Kubaturberechnung in Essen — Bruttorauminhalt zwischen Werkssiedlung und Zechenhalle

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Der Bruttorauminhalt zählt jeden Kubikmeter bis zur Dachhaut mit, unabhängig von der Raumhöhe. Die Wohnfläche nach WoFlV berücksichtigt Flächen unter Dachschrägen dagegen nur anteilig oder gar nicht – für dasselbe Gebäude entstehen dadurch zwei deutlich unterschiedliche Zahlen.

Q: Warum weicht das BRI einer Zollverein-Halle so stark von ihrer Nutzfläche ab?

Frühere Förderanlagen und Werkshallen wurden für Maschinen und Fördertechnik gebaut, nicht für Wohn- oder Büronutzung. Ihre Geschosshöhe übersteigt die eines gewöhnlichen Gebäudes oft um ein Vielfaches, obwohl die Grundfläche vergleichbar sein kann – das BRI wächst entsprechend mit.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Der Bruttorauminhalt beschreibt ein Volumen, die Bruttogrundfläche eine Fläche. Beide werden nach DIN 277 ermittelt, messen dabei aber unterschiedliche Eigenschaften desselben Baukörpers.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie sämtliche Ebenen einschließlich Dachraum oder Hallenhöhe verlässlich abbildet und mit dem heutigen Gebäude übereinstimmt. Bei individuell veränderten Werkssiedlungshäusern ist das nicht garantiert; dann hilft ein aktuelles Aufmaß weiter.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – ein energetischer Nachweis bezieht sich meist auf dasselbe beheizte Volumen, das schon in die Kubaturberechnung eingeht. Eine sorgfältig ermittelte Zahl lässt sich damit doppelt nutzen.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja, und das lohnt sich meist auch: Für ein Portfolio mit unterschiedlich alten Essener Gebäuden lässt sich die Bearbeitung in einem Zug bündeln, statt jedes Objekt einzeln zu beauftragen.

Q: Wozu wird die Bruttogrundfläche bei einer Sanierung gebraucht?

Sie liefert häufig die Ausgangsgröße für eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 – ohne eine belastbare BGF bleibt jede grobe Kostenannahme unsicher, egal ob das Gebäude aus einer Werkssiedlung oder der Gründerzeit stammt.

Zwischen zwei Essener Gebäuden mit fast identischer Grundfläche kann beim Rauminhalt ein Vielfaches liegen – je nachdem, wofür sie einmal gebaut wurden. Ein Werkssiedlungshaus in der Margarethenhöhe oder in einer Zechenkolonie wie Katernberg hat Geschosshöhen, wie sie für Wohnraum üblich sind. Eine frühere Förderanlage oder Werkshalle auf dem Zollverein-Gelände dagegen wurde für Maschinen ausgelegt, nicht für Menschen, und reicht entsprechend viel höher hinauf. Genau dieses Volumen misst die Kubaturberechnung: den Bruttorauminhalt (BRI) und die Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277. In Nordrhein-Westfalen hat die Zahl auch eine verwaltungstechnische Seite – die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) leitet aus dem Bruttorauminhalt einen Rohbauwert ab, der neben dem umbauten Raum in die Gebühr für ein Baugenehmigungsverfahren einfließt. Wer ein Essener Industriegebäude umnutzen, verkaufen oder finanzieren will, braucht eine sauber nach DIN 277 hergeleitete Kubatur schon deshalb, weil BRI und tatsächlich nutzbare Fläche dort weiter auseinanderfallen als bei fast jedem gewöhnlichen Wohngebäude der Stadt.

