Teilungserklärung in Essen — vom Aufteilungsplan zur Grundbucheintragung

Q: Brauche ich in Essen eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB?

Nach den bei der Recherche zu dieser Seite verfügbaren Quellen ist Essen nicht als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB ausgewiesen – anders als es für einzelne Städte mit deutlich angespannterem Markt gilt. Verbindlich prüfen sollten Sie das dennoch vor der notariellen Beurkundung, da sich solche Verordnungen ändern können.

Q: Warum hat Essen keine Umwandlungsverordnung, andere NRW-Städte aber möglicherweise schon?

§ 250 BauGB erlaubt Rechtsverordnungen nur für Gebiete mit nachweislich angespanntem Wohnungsmarkt. Essens Wohnungsmarkt gilt als spürbar weniger angespannt als der von Köln oder Düsseldorf – passend dazu hat der Essener Rat zuletzt Anfang 2025 auch die Einführung einer eigenen Wohnraumschutzsatzung abgelehnt.

Q: Gilt für eine Teilungserklärung in der Margarethenhöhe etwas Besonderes?

Ja. Als denkmalgeschützte Gartenstadt verlangt die Margarethenhöhe, dass der Aufteilungsplan zusätzlich mit dem Ensembleschutz der Siedlung vereinbar ist. Eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB kommt dadurch aber nicht automatisch hinzu.

Q: Was passiert, wenn sich die Essener Rechtslage nach Fertigstellung meiner Unterlagen ändert?

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung behalten ihre Gültigkeit unabhängig von einer möglichen künftigen Umwandlungsverordnung. Nur falls Essen später als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen würde, käme für neue Anträge eine zusätzliche Genehmigung hinzu.

Q: Reicht der Aufteilungsplan allein für die Grundbucheintragung?

Nein. Neben dem Aufteilungsplan verlangt das Grundbuchamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Stadtplanung und Bauordnung sowie die notarielle Teilungserklärung selbst – erst alle drei zusammen ermöglichen die Eintragung.

Wer in Essen eine Bestandsimmobilie in Wohnungseigentum aufteilen will, braucht in aller Regel nur eines: einen bemaßten Aufteilungsplan nach § 7 WEG als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung. Eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, wie sie § 250 BauGB den Bundesländern für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ermöglicht, war für Essen bei der Recherche zu dieser Seite nicht nachweisbar – anders als für einzelne andere nordrhein-westfälische Städte mit spürbar angespannterem Markt. Das passt zu einer Essener Linie: Der Rat der Stadt hat erst Anfang 2025 auch die Einführung einer eigenen Wohnraumschutzsatzung abgelehnt. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte den aktuellen Stand dennoch vor der Beurkundung prüfen lassen, denn Landesverordnungen zu angespannten Wohnungsmärkten werden in unregelmäßigen Abständen aktualisiert.

Teilungserklärung in Essen kurz und kompakt

Für Essen war bei der Recherche zu dieser Seite keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB auffindbar – anders als für Städte mit deutlich angespannterem Wohnungsmarkt gilt hier keine zusätzliche behördliche Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Zuständig für Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ist zentral das Amt für Stadtplanung und Bauordnung – ein Amt für alle neun Stadtbezirke, anders als in Berlin oder Hamburg mit mehreren eigenständigen Bauaufsichten.
Der Essener Rat hat auch die Einführung einer eigenen Wohnraumschutzsatzung zuletzt Anfang 2025 abgelehnt – ein weiterer Hinweis darauf, dass Essen wohnungspolitisch bislang zurückhaltender reguliert als etwa Köln.
Historische Werkssiedlungen wie die Gartenstadt Margarethenhöhe sind ein typischer Anlass für Teilungserklärungen in Essen, etwa wenn Erbengemeinschaften ein einzelnes Werkssiedlungshaus untereinander aufteilen wollen.

Brauchen Sie in Essen eine Umwandlungsgenehmigung?

In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt können Landesregierungen nach § 250 BauGB per Rechtsverordnung festlegen, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen zusätzlich zum Aufteilungsplan eine eigene Genehmigung braucht. Für Essen ergab die Recherche zu dieser Seite kein entsprechendes Verordnungsgebiet:

Eine nordrhein-westfälische Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB, die Essen als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benennt, ließ sich zum Recherchezeitpunkt nicht bestätigen.
Auch die im Baulandmobilisierungsgesetz vorgesehenen Instrumente hat Nordrhein-Westfalen nach den verfügbaren Quellen bislang ohne die Umwandlungsbeschränkung nach § 250 BauGB umgesetzt.
Sollte sich das künftig ändern oder eine andere NRW-Kommune bereits erfasst sein, beträfe das ohnehin ausschließlich Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen – bei kleineren Gebäuden bliebe eine Umwandlungsgenehmigung ausgeschlossen.

