Aufmaß & Vermessung in Erlangen — Bauaufmaß zwischen barockem Raster und gewachsener Altstadt

Q: Was kostet ein Aufmaß in Erlangen?

Der Preis richtet sich nach Fläche, Raumzahl und dem Umfang der gewünschten Unterlagen. Der konkrete Aufwand lässt sich nach einer kurzen Objektbeschreibung online klären.

Q: Muss ich mein Gebäude in Bayern selbst amtlich einmessen lassen?

Nein. Anders als in vielen anderen Bundesländern erfolgt die Gebäudeeinmessung in Bayern nach Art. 12 Abs. 1 BayVermKatG von Amts wegen durch die staatliche Vermessungsverwaltung – sie ist keine Pflicht und keine Kostenlast der Eigentümerseite. Das private Bauaufmaß mit Innenmaßen und Wohnfläche ist davon unabhängig und wird nicht automatisch mitgeliefert.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Erlangen?

Der Termin vor Ort dauert bei einer üblichen Eigentumswohnung meist weniger als eine Stunde; ein ganzes Gebäude kann einen oder mehrere Tage beanspruchen.

Q: Reichen die alten Pläne aus dem Erlanger Stadtarchiv aus?

Als Ausgangspunkt oft ja, als alleiniger Nachweis meist nicht. Auch wenn Erlangens Bauaktenbestand wegen der geringen Kriegszerstörung ungewöhnlich vollständig sein dürfte, zeigt ein Genehmigungsplan häufig nur den ursprünglich beantragten Zustand, nicht spätere Umbauten.

Q: Wer muss beim Aufmaßtermin vor Ort sein?

Es genügt eine Person, die alle Räume aufschließen kann – Eigentümer, Mieter, Hausverwaltung oder ein Beauftragter mit Schlüssel.

Q: Was unterscheidet das Aufmaß von der Wohnflächenberechnung?

Das Aufmaß ist die Erhebung: Am Objekt werden Maße, Höhen und Geometrie erfasst. Die Wohnflächenberechnung wertet diese Daten nach einem Regelwerk aus, im Wohnraum regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung.

Q: Ist ein Aufmaß im barocken Neustadt-Raster genauso aufwendig wie in der Altstadt?

In der Regel nicht. Die 1686 angelegte Neustadt folgt einem regelmäßigen, rechtwinkligen Straßenraster mit vergleichsweise klar geschnittenen Parzellen, während die organisch gewachsene Altstadt verwinkeltere und damit erfassungsaufwendigere Grundrisse aufweist.

Erlangens Bausubstanz zerfällt messtechnisch in zwei sehr unterschiedliche Welten: das streng rechtwinklige, 1686 angelegte Straßenraster der Hugenotten-Neustadt mit seinen schmalen, tiefen Parzellen – und die organisch gewachsene mittelalterliche Altstadt mit unregelmäßigeren Zuschnitten. Wer hier ein belastbares Maß braucht, kommt mit einer alten Bauakten-Kopie selten weit, selbst wenn Erlangens Archivbestand dank der nahezu unversehrten Kriegsgeschichte der Stadt ungewöhnlich vollständig ist – denn Vollständigkeit sagt nichts darüber, ob eine Akte den heutigen, oft mehrfach umgebauten Zustand noch zeigt. Ein Bauaufmaß erfasst deshalb den Zustand, der tatsächlich vorhanden ist, und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine nachvollziehbare Flächenberechnung.