Kubaturberechnung in Essen kurz und kompakt

Zwei Zahlen, ein Gebäude: Der Bruttorauminhalt (BRI) misst das gesamte umschlossene Volumen, die Bruttogrundfläche (BGF) addiert nur die Flächen der einzelnen Geschosse – DIN 277 definiert beide, aber sie beantworten unterschiedliche Fragen.
Wer in Nordrhein-Westfalen eine Baugenehmigungsgebühr kalkulieren will, kommt an der Kubatur kaum vorbei: Aus dem Bruttorauminhalt leitet die AVwGebO NRW einen Rohbauwert ab, der zusammen mit dem umbauten Raum selbst in die Gebühr einfließt, die das Amt für Stadtplanung und Bauordnung festsetzt.
Ein Werkssiedlungshaus in Margarethenhöhe oder Katernberg und eine ehemalige Förderanlage auf dem Zollverein-Gelände liegen bei ähnlicher Grundfläche oft weit auseinander, sobald die Geschosshöhe in die Rechnung eingeht – die Zechenhalle erreicht ein Vielfaches an BRI je Quadratmeter Nutzfläche.
Bei Dachschrägen trennen sich BRI und Wohnfläche deutlich voneinander: Für das Volumen zählt jeder Kubikmeter bis zur Dachhaut, für die Wohnflächenberechnung nach WoFlV dagegen nur der Anteil, der eine bestimmte lichte Höhe erreicht.
Wo ein Gebäude beheizt wird, bezieht sich auch der energetische Nachweis meist auf dasselbe Volumen, das schon die Kubaturberechnung ausweist – ein doppelter Nutzen derselben sorgfältig ermittelten Zahl.
Nur eine einheitlich nach DIN 277 gerechnete Kubatur macht Werkssiedlungshaus, Gründerzeitwohnung und Neubau innerhalb eines Essener Bestands überhaupt seriös vergleichbar.

BRI und BGF – zwei Kennzahlen, ein Baukörper

Beide Werte entstammen derselben Norm, messen aber Verschiedenes an ein und demselben Gebäude:

Bruttorauminhalt (BRI)

Summiert den gesamten umschlossenen Raum eines Gebäudes, gemessen von außen bis zur Dachhaut – ob darunter gewohnt, gelagert oder produziert wird, ändert am Wert nichts. In einer ehemaligen Zechenhalle steckt entsprechend auch das komplette Luftvolumen unter einem hohen Dachstuhl im Ergebnis.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert stattdessen nur die Grundflächen der einzelnen Geschosse an ihrer äußeren Kante – eine zweidimensionale Größe, aus der sich die Nutzfläche oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten lässt.

Rohbauwert als abgeleitete Größe

Wer die Baugenehmigungsgebühr nach der AVwGebO NRW nachvollziehen will, braucht eine dritte Größe: den Rohbauwert. Er entsteht, indem der ermittelte Bruttorauminhalt mit amtlich festgelegten Wertfaktoren je Kubikmeter multipliziert wird – ein zusätzlicher Rechenschritt des Amts für Stadtplanung und Bauordnung, der die eigentliche Kubaturberechnung selbst unberührt lässt.

Was für eine Kubaturberechnung in Essen gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Für jede Ebene werden Außenmaße und Geschosshöhe gebraucht – vom Keller über die Wohngeschosse bis zur Firsthöhe eines Dachraums oder einer Halle, gleich ob die Werte aus Grundriss und Schnitt oder einer eigenen Vermessung stammen.
Dachaufbau, Neigung und Hallenstruktur
Schrägen und Gauben in Werkssiedlungshäusern ebenso wie Binder und Stützenraster in Zollverein-Hallen müssen für ein korrektes Volumen bis zur Dachhaut eigens erfasst werden.
Bauakte des Amts für Stadtplanung und Bauordnung
Eine aktuelle, vollständige Akte spart einen eigenen Erfassungstermin. Nach individuellen Umbauten an Werkssiedlungshäusern bildet sie den heutigen Zustand allerdings nicht immer zuverlässig ab.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierungsanfrage gebraucht wird, entscheidet mit darüber, wie detailliert die Berechnung am Ende dokumentiert werden muss.

Kubaturberechnung in Essen – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in Katernberg

Der ermittelte umbaute Raum fließt zusammen mit dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung ein.

