Kubaturberechnung in Erlangen — Bruttorauminhalt zwischen Barock-Bürgerhaus und Siemens-Campus-Bürofläche

Q: Wofür braucht die Bauaufsicht in Erlangen den umbauten Raum?

Über das bayerische Kostengesetz dient das BRI als Hilfsgröße für die Rohbausumme, an der sich die Baugenehmigungsgebühr verfahrenspflichtiger Vorhaben orientiert – eine landesweit einheitliche Systematik.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und Wohnfläche?

Das BRI zählt das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV berücksichtigt Raumteile unter Dachschrägen dagegen nur anteilig oder gar nicht.

Q: Warum weicht das BRI zwischen Neustadt-Haus und Siemens-Campus-Neubau so stark ab?

Die Neustadt wurde bewusst mit niedrigen, zwei- bis dreigeschossigen Häusern angelegt; die modernen Bürogeschosse am Siemens Campus haben dagegen deutlich großzügigere Deckenhöhen und Spannweiten.

Q: Was unterscheidet BRI von BGF?

BRI beschreibt ein Volumen, BGF eine Fläche – beide nach DIN 277 ermittelt, aber für unterschiedliche Zwecke gedacht.

Q: Genügt eine ältere Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie alle Geschosse einschließlich Dachraum belastbar bemaßt zeigt und dem heutigen Zustand entspricht. Andernfalls ist ein aktuelles Aufmaß nötig.

Q: Hat die Kubatur auch mit dem Energieausweis zu tun?

Mittelbar ja – energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte Volumen. Eine vorhandene Kubaturberechnung liefert dafür bereits eine Ausgangsgröße.

Q: Wird bei der Kubaturberechnung auch ein Anbau berücksichtigt?

Ja, sofern er baulich und funktional zum Hauptgebäude gehört. Bei getrennt stehenden Nebengebäuden wird vorab geklärt, ob sie als eigener Baukörper oder als Teil der Gesamtkubatur zu behandeln sind. Auch für ein Portfolio mit mehreren, unterschiedlichen Gebäuden lässt sich die Berechnung meist gebündelt beauftragen.

Q: Beeinflusst der Denkmalschutz die Kubaturberechnung selbst?

Nicht die Berechnungsmethode nach DIN 277 – die bleibt unverändert. Denkmalschutzrechtliche Vorgaben können aber die spätere Kostenschätzung beeinflussen, wenn sie bestimmte, aufwendigere Bauweisen vorschreiben.

DIN 277 liefert zwei Kennzahlen für dasselbe Gebäude: den Bruttorauminhalt (BRI) in Kubikmetern und die Bruttogrundfläche (BGF) in Quadratmetern. Für sich genommen ist das eine bundesweit einheitliche Rechenregel, doch in Bayern hängt daran mehr als reine Bewertung: Über das Kostengesetz in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis dient das BRI als Hilfsgröße, um ohne fertigen Kostenvoranschlag die Rohbausumme zu schätzen, an der sich die Baugenehmigungsgebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben bemisst. Diese Systematik gilt landesweit, unabhängig davon, ob das Gebäude in München, Nürnberg oder Erlangen steht. In Erlangen selbst reicht die Bandbreite der zu berechnenden Kubatur ungewöhnlich weit: von den niedrigen, kompakt geschnittenen Barockhäusern der 1686 gegründeten Hugenotten-Neustadt bis zu den weitläufigen, modernen Bürogeschossen des seit 2017 entstehenden Siemens Campus. Wer beide Gebäudetypen im Bestand hat, sollte deshalb nicht von einer pauschalen Faustregel ausgehen, sondern jedes Objekt einzeln nach DIN 277 durchrechnen lassen.

Kubaturberechnung in Erlangen kurz und kompakt

BRI misst das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes, BGF addiert die Grundflächen aller Geschosse – zwei unterschiedliche Größen, beide nach DIN 277 definiert.
Für die bayerische Baugenehmigungsgebühr zählt weder BRI noch BGF unmittelbar: Maßgeblich ist die Rohbausumme, die sich ohne detaillierte Kostenplanung aus dem BRI und einem Kostenkennwert je Kubikmeter herleiten lässt.
In der niedrig angelegten Neustadt mit ihren zwei- bis dreigeschossigen Barockhäusern fällt das Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche anders aus als bei den großzügig dimensionierten Bürogeschossen des Siemens Campus.
Kreditgeber und Gutachter fragen BRI oder BGF häufig unabhängig vom eigentlichen Genehmigungsverfahren ab, etwa für eine Wertermittlung.
Wer mehrere Gebäude unterschiedlicher Bauepoche im Bestand hat, gewinnt durch eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur erst die Vergleichsgrundlage zwischen ihnen.
Auch die geplante Nutzung spielt eine Rolle: Ein Wohngebäude, ein Bürogebäude und eine gemischt genutzte Immobilie werden nach denselben Regeln vermessen, unterscheiden sich aber deutlich in ihrem typischen Volumen-zu-Fläche-Verhältnis.

