Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erlangen — von einer einzigen zuständigen Bauaufsichtsbehörde
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Erlangen eine einzige zuständige Stelle: das Bauaufsichtsamt der Stadt im Referat VI – Planen und Bauen, Gebbertstraße 1. Anders als in bezirklich organisierten Großstädten mit mehreren Bauaufsichten müssen Sie hier nicht erst klären, welche von mehreren Behörden für Ihr Grundstück zuständig ist – die Verfahrensfrage stellt sich in Erlangen nur einmal. Wer allerdings ein größeres Bestandsgebäude aufteilt, sollte zusätzlich prüfen, ob parallel eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich wird – ein eigenständiges Verfahren, das mit der baulichen Abgeschlossenheit selbst nichts zu tun hat, aber ebenfalls vor der notariellen Beurkundung geklärt sein sollte, damit der Notartermin nicht an einer übersehenen Formalie scheitert. Beide Verfahren betreffen zwar dasselbe Objekt, werden aber unabhängig voneinander geprüft und sollten deshalb auch getrennt und rechtzeitig angestoßen werden.
Was das Erlanger Bauaufsichtsamt prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern und Kommunen:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Behörde bewertet die Zeichnung, eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
- Maßgeblich ist, dass jede Einheit über einen eigenen, abschließbaren Zugang verfügt und gegenüber Gemeinschaftsflächen und anderen Einheiten baulich klar abgegrenzt ist.
Weil Erlangen kreisfrei ist und über ein einziges Bauaufsichtsamt verfügt, entfällt hier die Frage der bezirklichen Zuständigkeit, die in größeren Städten mit mehreren Bauaufsichten häufig zusätzlichen Klärungsbedarf schafft. Wer allerdings ein Bestandsgebäude mit mindestens elf Wohnungen aufteilt, sollte parallel prüfen, ob nach der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung Bau eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich wird – ein eigenständiges, von der Abgeschlossenheitsbescheinigung getrenntes Verfahren, das ebenfalls vor der notariellen Beurkundung geklärt sein sollte. Beide Prüfungen betreffen dieselbe Immobilie, laufen aber bei unterschiedlichen Fachstellen und mit unterschiedlichem Maßstab: Die eine fragt, ob die Wohnungen baulich sauber getrennt sind, die andere, ob der Wohnungsmarkt vor dem Verlust von Mietwohnraum geschützt werden muss.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – das Bauaufsichtsamt prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen, was die Bearbeitung spürbar beschleunigt.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte des Stadtarchivs, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte nicht ausreicht oder einen längst überholten Zustand zeigt.
Welche Unterlagen für Ihre Erlanger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder ein Bestandsgebäude handelt:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – die Behörde prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Formloser Antrag beim Bauaufsichtsamt
Zu richten an das Bauaufsichtsamt der Stadt Erlangen, Gebbertstraße 1.
- Angaben zur Wohnungsanzahl bei größeren Objekten
Sofern das Gebäude mindestens elf Wohnungen umfasst, wird zusätzlich geklärt, ob eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB parallel erforderlich ist.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Erlangen – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Neustadt-Mietshauses mit dreizehn Einheiten
Neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist hier zusätzlich zu prüfen, ob eine Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB erforderlich wird, weil das Gebäude die Elf-Wohnungen-Schwelle überschreitet.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Kleines Zweifamilienhaus in der Altstadt
Da weit weniger als elf Wohnungen betroffen sind, entfällt die Prüfung einer Umwandlungsgenehmigung vollständig – hier genügt die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein.
Barockes Bürgerhaus mit nachträglich getrennten Wohneinheiten
Wurde ein historisches Gebäude über die Jahre in mehrere Einheiten aufgeteilt, ohne dass die Bauakte fortlaufend aktualisiert wurde, muss der Aufteilungsplan zunächst anhand des heutigen Bestands neu erstellt werden, bevor die Bescheinigung beantragt werden kann.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erlangen ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Erlangen profitieren Sie von der einzigen zuständigen Bauaufsichtsbehörde für das gesamte Stadtgebiet:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte des Stadtarchivs oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert, mit klarer Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.
- Antrag beim Bauaufsichtsamt stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis, Gebbertstraße 1.
- Gegebenenfalls Umwandlungsgenehmigung parallel prüfen
Bei Bestandsgebäuden ab elf Wohnungen wird geklärt, ob dieses zweite, eigenständige Verfahren zusätzlich erforderlich ist, damit beide Bescheide rechtzeitig vor dem Notartermin vorliegen.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Erlangen beeinflusst
Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang verlängern.
- Ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung geprüft werden muss
Bei mindestens elf Bestandswohnungen kommt ein zweites, eigenständiges Verfahren hinzu.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Lage im Ensemble Altstadt/Neustadt
Bei Gebäuden im geschützten Ensemble ist gegebenenfalls die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde mit einzuplanen, sofern der Aufteilungsplan auf einem aktuellen Aufmaß beruhen muss.
- Zahl der aufzuteilenden Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude hat, desto mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand entsteht im zugrundeliegenden Aufteilungsplan.
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