Umnutzung einer ehemaligen Förderanlage auf dem Zollverein-Gelände

Die für Maschinen ausgelegte Geschosshöhe der Halle ergibt ein BRI, das die spätere Nutzfläche um ein Vielfaches übersteigt – für Finanzierung und Gutachten eine Kennzahl, die gesondert erläutert werden muss.

Wertermittlung eines Werkssiedlungshauses in der Margarethenhöhe

Bei gewöhnlicher Wohngeschosshöhe liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche deutlich näher an der Nutzfläche als bei einem Industriegebäude gleicher Grundfläche – ein wichtiger Vergleichswert für die Sachwertermittlung.

Neubau eines Mehrfamilienhauses im Krupp-Gürtel

Mit zeitgemäßen, standardisierten Geschosshöhen ergibt sich ein deutlich moderateres Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als bei den benachbarten historischen Industriebauten derselben früheren Werksfläche.

Kostenschätzung nach DIN 276 bei einer Sanierung in Rüttenscheid

Die zuvor ermittelte Bruttogrundfläche dient als Ausgangsgröße für die Kostenschätzung der Sanierung – ohne belastbare BGF bleibt jede grobe Kostenannahme entsprechend unsicher.

Vergleich mehrerer Gebäude eines Essener Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen Werkssiedlungshaus, Gründerzeitwohnung und Neubau erst seriös miteinander vergleichbar, selbst wenn sie baulich kaum unterschiedlicher sein könnten.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Essen

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Datengrundlage sichten
Zunächst wird geprüft, ob die Bauakte des Amts für Stadtplanung und Bauordnung sämtliche Ebenen des Gebäudes verlässlich abdeckt – vom Keller bis zur Firsthöhe eines Dachraums oder einer Halle.
Lücken vor Ort schließen
Fehlen einzelne Maße oder weicht die Akte erkennbar vom heutigen Zustand ab, wie es besonders bei individuell veränderten Werkssiedlungs- oder Industriegebäuden vorkommt, wird direkt am Objekt nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Die Berechnung erfolgt geschossweise; bei Dachräumen mit Schrägen oder bei Hallen mit Bindern kommt eine gesonderte geometrische Auswertung hinzu.
Ergebnis gegen den Zweck spiegeln
Zum Schluss wird geprüft, ob die ermittelten Werte tatsächlich das leisten, wofür sie gebraucht werden – etwa als Grundlage für die Bauaufsicht, ein Gutachten oder eine Finanzierungsanfrage.
Nachvollziehbar übergeben
Sie erhalten Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche mit offengelegtem Rechenweg, einsatzbereit für Amt, Bank oder Gutachter.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Essen beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Verlässlichkeit vorhandener Unterlagen
Eine Bauakte, die zum heutigen Gebäude tatsächlich noch passt, macht die Berechnung schnell und günstig – fehlt sie oder ist sie überholt, wird zuerst ein Aufmaß-Termin fällig.
Zahl der Ebenen
Ein einzelnes Wohngeschoss ist rasch erfasst; ein Gebäude mit Keller, mehreren Etagen und ausgebautem Dachraum oder eine mehrschiffige Halle verlangen deutlich mehr Einzelwerte.
Geometrie von Dach oder Tragstruktur
Ein schlichtes Satteldach lässt sich in kurzer Zeit erfassen; ein weites Stützenraster mit Bindern oder mehrere Kniestöcke und Gauben verlangen dagegen eine deutlich feinteiligere Auswertung.
Zweck der Berechnung
Für die Bauaufsicht reicht mitunter eine schlankere Dokumentation, während eine Wertermittlung oder eine anschließende Kostenschätzung nach DIN 276 zusätzliche Erläuterungen verlangen kann.
Umfang des Portfolios
Werden mehrere Gebäude auf einmal beauftragt, lässt sich die Bearbeitung meist wirtschaftlicher bündeln, als jedes Objekt einzeln zu beauftragen.