Zwei Kennzahlen, eine gemeinsame Bemessungslogik

BRI, BGF und die daraus abgeleitete Rohbausumme beantworten jeweils eine andere Frage, hängen aber rechnerisch eng zusammen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst wird das Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut, über sämtliche Geschosse hinweg – inklusive Keller und ausgebautem Dachraum, unabhängig von der später angerechneten Wohnfläche.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert die Grundfläche jedes Geschosses an den äußeren Bauteilkanten. Sie ist Ausgangspunkt für weitere Kennzahlen wie die Nutzfläche und für eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbausumme nach bayerischem Kostenrecht

Steht noch keine belastbare Kostenplanung fest, lässt sie sich aus dem ermittelten BRI und einem anerkannten Kostenkennwert je Kubikmeter überschlägig herleiten – diese Größe, nicht das Volumen selbst, ist für die Behördengebühr maßgeblich.

Datengrundlage für eine belastbare Kubaturberechnung

Ohne verlässliche Maße des gesamten Baukörpers bleibt jede Kubaturberechnung eine Schätzung:

Bemaßte Grundrisse und Schnitte jeder Ebene
Von der Kellersohle bis zum First, mit Außenmaßen und Geschosshöhen – aus einem Aufmaß oder aus der Bauakte des Stadtarchivs.
Genaue Dachform
Gauben, Schrägen und First-/Traufhöhen entscheiden darüber, wie das Volumen bis zur Dachhaut korrekt geschlossen wird – bei niedrigen Neustadt-Dächern ebenso wichtig wie bei einem weitläufigen Flachdach am Siemens Campus.
Angabe des Verwendungszwecks
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Finanzierung oder eine Bewertung gebraucht wird, unterscheidet sich die nötige Dokumentationstiefe.
Abgrenzung mehrerer Baukörper
Bei Gebäuden mit Anbauten oder mehreren Gebäudeteilen wird vorab geklärt, was jeweils zum Bezugsgebäude nach DIN 277 zählt und was gesondert betrachtet wird.

Kubaturberechnung in Erlangen – vier Fälle aus der Praxis

Rohbausumme für einen Dachgeschossausbau

Ohne fertigen Kostenvoranschlag liefert das aus dem BRI hergeleitete Zwischenergebnis dem Bauaufsichtsamt eine tragfähige Grundlage für die Gebührenberechnung des verfahrenspflichtigen Vorhabens.

Wertgutachten für ein Barockhaus in der Neustadt

Die für die Bauzeit typischen niedrigen, aber massiv gemauerten Geschosse führen zu einem anderen BRI-Wohnflächen-Verhältnis als bei einem vergleichbar großen modernen Gebäude.

Bürofläche am Siemens Campus

Großzügige Deckenhöhen und weitgespannte Grundrisse ergeben ein Volumen-zu-Nutzfläche-Verhältnis, das sich deutlich von historischer Wohnbebauung unterscheidet.

Portfoliovergleich mehrerer Bestandsgebäude

Erst eine einheitliche Berechnung nach DIN 277 macht ein Neustadt-Bürgerhaus und einen Neubau im Röthelheimpark überhaupt gegenüberstellbar.

Finanzierungsanfrage für ein Altstadtgebäude

Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbar dokumentierte BGF oder BRI als Teil der Objektunterlagen, unabhängig vom aktuellen Nutzungszustand des Gebäudes.

Kostenschätzung für einen Anbau im Ensemble Altstadt/Neustadt

Neben dem BRI wird hier zusätzlich erfasst, ob bauliche Vorgaben der Unteren Denkmalschutzbehörde die spätere Rohbausumme gegenüber einem freistehenden Neubau beeinflussen.

Von der Bestandsaufnahme zur fertigen Kubaturberechnung

Der Weg zum verwendungsfertigen Ergebnis:

Bestandsmaße beschaffen
Aus der Bauakte des Stadtarchivs oder per eigenem Aufmaß, für alle Geschosse einschließlich Keller und Dachraum.
Lücken vor Ort schließen
Fehlen einzelne Maße oder weicht der Bestand von der Akte ab, wird direkt am Objekt nachgemessen.
BRI und BGF geschossweise ermitteln
Nach DIN 277, getrennt für jeden Baukörper.
Rohbausumme herleiten, sofern gewünscht
Für eine Bauvoranfrage oder einen frühen Kostenrahmen wird das BRI mit einem passenden Kostenkennwert je Kubikmeter multipliziert.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Mit ausgewiesenem Rechenweg für Bauaufsicht, Bank oder Gutachter.

Was den Aufwand einer Kubaturberechnung in Erlangen bestimmt

Diese Punkte wirken sich auf den Umfang aus:

Verfügbarkeit brauchbarer Bestandsunterlagen
Eine belastbare Akte des Stadtarchivs erspart einen eigenen Vermessungstermin.
Zahl der Geschosse und Nebenräume
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand.
Komplexität der Dachgeometrie
Gauben und mehrere Dachflächen verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine grobe Rohbausummen-Schätzung braucht weniger Dokumentation als ein vollständiges Wertgutachten.
Anzahl der zu berechnenden Objekte
Mehrere Gebäude eines Portfolios lassen sich meist effizienter gemeinsam bearbeiten.
Zahl der Baukörper und Anbauten
Nebengebäude oder rückwärtige Anbauten müssen einzeln abgegrenzt werden, bevor sie in die Gesamtkubatur eingerechnet oder gesondert betrachtet werden.