Aufteilungspläne in Essen — aus der Bauakte, dem Stadtarchiv oder per Vor-Ort-Aufmaß

Q: Warum kann die Bauakte für mein Essener Gebäude lückenhaft sein?

Essens Innenstadt wurde im Zweiten Weltkrieg zu einem erheblichen Teil zerstört, für einzelne Industrieflächen wie das frühere Krupp-Werksgelände ist eine Teilzerstörung von rund zwei Dritteln der bebauten Fläche dokumentiert. Ob davon auch die städtischen Bauakten selbst betroffen waren, ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht abschließend klären.

Q: Wo bekomme ich eine alte Essener Bauakte her, wenn das Amt keine mehr führt?

Für ältere oder nicht mehr bestehende Gebäude lohnt sich eine Anfrage beim Haus der Essener Geschichte, dem Essener Stadtarchiv. Es bewahrt städtische Unterlagen bis ins 13. Jahrhundert auf, ist aber historisch-archivarisch geordnet und nicht auf denselben schnellen Zugriff ausgelegt wie das laufende Bauaktenarchiv des Amts.

Q: Was mache ich, wenn weder das Amt noch das Stadtarchiv weiterhelfen?

Dann tritt ein Vor-Ort-Aufmaß an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein. Der Aufteilungsplan entsteht unabhängig davon, und für Essen ließ sich nach aktuellem Kenntnisstand ohnehin keine Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB bestätigen.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan ergänzt werden.

Q: Ist das Haus der Essener Geschichte dasselbe wie das Bauaktenarchiv des Amts?

Nein. Das Bauaktenarchiv führt das Amt für Stadtplanung und Bauordnung selbst für den laufenden Verwaltungsbetrieb. Das Haus der Essener Geschichte ist das städtische Stadtarchiv mit einem deutlich älteren, historisch geordneten Bestand – beide Anlaufstellen ergänzen sich, ersetzen sich aber nicht automatisch gegenseitig.

Ein Aufteilungsplan ist rechtlich überall in Deutschland dieselbe bemaßte, nummerierte Zeichnung nach § 7 WEG. Was ihn in Essen oft aufwendiger macht, ist die Quellenlage – und die reicht über die allgemeine Kriegszerstörung der Innenstadt hinaus, die bereits für Essener Grundrisse eine Rolle spielt. Für das rund 1,5 Quadratkilometer große Werksgelände der Krupp-Gussstahlfabrik etwa ist dokumentiert, dass im Zweiten Weltkrieg rund ein Drittel der bebauten Fläche vollständig und ein weiteres Drittel teilweise zerstört wurde. Ob davon auch die städtischen Bauakten betroffen waren, ließ sich bei der Recherche zu dieser Seite nicht bestätigen – bekannt ist dagegen, dass allein das private Historische Archiv Krupp bei einem Bombenangriff 1942 rund zehn Prozent seines Bestands verlor. Für den Aufteilungsplan zählt am Ende, ob sich aus Bauakte, Stadtarchiv oder Aufmaß eine belastbare, aktuelle Grundlage gewinnen lässt.

Aufteilungspläne in Essen kurz und kompakt

Essens laufende Bauakten führt das Amt für Stadtplanung und Bauordnung zentral im als „Baulasten, Registratur, Bauaktenarchiv“ organisierten Bereich – Einsicht ausschließlich nach Terminvereinbarung, Kopien aus Datenschutzgründen nur von Zeichnungen, Bauscheinen, Statik und Plänen.
Für ältere oder historische Bestände führt zusätzlich das Haus der Essener Geschichte (Stadtarchiv Essen) einen eigenen, deutlich weiter zurückreichenden Bestand an städtischen Unterlagen bis ins 13. Jahrhundert.
Rund ein Drittel des früheren Krupp-Werksgeländes wurde im Zweiten Weltkrieg vollständig zerstört, ein weiteres Drittel teilweise – ob das auch die zugehörigen Bauakten betraf, ließ sich nicht abschließend klären.
Fehlt eine verwertbare Quelle, ersetzt ein Vor-Ort-Aufmaß die fehlenden Unterlagen vollständig, unabhängig davon, ob die Lücke kriegs- oder anderweitig bedingt ist.

Wann Sie in Essen einen Aufteilungsplan brauchen

Wie überall ist der Aufteilungsplan selbst keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts für Stadtplanung und Bauordnung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, für die in Essen nach aktuellem Kenntnisstand keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB hinzukommt.
Bei Neubauten, etwa im Krupp-Gürtel, liegt die Planung meist von Beginn an digital vor und lässt sich ohne Archivrecherche zum Aufteilungsplan weiterverarbeiten.