Warum diese Prüfung für Essen sorgfältig bleibt

Rechtsverordnungen nach § 250 BauGB werden in der Regel befristet erlassen und in unregelmäßigen Abständen überarbeitet oder auf weitere Gebiete ausgeweitet – Berlins eigene Verordnung etwa lief 2025 aus und wurde neu gefasst. Für Essen liegt nach den bei der Recherche zu dieser Seite verfügbaren Quellen keine solche Gebietsausweisung vor, was zur vergleichsweise geringeren Marktanspannung gegenüber Köln oder Düsseldorf passt. Verbindlich klären lässt sich der aktuelle Stand nur über das zuständige Amt für Stadtplanung und Bauordnung oder den beurkundenden Notar – insbesondere bei größeren Bestandsgebäuden mit mehr als fünf Wohnungen, für die eine mögliche Genehmigungspflicht am stärksten ins Gewicht fiele.

Vom Bestandsgebäude zur eingetragenen Eigentumswohnung

Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung bleibt der Weg zur Essener Teilungserklärung ein zweistufiger technischer und notarieller Vorgang:

Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung

Grundlage jeder Teilungserklärung ist der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan nach § 7 WEG. Das Amt für Stadtplanung und Bauordnung bestätigt anhand dieses Plans die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten – unabhängig davon, ob das Gebäude neu errichtet wurde oder, wie in vielen Essener Gründerzeit- und Werkssiedlungshäusern, seit Jahrzehnten besteht.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung

Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung. Die Eintragung erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt – anders als in Berlin mit seinen auf mehrere Amtsgerichte verteilten Grundbuchämtern liegt die Zuständigkeit für Essener Grundstücke beim Amtsgericht Essen.

Welche Unterlagen für Ihre Essener Teilungserklärung nötig sind

Kern des Verfahrens bleiben dieselben Unterlagen wie bundesweit, unabhängig von einer möglichen Umwandlungsgenehmigung:

Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung
Bemaßt, mit fortlaufender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung gleichermaßen.
Aktueller Eigentumsnachweis
Für die notarielle Beurkundung und die Antragstellung beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung wird ein aktueller Grundbuchauszug beziehungsweise Eigentumsnachweis benötigt.
Bestandsunterlagen oder Vor-Ort-Aufmaß
Bei älteren Gebäuden, etwa in der Margarethenhöhe oder in Gründerzeitvierteln wie Rüttenscheid, liefert entweder die Bauakte des Amts oder ein aktuelles Aufmaß die Grundlage für den Aufteilungsplan.

Teilungserklärungen in Essen – Beispiele aus der Praxis

Erbengemeinschaft teilt ein Werkssiedlungshaus in der Margarethenhöhe

Mehrere Erben wollen ein geerbtes Doppelhaus der 1906 gestifteten Gartenstadt unter sich in Wohnungseigentum aufteilen. Der Aufteilungsplan muss zusätzlich den Ensembleschutz der denkmalgeschützten Siedlung berücksichtigen, eine gesonderte Umwandlungsgenehmigung ist dafür nach den verfügbaren Quellen nicht erforderlich.

Gründerzeithaus in Rüttenscheid wird wohnungsweise verkauft

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen soll einzeln veräußert werden. Anders als in Berlin bei vergleichbarer Einheitenzahl entfällt in Essen nach aktuellem Kenntnisstand die zusätzliche Prüfung durch eine Umwandlungsgenehmigung – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.

Neubauprojekt im Krupp-Gürtel

Ein neu errichtetes Mehrfamilienhaus auf einer ehemaligen Industriefläche soll direkt an unterschiedliche Käufer vermarktet werden. Der Aufteilungsplan lässt sich hier meist unmittelbar aus der digital vorliegenden Genehmigungsplanung ableiten.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Essen ab

Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Essen kommt es vor allem auf eine verlässliche Bestandsgrundlage für den Aufteilungsplan an:

Bestandssituation und Anlass klären
Ob eine Erbauseinandersetzung, ein geplanter Einzelverkauf oder ein Neubau der Anlass ist, bestimmt, welche Bestandsunterlagen gebraucht werden.
Aufteilungsplan erstellen
Aus Bauakte, vorhandenen Plänen oder einem Vor-Ort-Aufmaß entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt beantragen
Das Amt für Stadtplanung und Bauordnung bestätigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten.
Umwandlungsgenehmigung prüfen, falls einschlägig
Sollte für Ihr Grundstück entgegen der hier dargestellten Recherche doch eine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB bestehen, klärt das der Notar vor der Beurkundung verbindlich mit.
Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht Essen.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Essen beeinflusst

Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung konzentriert sich der Aufwand in Essen stärker auf die Qualität der Bestandsunterlagen als in Städten mit zusätzlicher Genehmigungspflicht:

Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan aus der Bauakte verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Denkmalschutz in Werkssiedlungen
Für Gebäude in der Margarethenhöhe oder anderen geschützten Siedlungen prüft der Aufteilungsplan zusätzlich, ob die geplante Aufteilung mit dem Ensembleschutz vereinbar ist.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von einer möglichen Umwandlungsprüfung.
Aktualität einer möglichen Umwandlungsverordnung
Da Rechtsverordnungen nach § 250 BauGB in unregelmäßigen Abständen erlassen oder erweitert werden, lohnt sich vor größeren Bestandsprojekten eine aktuelle Prüfung, auch wenn Essen zum Recherchezeitpunkt nicht erfasst war.