere Aufstellungen nach der Zweiten Berechnungsverordnung griffen häufiger zum halben Ansatz. Wo ganze Zeilen nach demselben Haustyp entstanden, wirkt diese Differenz durch den gesamten Bestand.
Das Bauwerk statt der Wohnung: DIN 277
Die Ausgabe 2021-08 gliedert in Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche; den Begriff der Wohnfläche kennt sie nicht, eine Minderung nach Raumhöhe ebenso wenig. Für Bauvorlage und Wertermittlung ist das der richtige Zugriff – für einen Mietvertrag über eine Siedlungswohnung nicht.
Welche Unterlagen die Berechnung in Essen tragen
Je besser belegt ist, was seit der Errichtung geschehen ist, desto weniger muss am Objekt rekonstruiert werden. Für Essener Bestandsimmobilien helfen vor allem diese Papiere:
- Grundriss des heutigen Zustands mit Maßketten
Verwertbar ist ein Blatt, auf dem jede Wand ihr eigenes Maß trägt und die Einzelwerte zur Gesamtlänge passen. Entscheidend ist der Vermerk, ob in Rohbau- oder Fertigmaßen bemaßt wurde – dazwischen liegt der Betrag, um den es bei modernisierten Wänden geht.
- Belege über Eingriffe an der Raumseite
Angebote, Rechnungen und Fotos aus der Bauphase zeigen, wie stark Dämmung, Vorsatzschale oder Estrichaufbau aufgetragen wurden. Ohne sie bleibt nur, die Schichtstärke am Objekt aufzunehmen; mit ihnen lässt sich die Differenz zur alten Zeichnung sauber begründen.
- Schnitt und Höhenwerte für ausgebaute Dachräume
Unter der Schräge entscheidet die lichte Höhe über den Ansatz, gemessen vom fertigen Bodenbelag bis zur Deckenbekleidung. Sind die Ein- und Zwei-Meter-Linien im Grundriss eingetragen, ist die Zonierung prüfbar.
- Denkmalrechtliche Vorgänge bei geschützten Objekten
Erteilte Erlaubnisse, Auflagen und abgestimmte Detailzeichnungen halten fest, welche Aufbauten zulässig waren und wie sie ausgeführt wurden. In den eingetragenen Essener Denkmalen sind sie oft die einzige schriftliche Spur der Innenmodernisierung.
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Miteigentumsanteile
Bei Eigentumswohnungen zeigt der Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum zählen. Der Miteigentumsanteil wird häufig aus der Wohnfläche abgeleitet, ist danach aber eine eigenständige, im Grundbuch eingetragene Größe – beides darf nicht vermischt werden.
Wohnflächenberechnungen in Essen – Beispiele aus der Praxis
Vier Konstellationen, die in Essen besonders häufig auf dem Tisch liegen:
Siedlungshaus auf der Margarethenhöhe nach der Innendämmung
Außen ist alles wie 1912, innen liegen vor den Außenwänden mehrere Zentimeter Dämmung und Bekleidung. Aufgenommen wird Raum für Raum im lichten Maß; die Abweichung zur alten Aufstellung wird nicht geglättet, sondern mit der Aufbaustärke begründet.
Zechensiedlungshaus in Katernberg mit spät ausgebautem Dach
In den Kolonien rund um Zollverein war der Dachraum ursprünglich Speicher. Wird er zur Wohnung, hängt der Flächengewinn an Kniestockhöhe, Gauben und Bodenaufbau: Eine Gaube schafft innerhalb einer sonst hälftig gerechneten Zone wieder volle Höhe, ein starker Estrich nimmt an den Rändern Fläche weg.
Aufgeteiltes Gründerzeithaus in Rüttenscheid
Vor der Begründung von Wohnungseigentum wird für jede Einheit gesondert gerechnet, einschließlich der Frage, welche Nebenräume ausschließlich zu ihr gehören. Die Wohnfläche liefert den üblichen Verteilungsansatz – tragen muss die Kosten der Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG aber der eingetragene Miteigentumsanteil.