Wenn die Essener Bauakte nicht weiterhilft

Für Gebäude, die noch bestehen, führt das Amt für Stadtplanung und Bauordnung die zuständige Bauakte im organisatorisch als „Baulasten, Registratur, Bauaktenarchiv“ geführten Bereich – Einsicht nur nach Terminvereinbarung. Für Gebäude, die im Krieg zerstört wurden oder deren Unterlagen älter sind als der laufende Bestand, kann zusätzlich das Haus der Essener Geschichte weiterhelfen: Essens Stadtarchiv bewahrt Unterlagen der Stadtverwaltung bis in die Zeit des 13. Jahrhunderts auf und ist seit 2010 in der ehemaligen Luisenschule untergebracht. Ob dort tatsächlich verwertbare Bauakten zu einem konkreten Gebäude liegen, lässt sich nur im Einzelfall klären – anders als beim laufenden Bauaktenarchiv des Amts ist der Bestand des Stadtarchivs in erster Linie historisch-archivarisch, nicht verwaltungstechnisch geordnet. Führt auch das nicht weiter, bleibt das Vor-Ort-Aufmaß der zuverlässigste Weg.

Woher Ihr Essener Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der laufenden Bauakte des Amts für Stadtplanung und Bauordnung

Der Regelfall für bestehende, nicht kriegszerstörte Gebäude: Ist die Akte vollständig und aktuell, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten und um die Einheiten-Nummerierung ergänzen.

Aus dem Haus der Essener Geschichte

Für ältere, nicht mehr bestehende oder anderweitig lückenhafte Bestände führt das Essener Stadtarchiv einen eigenen, historisch geordneten Bestand – ein Weg, der vor allem bei Vorkriegsgebäuden mit unklarer Aktenlage beim Amt selbst lohnt.

Per Vor-Ort-Aufmaß

Ist keine verwertbare Quelle auffindbar oder weicht der heutige Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg bei nachträglich veränderten Werkssiedlungs- oder Gründerzeithäusern.

Welche Unterlagen für Ihren Essener Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Einsicht beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung wie auch beim Haus der Essener Geschichte werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, bei Beauftragung Dritter, eine Vollmacht verlangt.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn ihnen die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung noch fehlt.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – bei Werkssiedlungshäusern mit separat liegenden Kellerabteilen oder Gartenanteilen besonders wichtig.

Aufteilungspläne in Essen – Beispiele aus der Praxis

Werksnahes Gebäude ohne lückenlose Bauakte

Die Bauakte beim Amt endet für ein Gebäude aus der Vorkriegszeit unvermittelt in den 1930er-Jahren. Eine Anfrage beim Haus der Essener Geschichte liefert zusätzliche historische Unterlagen, die aber erst gegen den heutigen Bestand abgeglichen werden müssen, bevor sie als Grundlage taugen.

Werkssiedlungshaus in der Margarethenhöhe mit nachträglichem Dachausbau

Der historische Plan aus der Entstehungszeit ab 1906 zeigt den Rohzustand, nicht aber einen späteren Dachgeschossausbau. Ein ergänzendes Aufmaß erfasst den heutigen Zuschnitt, während der Altplan die ursprüngliche Aufteilung dokumentiert.

Neubauwohnung im Krupp-Gürtel mit vollständiger digitaler Akte

Die Bauunterlagen liegen von Beginn an digital vor. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne Archivrecherche oder erneute Vermessung.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Essen

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Essen liegt das Gewicht auf der Frage, welche der beiden städtischen Quellen – laufende Bauakte oder Stadtarchiv – überhaupt infrage kommt:

Bauakte beim Amt prüfen
Wir klären zuerst, ob beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung eine vollständige, aktuelle Akte zum Gebäude vorliegt.
Bei Bedarf das Stadtarchiv einbeziehen
Reicht die laufende Akte nicht aus oder existiert sie gar nicht mehr, prüfen wir, ob das Haus der Essener Geschichte historische Unterlagen zu dem Gebäude führt.
Datengrundlage festlegen
Bleibt auch das ohne Ergebnis, planen wir ein Vor-Ort-Aufmaß als vollständigen Ersatz.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Gartenanteile.
Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amts und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Essen beeinflusst

In Essen entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:

Vollständigkeit der laufenden Bauakte
Eine lückenlose, aktuelle Akte beim Amt für Stadtplanung und Bauordnung ist der günstigste Fall. Fehlt sie, wird eine zusätzliche Recherche oder ein Aufmaß nötig.
Ob eine Recherche im Haus der Essener Geschichte nötig wird
Bei älteren oder kriegsbetroffenen Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über das Stadtarchiv – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse, wie sie in Werkssiedlungs- und Gründerzeithäusern häufig vorkommen, bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller-, Boden- oder Gartenflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.