Teilungserklärung in Erlangen — Aufteilungsplan und mögliches Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB
Eine Teilungserklärung ist in Erlangen selten nur eine technische Formalie. Wer ein bestehendes Mietshaus mit mindestens elf Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht neben dem Aufteilungsplan möglicherweise zusätzlich eine eigene behördliche Genehmigung: Erlangen gehört nach den vorliegenden Angaben zu den rund 50 bayerischen Kommunen, die per Gebietsbestimmungsverordnung Bau als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt benannt sind, in denen der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB gilt. Wer diese zweite Hürde erst entdeckt, wenn der Notartermin schon steht, verliert Zeit, die sich vermeiden lässt. Beide Verfahren – Aufteilungsplan und mögliche Umwandlungsgenehmigung – lassen sich parallel vorbereiten, sodass am Ende kein Schritt den anderen verzögert.
Wann Sie in Erlangen eine Umwandlungsgenehmigung brauchen
Der Aufteilungsplan allein reicht für größere Bestandsgebäude in Erlangen möglicherweise nicht mehr. Seit 2023 kommt bayernweit eine zweite, eigenständige Prüfung hinzu, die mit der baulichen Abgeschlossenheit nichts zu tun hat, sondern mit dem Schutz von Mieterinnen und Mietern vor Verdrängung:
- Betroffen sind bestehende Wohngebäude mit mindestens elf Wohnungen, die am 1. Juni 2023 bereits bestanden – die Aufteilung in Wohnungseigentum ist dort ohne Genehmigung grundsätzlich untersagt.
- Neu errichtete Gebäude fallen nicht unter die Verordnung – die Genehmigungspflicht betrifft ausschließlich die Umwandlung von bereits am Stichtag bestehendem Mietwohnraum.
- Die bayerische Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) benennt die betroffenen Kommunen per Rechtsverordnung; ob ein konkretes Objekt in einer erfassten Gemeinde liegt, sollte vor der Beurkundung verbindlich geprüft werden.
- Die Regelung ist bis zum 31. Dezember 2030 befristet und kann durch den Freistaat verlängert oder angepasst werden.
Der Bundesgesetzgeber hat § 250 BauGB im Jahr 2021 eingeführt, um Landesregierungen die Möglichkeit zu geben, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung genehmigungspflichtig zu machen. Die bayerische Staatsregierung hat davon mit der Änderung der Gebietsbestimmungsverordnung Bau zum 1. Juni 2023 Gebrauch gemacht: Seither gilt der Genehmigungsvorbehalt in rund 50 bayerischen Städten und Gemeinden für Bestandsgebäude mit mindestens elf Wohnungen. Erlangen zählt nach den vorliegenden Angaben zu den benannten Kommunen – ein naheliegender Befund angesichts des durch Universität und Siemens seit Jahren angespannten Erlanger Wohnungsmarkts, der die Stadt auch in der bayerischen Mieterschutzverordnung als Gebiet mit reduzierter Kappungsgrenze führt. Vor der Beurkundung einer Teilungserklärung für ein Bestandsgebäude ab elf Wohnungen lohnt sich deshalb eine verbindliche Prüfung bei der zuständigen Stelle der Stadt Erlangen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Genehmigung erforderlich ist.
Zwei Verfahren, die bei größeren Bestandsgebäuden zusammenlaufen
Wer ein Erlanger Bestandsgebäude aufteilt, hat es im Grenzbereich der elf Wohnungen mit zwei unterschiedlichen Prüfungen zu tun:
Bauliche Abgeschlossenheit nach § 7 WEG
Unabhängig von der Wohnungszahl braucht jede Teilungserklärung einen bemaßten Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde – dieses Verfahren betrifft jedes Objekt gleichermaßen.
Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB
Zusätzlich und unabhängig davon zu prüfen, sobald ein Bestandsgebäude am 1. Juni 2023 mindestens elf Wohnungen hatte und in einer der benannten Kommunen liegt – ohne diese Genehmigung nimmt das Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Erlangen nötig sind
Zwei mögliche Verfahren, zwei Unterlagensätze:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte Aufteilungsplan mit durchgehender Nummerierung der Einheiten, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamts.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl und zum Stichtag
Für eine mögliche Umwandlungsgenehmigung muss belegt werden, wie viele Wohnungen das Gebäude am 1. Juni 2023 tatsächlich umfasste.
- Antrag bei der zuständigen Stelle der Stadt Erlangen
Sofern die Prüfung eine Genehmigungspflicht ergibt, ist der Antrag mit den maßgeblichen Angaben zum Gebäude einzureichen.
Teilungserklärungen in Erlangen – Beispiele aus der Praxis
Barockes Mietshaus in der Neustadt mit vierzehn Wohnungen
Weil das Gebäude am Stichtag bereits deutlich mehr als elf Wohnungen hatte, ist vor der notariellen Beurkundung zu klären, ob und unter welchen Voraussetzungen die Stadt eine Umwandlungsgenehmigung erteilt.
Kleines Zweifamilienhaus außerhalb der Schwelle
Mit nur zwei Wohnungen liegt das Gebäude weit unter der Elf-Wohnungen-Grenze – hier genügt der übliche Weg aus Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Neubauprojekt am Siemens Campus
Ein neu errichtetes Gebäude mit zwölf Einheiten fällt nicht unter das Umwandlungsverbot, weil es erst nach dem Stichtag 1. Juni 2023 entstanden ist – benötigt wird ausschließlich der Aufteilungsplan.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Erlangen ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. Bei größeren Erlanger Bestandsgebäuden kommt möglicherweise ein zusätzlicher Genehmigungsschritt hinzu, der frühzeitig eingeplant werden sollte.
- Wohnungsanzahl und Genehmigungspflicht klären
Zuerst wird geprüft, ob das Gebäude am 1. Juni 2023 mindestens elf Wohnungen hatte und damit unter das bayerische Umwandlungsverbot fallen könnte.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden erfasst und der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung erstellt.
- Umwandlungsgenehmigung beantragen, falls erforderlich
Bei mindestens elf Bestandswohnungen wird bei der zuständigen Stelle der Stadt Erlangen geklärt, ob eine Genehmigung nötig und erreichbar ist.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und – wo erforderlich – erteilter Umwandlungsgenehmigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Die Eintragung erfolgt beim für Erlangen zuständigen Amtsgericht.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Erlangen beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt bei größeren Bestandsgebäuden ein weiterer Faktor hinzu:
- Ob die Umwandlungsgenehmigung überhaupt nötig ist
Bei mindestens elf Bestandswohnungen zum Stichtag kommt ein zusätzliches Verwaltungsverfahren hinzu – bei Neubauten oder kleineren Gebäuden entfällt dieser Schritt vollständig.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Lage im Ensemble Altstadt/Neustadt
Liegt das Gebäude im geschützten Ensemble, ist die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bei baulichen Begleitmaßnahmen mit einzuplanen.
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