Grundrisse in Essen — von der Gartenstadt Margarethenhöhe bis zur Gründerzeitwohnung in Rüttenscheid bemaßt erfasst
Essens Grundrisslandschaft ist von der jahrzehntelangen Industriegeschichte der Stadt mitgeprägt. Die Innenstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu rund 90 Prozent, das übrige Stadtgebiet zu rund 60 Prozent zerstört – entsprechend viel Nachkriegsbebauung prägt bis heute den Kern der Stadt. Umso wertvoller sind die erhaltenen historischen Ensembles: das bürgerliche Gründerzeitviertel Rüttenscheid mit seinem Nachbarstadtteil Huttrop und, als besonderer Fall, die 1906 von Margarethe Krupp gestiftete Margarethenhöhe – Deutschlands erste Gartenstadt mit rund 935 Gebäuden nach den Plänen des Architekten Georg Metzendorf. Ob ein Grundriss aus der Bauakte stammen kann oder neu aufgemessen werden muss, hängt in Essen stark davon ab, in welche dieser sehr unterschiedlichen Baugeschichten Ihre Immobilie fällt.
Wann Sie in Essen einen neuen Grundriss brauchen
Ein Grundriss ist auch in Essen keine eigenständig genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen als Grundlage gebraucht:
- Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar verlangen einen aktuellen, bemaßten Plan – bei Nachkriegsgebäuden in der Innenstadt weicht eine vorhandene Bauakte häufig vom heutigen Zuschnitt ab.
- Fehlende oder eingeschränkt zugängliche Bauakte: Die Einsicht beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung ist nur nach Terminvereinbarung möglich, und Kopien werden aus Datenschutzgründen nur von bestimmten Unterlagen wie Zeichnungen oder Bauscheinen ausgegeben.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Bauliche Veränderung in der Margarethenhöhe: Wird ein Gebäude in der denkmalgeschützten Gartenstadt saniert oder erweitert, muss der neue Grundriss den heutigen Bestand zeigen und mit dem Ensembleschutz vereinbar sein.
- Energetische oder denkmalrechtliche Nachweise: Für einen Energieausweis oder eine denkmalrechtliche Prüfung wird häufig zusätzlich ein aktueller, bemaßter Grundriss verlangt.
Die Margarethenhöhe entstand ab 1906 nach den Plänen des Architekten Georg Metzendorf als erste deutsche Gartenstadt, gestiftet von Margarethe Krupp zur Wohnraumversorgung für Werksangehörige. Mit rund 935 Gebäuden bildet sie bis heute ein nahezu geschlossenes, denkmalgeschütztes Ensemble aus kleinteiligen Wohnhäusern mit individuell gestalteten Fassaden. Für einen aktuellen Grundriss bedeutet das: Historische Baupläne aus der Entstehungszeit können zwar als Ausgangspunkt dienen, doch nachträgliche Umbauten – etwa ein ausgebauter Dachboden oder ein verändertes Bad – sind darin selten dokumentiert. Ein Aufmaß vor Ort erfasst deshalb zusätzlich, welche Bauteile original erhalten sind, eine Information, die bei einer späteren denkmalrechtlichen Abstimmung häufig ohnehin verlangt wird.
Woher Ihr Essener Grundriss stammt
Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Amts für Stadtplanung und Bauordnung
Das Amt führt die Essener Bauakten zentral für alle neun Stadtbezirke; Einsicht ist ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Passt der historische Plan zum heutigen Zuschnitt, lässt sich der Grundriss daraus ableiten und neu bemaßen.
Per Aufmaß vor Ort
Fehlt die Akte oder weicht sie vom tatsächlichen Bestand ab – etwa nach einem nachträglichen Umbau in der Margarethenhöhe oder in einem Nachkriegsgebäude der Innenstadt –, wird die Wohnung direkt vermessen.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Bei jüngeren Bauvorhaben, etwa im Krupp-Gürtel, liegen die Bauunterlagen meist von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar für die Grundrisserstellung weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Essener Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakte mit Terminvereinbarung
Für die Einsichtnahme beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung ist vorab ein Termin nötig; herausgegeben werden aus Datenschutzgründen ausschließlich Kopien von Zeichnungen, Bauscheinen, Statik und Plänen.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Auch unvollständige oder veraltete Pläne helfen, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird – gerade in der Margarethenhöhe oft ein guter Ausgangspunkt.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Angaben zu Umbauten und Ensembleschutz
Wurde ein Gebäude in der Margarethenhöhe nachträglich erweitert oder ein Dachgeschoss ausgebaut, werden zusätzlich Angaben zum Umfang der baulichen Veränderung erfasst, um den neuen Grundriss korrekt einzuordnen.
