Aufteilungspläne in Erlangen — bemaßt, nummeriert und auf ungewöhnlich vollständige Bauakten gestützt

Q: Sind Erlanger Bauakten vollständiger erhalten als anderswo?

Vieles spricht dafür: Weil Erlangen 1945 kampflos übergeben wurde und keine flächendeckende Kriegszerstörung erlebte, dürfte der Bauaktenbestand im Stadtarchiv im Vergleich zu stark zerstörten Städten ungewöhnlich vollständig sein.

Q: Reicht eine vollständige, aber alte Bauakte für den Aufteilungsplan?

Nicht automatisch. Auch eine vollständig erhaltene Akte zeigt oft nur den ursprünglichen Errichtungszustand – nach mehrfachen Umbauten muss der heutige Bestand per Vor-Ort-Vermessung geprüft werden.

Q: Wo bekomme ich eine alte Erlanger Bauakte her?

Zuständig ist das Stadtarchiv Erlangen, das die Bauunterlagen der städtischen Bauaufsicht verwaltet. Einsicht erhalten nur Eigentümer oder bevollmächtigte Personen nach vorheriger Terminvereinbarung.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst eine Umwandlungsgenehmigung haben?

Nein, die beiden Verfahren sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; eine mögliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB betrifft die spätere Teilungserklärung bei größeren Bestandsgebäuden.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Q: Wie werden Keller- oder Stellplatzflächen im Aufteilungsplan behandelt?

Sie erhalten eine eigene Nummer und werden der zugehörigen Wohnungseinheit eindeutig zugeordnet, auch wenn sie räumlich getrennt liegen – etwa ein Kellerabteil im Untergeschoss eines Neustadt-Hauses.

Q: Wer erstellt den Aufteilungsplan für mein Erlanger Gebäude?

Je nach Ausgangslage übernehmen wir sowohl die Recherche in der Bauakte des Stadtarchivs als auch die Vor-Ort-Vermessung und zeichnen daraus den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan.

Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe Bauzeichnung mit denselben Anforderungen nach § 7 WEG. Was ihn in Erlangen von vielen anderen Städten unterscheidet, ist die Quellenlage: Weil die Stadt am 16. April 1945 kampflos übergeben wurde und dadurch nahezu keine Kriegszerstörung erlebte, dürften die vom Stadtarchiv verwalteten Bauakten im Vergleich zu stark zerstörten Städten ungewöhnlich vollständig erhalten sein. Das erleichtert die Recherche, ersetzt aber nicht die Prüfung, ob eine historische Akte nach Jahrzehnten wechselnder Nutzung noch zum heutigen Bestand passt. Gerade weil viele Erlanger Gebäude über Generationen im selben Zuschnitt genutzt wurden, lohnt sich vor einer aufwendigen Neuvermessung zunächst immer der Blick in die vorhandene Akte.

Aufteilungspläne in Erlangen kurz und kompakt

Bauakten verwaltet in Erlangen das Stadtarchiv, nicht das Bauaufsichtsamt selbst – Einsicht nur für Eigentümer oder Bevollmächtigte nach Terminvereinbarung mit Personalausweis und Berechtigungsnachweis.
Weil Erlangen 1945 kampflos übergeben wurde, blieben Bauakten hier von Kriegsverlusten weitgehend verschont – ein Vorteil gegenüber vielen anderen deutschen Großstädten, der die Vollständigkeit einer einzelnen Akte aber nicht garantiert.
Fehlt dennoch eine verwertbare Bauakte, ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlenden Unterlagen vollständig.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
Für Neubauten am Siemens Campus oder im Röthelheimpark lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar aus der digitalen Genehmigungsplanung entwickeln, ohne Archivrecherche.