Aufmaß und Vermessung in Erlangen kurz und kompakt

Bauaufmaß, nicht Gebäudeeinmessung: Erfasst werden Innenmaße, Raumaufteilung und Flächen eines Gebäudes – die amtliche Einmessung in das Liegenschaftskataster ist in Bayern Aufgabe der staatlichen Vermessungsverwaltung.
Bayerische Besonderheit: Anders als in vielen anderen Bundesländern erfolgt die Gebäudeeinmessung nach Art. 12 Abs. 1 BayVermKatG von Amts wegen – sie ist keine Pflicht und keine Kostenlast der Eigentümerin oder des Eigentümers.
Ergebnis sind Unterlagen, nicht bloße Messwerte: bemaßte Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten sowie die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung oder die Flächen nach DIN 277.
Bauakten verwaltet in Erlangen das Stadtarchiv, nicht das Bauaufsichtsamt selbst – Einsicht nur für Eigentümer oder Bevollmächtigte nach Terminvereinbarung.
Das barocke Neustadt-Raster liefert meist regelmäßigere Grundrisse als die verwinkelte Altstadt, was sich im Erfassungsaufwand niederschlägt.
Planprofi24 nimmt Ihr Objekt in Erlangen messtechnisch auf und leitet daraus Zeichnungen und Flächen ab – deutschlandweit beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Erlangen erforderlich wird

Ein Bauaufmaß ist an keine Vorschrift geknüpft. Nötig wird es dort, wo eine Fläche oder Geometrie nachgewiesen werden muss und die vorhandenen Unterlagen das nicht hergeben:

Bestandspläne fehlen ganz, oder die vorhandenen zeigen einen Stand, den spätere Umbauten überholt haben.
Ein Bauantrag, eine Nutzungsänderung oder ein Umbau steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Ausgangspunkt der Planung.
Eine Bank oder ein Gutachter verlangt eine Flächenangabe mit nachvollziehbarem Rechenweg.
Wohnungseigentum wird begründet oder geändert: Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss die Einheiten eindeutig abgrenzen.
Eine gemischte Nutzung muss gegenüber der Zweckentfremdungssatzung nachgewiesen werden – hier entscheidet die im Aufmaß erfasste Flächenverteilung, ob eine Genehmigung nötig wird.

Warum die amtliche Gebäudeeinmessung in Bayern kein Thema für Eigentümer ist

In vielen deutschen Bundesländern müssen Eigentümerinnen und Eigentümer ein neu errichtetes Gebäude auf eigene Kosten amtlich einmessen lassen. Bayern geht einen anderen Weg: Nach Art. 12 Abs. 1 des Gesetzes über das amtliche Vermessungswesen (BayVermKatG) erfolgt die Gebäudeeinmessung von Amts wegen durch die staatliche Vermessungsverwaltung – sie ist weder Pflicht noch Kostenlast der Eigentümerseite. Das bedeutet aber nicht, dass ein privates Bauaufmaß überflüssig wäre: Die amtliche Einmessung erfasst den äußeren Gebäudeumriss für das Liegenschaftskataster, keine Innenmaße, Raumaufteilung oder Wohnfläche. Genau dafür ist das Bauaufmaß da, das Planprofi24 anbietet – eine ganz andere, ergänzende Leistung, keine hoheitliche Aufgabe.

Die Aufmaßverfahren im Detail

Welches Verfahren am Objekt sinnvoll ist, entscheidet die Geometrie des Gebäudes und der Zweck der späteren Unterlagen:

Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

Der Regelweg in normalen Wohnungen. Marktübliche Geräte geben eine Messgenauigkeit von etwa ± 1,5 Millimetern an – weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle.

Tachymetrische Verknüpfung mehrerer Gebäudeteile

Bei Barockhäusern mit rückwärtigen Anbauten oder Innenhof-Bebauung bringt ein Passpunktnetz die Gebäudeteile in einen gemeinsamen Bezug, sodass Grundrisse übereinanderliegen.

3D-Laserscanning mit Punktwolke

Für verformte oder stark verschachtelte Altstadtsubstanz. Übliche Scanner erreichen Punktgenauigkeiten im Millimeterbereich; die Punktwolke trägt zugleich ein Bestandsmodell.

Auswertung vorhandener Pläne mit Stichprobenkontrolle

Die Wohnflächenverordnung lässt in § 3 Abs. 4 die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu – aber nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. Vorhandene Pläne werden deshalb vor Ort stichprobenartig geprüft.