Grundrisse in Essen – Beispiele aus der Praxis
Werkssiedlungswohnung in der Margarethenhöhe
Für ein Wohnhaus in der denkmalgeschützten Gartenstadt liegt oft ein historischer Grundplan aus der Entstehungszeit ab 1906 vor. Stimmt er noch mit dem heutigen Bestand überein, dient er als Ausgangspunkt; wurde seither ein Dachboden ausgebaut oder ein Bad vergrößert, ergänzt ein kurzes Aufmaß vor Ort die fehlenden Details.
Gründerzeitwohnung in Rüttenscheid mit kriegsbedingt lückenhafter Akte
Wegen der schweren Zerstörung der Essener Innenstadt im Zweiten Weltkrieg sind auch für erhaltene Gründerzeitgebäude in Rüttenscheid nicht immer vollständige Bauakten überliefert. Ein Aufmaß vor Ort erfasst den tatsächlichen, oft individuell geschnittenen Zuschnitt zuverlässiger als eine lückenhafte historische Akte.
Neubauwohnung im Krupp-Gürtel
Für Wohnungen auf den ehemaligen Industrieflächen des Krupp-Gürtels liegen die Baupläne von Beginn an digital vor. Der Grundriss lässt sich direkt daraus ableiten, was den Erfassungsaufwand gegenüber älteren Beständen deutlich reduziert.
Nachkriegswohnung in der Innenstadt ohne erhaltenen Plan
Für viele der nach der fast vollständigen Zerstörung der Innenstadt errichteten Nachkriegsgebäude existiert zwar eine Bauakte, doch spätere Umbauten sind darin selten lückenlos dokumentiert. Ein aktuelles Aufmaß zeigt hier zuverlässiger als die Akte, wie der heutige Grundriss tatsächlich aussieht.
So läuft Ihr Grundriss in Essen ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Essen liegt das Gewicht auf der frühen Terminvereinbarung für die Bauakte und der Klärung, ob ein Ensembleschutz wie in der Margarethenhöhe zu beachten ist:
- Zweck und Anlass klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder eine Sanierung in der Margarethenhöhe gebraucht wird, bestimmt die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
- Termin für die Bauakte vereinbaren
Die Einsicht beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung ist nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich; frühzeitige Anfrage spart Wartezeit.
- Fehlende Grundlagen aufmessen
Passt die Akte nicht mehr oder fehlt sie, wird die Wohnung oder das Gebäude direkt vor Ort vermessen – bei Nachkriegsbauten in der Innenstadt häufig ohnehin der zuverlässigere Weg.
- Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, Amt für Stadtplanung und Bauordnung oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Essen beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Essener Baubeständen deutlich:
- Zustand und Zugänglichkeit der Bauakte
Eine verwertbare Akte beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung ist der günstigste Fall, erfordert aber eine vorherige Terminvereinbarung. Fehlt die Akte oder weicht sie vom Bestand ab, kommt ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Gebäudetyp: Gartenstadt, Gründerzeit oder Neubau
Ein denkmalgeschütztes Wohnhaus in der Margarethenhöhe verlangt mehr Sorgfalt als ein Neubau im Krupp-Gürtel, dessen Pläne meist von Beginn an digital vorliegen.
- Zahl der Ebenen und Räume
Eine einzelne Etagenwohnung ist rasch erfasst. Ein Haus mit mehreren Geschossen und Nebengebäuden verlangt für jede Einheit einen eigenen Erfassungsdurchgang.
- Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.
Alle Leistungen in Essen
Bauantrag, Aufmaß, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nutzungsänderung und Energieausweis — Übersicht für Essen ansehen →
Haben Sie noch Fragen?
Lassen Sie uns anfangen!
Starte die Erstellung Ihres Grundrisses ganz einfach hier.