Wann Sie in Erlangen einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die bei größeren Erlanger Bestandsgebäuden zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB voraussetzen kann.
Bei Neubauten, etwa am Siemens Campus, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Vollständige Akte, aber nicht zwangsläufig aktueller Bestand

Anders als in Städten mit erheblichen Kriegsverlusten im Bauaktenbestand spricht in Erlangen vieles dafür, dass historische Bauakten beim Stadtarchiv in ungewöhnlich hoher Vollständigkeit erhalten sind – die Stadt selbst blieb 1945 durch die kampflose Übergabe nahezu unversehrt. Das löst aber nicht das eigentliche Problem eines Aufteilungsplans: Eine über Jahrhunderte mehrfach umgebaute Wohnung im barocken Neustadt-Raster oder in der gewachsenen Altstadt zeigt sich in der historischen Akte oft nur im ursprünglichen, längst überholten Zustand. Wo die Akte den heutigen Bestand nicht mehr korrekt abbildet, tritt an ihre Stelle eine Vor-Ort-Vermessung.

Woher Ihr Erlanger Aufteilungsplan stammt

Je nach Zustand der vorhandenen Unterlagen kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Stadtarchivs

Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.

Aus vorhandener Genehmigungsplanung bei Neubauten

Bei jüngeren Gebäuden, etwa am Siemens Campus oder im Röthelheimpark, liegen die Bauunterlagen meist bereits digital und aktuell vor.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – gerade bei mehrfach umgebauten Neustadt- oder Altstadthäusern häufig der zuverlässigste Weg.

Welche Unterlagen für Ihren Erlanger Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Stadtarchiv werden ein aktueller Eigentumsnachweis sowie, bei Beauftragung Dritter, eine Vollmacht verlangt; die Einsicht erfolgt nach vorheriger Terminvereinbarung.
Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Kellerräumen, die räumlich von der Wohnung getrennt liegen.
Angaben zum Baujahr und zur Bauepoche
Ob es sich um ein Gebäude aus der Zeit der Neustadt-Gründung, ein Altstadthaus oder einen modernen Neubau handelt, hilft bei der Einschätzung, welcher Weg zum Aufteilungsplan realistisch ist.

Aufteilungspläne in Erlangen – Beispiele aus der Praxis

Barockes Mietshaus in der Neustadt mit vollständiger Bauakte

Die Akte im Stadtarchiv ist lückenlos vorhanden, zeigt aber nur den Zustand zum Errichtungsjahr. Der Aufteilungsplan wird anhand einer aktuellen Vor-Ort-Vermessung neu erstellt und mit der historischen Akte abgeglichen.

Altstadthaus mit mehrfach veränderter Raumaufteilung

Wände wurden über Jahrzehnte versetzt, ohne dass die Akte fortgeschrieben wurde. Maßgeblich für den Aufteilungsplan ist ausschließlich der heutige, tatsächliche Bestand.

Neubauprojekt am Siemens Campus

Die Bauakte ist vollständig digital und aktuell. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.

Zusammengelegte Wohnungen in einem Neustadt-Bürgerhaus

Wurden zwei benachbarte Einheiten zusammengeführt, zeigt die historische Akte einen Zuschnitt, den es so nicht mehr gibt – maßgeblich für den Aufteilungsplan ist ausschließlich der heutige, tatsächliche Bestand.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Erlangen

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Erlangen liegt das Gewicht auf dem Abgleich zwischen einer meist gut erhaltenen historischen Akte und dem tatsächlichen heutigen Zustand:

Bauakte prüfen
Wir klären, ob beim Stadtarchiv eine vollständige, aktuelle Akte vorliegt und ob sie den heutigen Bestand noch zeigt.
Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Kellerflächen.
Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzen
Treppenhaus, Dach und tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet.
Plan für Bauaufsichtsamt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Erlangen beeinflusst

In Erlangen entscheidet vor allem der Abgleich zwischen Akte und heutigem Bestand über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:

Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand
Eine vollständige, aber veraltete Akte erspart keine Vor-Ort-Prüfung – erst der Abgleich mit dem tatsächlichen Zustand entscheidet über den weiteren Aufwand.
Neustadt-Raster oder gewachsene Altstadt
Das regelmäßige barocke Straßenraster ist meist unkomplizierter zu erfassen als eine verwinkelte Altstadtparzelle.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
Getrennt liegende Nebenräume
Kellerflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.