Vermietete Wohnung im Essener Norden vor der Betriebskostenabrechnung
Wird nach Flächenanteilen umgelegt, kommt es auf die wirkliche Größe an. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. Mai 2018 – VIII ZR 220/17 entschieden, dass die tatsächliche Wohnfläche im Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche maßgeblich ist, und seine frühere Rechtsprechung aufgegeben.
So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Essen ab
Fachlich ist der Weg bundesweit derselbe. In Essen liegt das Gewicht auf dem Abgleich zwischen Zeichnung und gebautem Zustand, weil im Siedlungsbestand die entscheidenden Veränderungen im Inneren stattgefunden haben:
- Verwendungszweck und Regelwerk bestimmen
Ob die Zahl in eine Finanzierung, einen Kaufvertrag, eine Teilungserklärung oder ein Mietverhältnis geht, legt Maßstab und Nachweistiefe fest. Bei Wohnraum ist das im Regelfall die Wohnflächenverordnung, bei gewerblich genutzten Teilen tritt die DIN 277 daneben.
- Vorhandene Zeichnungen bewerten
Geprüft wird, ob Maßketten vorhanden sind, ob die Einzelmaße zueinander passen und ob in Rohbau- oder Fertigmaßen bemaßt wurde. Häufig zeigt schon das, dass die Zeichnung den Zustand vor der letzten Modernisierung abbildet.
- Abweichungen am Objekt aufnehmen
Wo die Unterlagen nicht mehr tragen, wird vor Ort gemessen: lichte Raummaße, Wandstärken einschließlich Bekleidung, Höhen an mehreren Punkten, Nischen und Vorsprünge. Aufbaustärken werden erfasst, wo sie sichtbar oder belegt sind.
- Grundflächen ermitteln und anrechnen
Erfasst wird raumweise und innerhalb eines Raumes zonenweise. Einbauten, Pfeiler und Vormauerungen folgen den Regeln des § 3 WoFlV; Höhenzonen und Freiflächen gehen mit ihrem Anteil ein.
- Ergebnis prüffähig übergeben
Die Aufstellung nennt je Raum das Maß, den Ansatz und das Teilergebnis, dazu die Summe und das zugrunde gelegte Regelwerk – auf Wunsch mit Architektenstempel. So erwarten Banken und Notare den Nachweis.
Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Essen beeinflusst
Der Aufwand hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie viel vor dem Rechnen erst geklärt werden muss. Fünf Punkte geben in Essen den Ausschlag:
- Aussagekraft der vorhandenen Zeichnungen
Ein aktueller, in Fertigmaßen bemaßter Plan ist der günstigste Fall. Endet die Akte beim Erstgenehmigungsstand oder fehlt sie ganz, wächst der Anteil an Recherche und Aufnahme deutlich.
- Tiefe der Innenmodernisierung
Gedämmte Außenwände, aufgedoppelte Böden und neue Bekleidungen müssen einzeln erfasst und begründet werden. In modernisierten Siedlungs- und Denkmalbeständen ist das der Posten, der am zuverlässigsten Zeit kostet.
- Zahl der Räume und Einheiten
Eine einzelne Wohnung ist rasch durchgerechnet. Bei einem Haus mit mehreren Parteien entstehen je Einheit ein eigener Rechenweg, eine eigene Summe und eine eigene Zuordnung der Nebenräume.
- Dachschrägen und Freiflächen
Höhenzonen müssen abgegrenzt, Balkone und Terrassen einzeln bewertet werden. Ein ausgebautes Dach mit Gauben verlangt spürbar mehr Rechenschritte als eine Etage mit gleichbleibender Raumhöhe.
- Umfang des gewünschten Nachweises
Eine reine Flächensumme ist weniger Arbeit als eine vollständige Dokumentation mit Rechenweg je Raum, ausgewiesenen Ansätzen, Grundriss und Stempel.
Alle Leistungen in Essen
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Essen ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Bereit für Ihr Projekt?
Von Wohnflächenberechnungen und Grundrissen bis zu Bauanträgen und Nutzungsänderungen – deutschlandweit, schnell und unkompliziert online anfragen.