Diese Unterlagen entstehen aus dem Aufmaß

Das Aufmaß selbst ist nur der Messvorgang. Brauchbar wird es durch das, was daraus abgeleitet und dokumentiert wird:

Bemaßte Grundrisse aller Geschosse
Vom Keller bis zum Dachgeschoss, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe.
Schnitte und Ansichten
Sie zeigen Geschosshöhen und den Verlauf der Dachschräge über dem Raum – gerade bei den niedrigen, zwei- bis dreigeschossigen Neustadt-Häusern relevant.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung
Gemessen wird nach § 3 Abs. 1 WoFlV im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung, also am fertigen Zustand.
Flächen und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kalkulation und Bewertung. Die Norm beschreibt das Bauwerk, nicht die Wohnung.
Aufmaßskizze, Fotos und Punktwolke
Die Rohdaten bleiben Bestandteil der Dokumentation und ersparen bei Rückfragen einen zweiten Termin.

Aufmaße in Erlangen – Beispiele aus der Praxis

Barockes Bürgerhaus in der Neustadt

Trotz des regelmäßigen Straßenrasters weicht der heutige Innenausbau nach Jahrhunderten wechselnder Nutzung oft vom historischen Grundriss ab – das Aufmaß erfasst den tatsächlichen, engen und tiefen Zuschnitt.

Fachwerk- oder Mauerwerkshaus in der Altstadt

Verwinkelte, unregelmäßig gewachsene Grundrisse verlangen mehr Messzeit als ein Neustadt-Haus – Diagonalen und Nischen werden einzeln erfasst.

Dachgeschossausbau ohne Bestandsplan

Bei Dachschrägen entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung; die Ein- und Zwei-Meter-Linien werden im Grundriss eingezeichnet statt nur rechnerisch behauptet.

Wohn- und Gewerbenutzung in einem Gebäude

Vor der Aufteilung in Wohnungseigentum oder einer Zweckentfremdungsmeldung müssen Wohn- und Gewerbeflächen im Aufmaß eindeutig getrennt werden.

So läuft Ihr Aufmaß in Erlangen ab

Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Was ihn in Erlangen verkürzt oder verlängert, ist die Vorarbeit: welche Unterlagen aus dem Stadtarchiv vorliegen und wie verwinkelt das jeweilige Gebäude ist.

Zweck und Erfassungstiefe festlegen
Ein Nachweis für die Bank, eine Bauvorlage und ein Aufteilungsplan stellen unterschiedliche Anforderungen an Detailtiefe und Darstellung.
Bestandsunterlagen beim Stadtarchiv anfragen
Verlangt werden ein Nachweis der Berechtigung und ein Termin; die Angabe von Flurstück und Adresse beschleunigt die Suche.
Termin abstimmen und Zugang klären
Kellerräume, Dachboden und Nebengebäude müssen für den Termin offen sein.
Erfassung vor Ort
Gemessen wird raumweise, mit Diagonalen zur Prüfung der Rechtwinkligkeit, dazu Höhen, Nischen und Öffnungen.
Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und die Flächenberechnung mit ausgewiesenem Rechenweg.

Was den Preis für ein Aufmaß in Erlangen beeinflusst

Zwei Wohnungen gleicher Größe können sich im Messaufwand deutlich unterscheiden. Diese Punkte bestimmen den Umfang:

Zahl und Zuschnitt der Räume
Verwinkelte Grundrisse mit Erkern und Nischen brauchen mehr Messzeit als klar geschnittene Zimmer.
Neustadt-Raster oder gewachsene Altstadt
Das regelmäßige barocke Straßenraster ist meist unkomplizierter zu erfassen als die verwinkelte mittelalterliche Altstadt.
Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, tachymetrische Verknüpfung und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz und Auswertung.
Zugänglichkeit des Bestands
Nicht geöffnete Kellerverschläge oder verstellte Nebenräume führen zu Nacharbeit.