Nutzungsänderung in Erlangen — vergleichend geprüft und mit der Zweckentfremdungssatzung abgestimmt
Bei einer Nutzungsänderung geht es anders als beim Neubau nicht um die Errichtung einer baulichen Anlage, sondern um die Frage, ob eine bestehende Fläche künftig anders genutzt werden darf. Zuständig ist das Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen, doch die entscheidende Prüfung ist eine andere als beim Bauantrag: Maßgeblich ist, ob die neue Nutzung strengere oder schlicht andere öffentlich-rechtliche Anforderungen auslöst als die bisherige. Betrifft die Änderung Wohnraum, kommt in Erlangen zusätzlich die stadtweit geltende Zweckentfremdungssatzung ins Spiel – ein eigenständiges Genehmigungserfordernis, das seit Februar 2020 in Kraft ist und auf den seit Jahren angespannten Wohnungsmarkt der Universitäts- und Siemens-Stadt reagiert.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Erlangen genehmigungspflichtig?
Nach der Bayerischen Bauordnung stehen Nutzungsänderungen rechtlich auf einer Stufe mit baulichen Änderungen. Ob im Einzelfall tatsächlich ein Verfahren nötig ist und welches, hängt von einem Vergleich ab:
- Verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige – etwa der Wechsel zwischen zwei ähnlich einzustufenden Büronutzungen.
- Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO, wenn die neue Nutzung einem qualifizierten Bebauungsplan entspricht und kein Sonderbau entsteht.
- Vereinfachtes Genehmigungsverfahren nach Art. 59 BayBO, sobald sich Anforderungen wie Stellplätze, Schall- oder Brandschutz durch die neue Nutzung tatsächlich ändern.
- Baugenehmigungsverfahren nach Art. 60 BayBO, wenn die neue Nutzung selbst zum Sonderbau wird – etwa eine Versammlungsstätte oder ein Betrieb mit erhöhtem Publikumsverkehr.
Seit dem 7. Februar 2020 gilt für das gesamte Erlanger Stadtgebiet die Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) auf Grundlage des bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes. Danach wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er zu mehr als der Hälfte seiner Fläche gewerblich oder beruflich genutzt wird oder wenn er länger als acht Wochen im Kalenderjahr für Fremdenbeherbergung – etwa als Ferienwohnung – vermietet wird. Beides braucht eine gesonderte Genehmigung der Stadt, unabhängig vom Ausgang des Bauaufsichtsverfahrens; eine Ausnahme ist möglich, wenn überwiegende öffentliche oder schutzwürdige private Interessen die Erhaltung des Wohnraums überwiegen. Presseberichten zufolge konnte die Stadt bis Mai 2023 rund 115 zweckentfremdete Objekte wieder dem Wohnungsmarkt zuführen. Verstöße sind ein Ordnungswidrigkeitstatbestand mit empfindlichem Bußgeldrahmen.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben Verfahren wie beim Bauantrag – der Maßstab, welches greift, ist bei einer Nutzungsänderung aber ein anderer:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen
Löst die neue Nutzung keine anderen oder weitergehenden Anforderungen aus als die bisherige, ist die Nutzungsänderung verfahrensfrei. Das befreit nicht davon, geltendes Recht einzuhalten, und ersetzt keine Prüfung nach der Zweckentfremdungssatzung bei Wohnraum.
Genehmigungsfreistellung und vereinfachtes Verfahren
Entspricht die neue Nutzung einem qualifizierten Bebauungsplan, reicht häufig die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO. Ändern sich reale Anforderungen wie Stellplatz- oder Schallschutzbedarf, greift stattdessen das vereinfachte Verfahren nach Art. 59 BayBO.
Baugenehmigungsverfahren bei Sonderbau-Schwelle
Erreicht die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle – etwa eine Versammlungsstätte oder ein größerer Beherbergungsbetrieb –, prüft das Bauaufsichtsamt umfassend nach Art. 60 BayBO, einschließlich Brandschutz und Rettungswegen.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Erlangen braucht
Kern jeder Nutzungsänderung ist der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen tatsächlich ändert:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Gegenüberstellung von bisheriger und geplanter Nutzung – Grundlage, um zu beurteilen, welches Verfahren greift.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse mit eingetragener neuer Nutzung, meist im Maßstab 1:100 – bei Gebäuden im Ensemble oder mit unklarer Bauakte oft erst nach einem aktuellen Aufmaß verlässlich.
- Stellplatz- und Schallschutznachweis
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung einen höheren Bedarf auslöst als die bisherige, etwa bei einer gastronomischen Nutzung.
- Antrag nach der Zweckentfremdungssatzung
Eigenständige Anlage bei der Stadt Erlangen, sobald bisheriger Wohnraum zu mehr als der Hälfte gewerblich genutzt oder als Ferienwohnung vermietet werden soll.
Nutzungsänderungen in Erlangen – Beispiele aus der Praxis
Uninahe Wohnung wird teilweise als Ferienwohnung vermietet
Wird eine Wohnung nahe der Universität über mehr als acht Wochen im Jahr an wechselnde Gäste vermietet, greift unabhängig vom Bauaufsichtsverfahren die Genehmigungspflicht nach der Zweckentfremdungssatzung – ohne sie bleibt die Vermietung unzulässig.
Ladenlokal in der Neustadt wird Wohnung
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst in der Regel keine strengeren Anforderungen aus und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren. Liegt das Gebäude im Ensemble, prüft zusätzlich die Untere Denkmalschutzbehörde, falls sich die Fassade ändert.
Bürofläche im Umfeld des Siemens Campus wird Coworking-Nutzung
Eine Umnutzung innerhalb ähnlich einzustufender gewerblicher Nutzungen bleibt meist verfahrensfrei oder im vereinfachten Verfahren – eine Zweckentfremdungsprüfung entfällt, da kein Wohnraum betroffen ist.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Erlangen ab
Der rechtliche Rahmen ist bayernweit derselbe. In Erlangen kommt bei Wohnraum die stadtweite Zweckentfremdungssatzung als zusätzlicher Prüfstrang hinzu, der von Anfang an mitgedacht werden sollte.
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie entscheidet, welches der Bauaufsichtsverfahren greift.
- Zweckentfremdung prüfen, falls Wohnraum betroffen ist
Fällt Wohnraum durch überwiegend gewerbliche Nutzung oder Ferienvermietung weg, wird parallel geklärt, ob und unter welchen Voraussetzungen die Stadt eine Ausnahmegenehmigung erteilt.
- Unterlagen für das Bauaufsichtsamt zusammenstellen
Bestandspläne mit Änderungseintrag, Nutzungsbeschreibung und die durch die neue Nutzung tatsächlich ausgelösten Nachweise werden aufbereitet und eingereicht.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Das Bauaufsichtsamt prüft zunächst formal, danach fachlich, bei Bedarf gemeinsam mit der Unteren Denkmalschutzbehörde.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid oder die Freistellungswirkung nach Fristablauf. Bei Wohnraum darf die neue Nutzung erst nach Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung aufgenommen werden.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Erlangen beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie stark sich die Anforderungen an die neue Nutzung von der bisherigen unterscheiden:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz- oder Schallschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich erfordert.
- Zweckentfremdungsprüfung bei Wohnraum
Fällt Wohnraum weg, kommt ein eigenständiges Genehmigungsverfahren bei der Stadt hinzu, das separat vorbereitet werden muss.
- Lage im Ensemble oder Sanierungsgebiet
Bauliche Begleitmaßnahmen im Ensemble Altstadt/Neustadt oder in den Sanierungsgebieten verlangen zusätzliche Abstimmung.
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