Teilungserklärung in Erfurt — Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung
Thüringen hat von der 2021 eingeführten Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht: Anders als Berlin, Hamburg oder Bayern kennt das Land keine eigene Rechtsverordnung, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zusätzlich genehmigungspflichtig macht. Eine Teilungserklärung bleibt in Erfurt deshalb ein einstufiges Verfahren aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung, ohne den zweiten Genehmigungsschritt, den Eigentümer in einigen anderen Landeshauptstädten inzwischen einplanen müssen. Nachfrage nach Teilungserklärungen entsteht in Erfurt trotzdem regelmäßig – gerade weil die Altstadt zu den größten und am besten erhaltenen mittelalterlichen Stadtkernen Deutschlands zählt und viele ihrer Bürgerhäuser heute in einzeln verkaufbare Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, während parallel auch der Plattenbaubestand der jüngeren Ortsteile wohnungsweise auf den Markt kommt.
Wann Sie in Erfurt eine Teilungserklärung brauchen
Eine Teilungserklärung wird immer dann nötig, wenn eine Immobilie in einzeln verkaufbares Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt werden soll – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, ein Gründerzeithaus oder ein Fachwerkhaus in der Altstadt handelt.
- Ausschlaggebend ist § 7 WEG: Die Teilungserklärung entsteht durch notarielle Beurkundung auf Grundlage eines bemaßten, von der Bauaufsicht bestätigten Aufteilungsplans.
- Eine gesonderte behördliche Umwandlungsgenehmigung wie in einigen anderen Bundesländern kommt in Erfurt nicht hinzu – Thüringen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB bislang keinen Gebrauch gemacht.
- Das gilt unabhängig von der Zahl der betroffenen Wohnungen: Ein Zweifamilienhaus im Andreasviertel durchläuft rechtlich denselben einen Weg wie ein größeres Mehrfamilienhaus.
Mehrere Bundesländer haben von der 2021 eingeführten und bis Ende 2030 verlängerten Ermächtigung des § 250 BauGB Gebrauch gemacht und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen eingeführt – darunter Berlin, Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Bayern, jeweils per eigener Landesverordnung und meist beschränkt auf Bestandsgebäude ab sechs oder mehr Wohnungen. Thüringen gehört nach den bei der Recherche zu dieser Seite ausgewerteten Quellen zu den Ländern, die bislang keine entsprechende Rechtsverordnung erlassen haben; auch für Erfurt als Landeshauptstadt und größte Stadt des Landes ließ sich keine eigene Gebietsfestlegung finden. Eine Teilungserklärung kommt in Erfurt deshalb nach heutigem Stand ohne den zusätzlichen Genehmigungsschritt aus, den Eigentümer etwa in Berlin oder München einplanen müssen – wer eine Immobilie in beiden Marktumfeldern besitzt, sollte diesen Unterschied bei der Zeitplanung nicht unterschätzen. Sollte sich die Rechtslage künftig ändern, wäre das an dieser Stelle nachzutragen.
Zwei Ausgangslagen für den Aufteilungsplan
Die notarielle Beurkundung folgt überall demselben Muster. Unterschiedlich ist, wie die zugrunde liegende Aufteilungsplan-Grundlage in Erfurt entsteht:
Neubau oder jüngeres Gebäude mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten und um die durchgehende Einheiten-Nummerierung ergänzen – der Regelfall in den jüngeren Ortsteilen außerhalb der Altstadt.
Historisches Gebäude ohne verwertbare Bauakte
Bei einem Fachwerk- oder Bürgerhaus in der Altstadt reicht die vorhandene Aktenlage oft nicht so weit zurück wie das Gebäude selbst – hier entsteht der Aufteilungsplan aus einer eigenen Vor-Ort-Vermessung des tatsächlichen Bestands.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Erfurt nötig sind
Kern jeder Teilungserklärung sind dieselben drei Bausteine, unabhängig vom Gebäudetyp:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bürgerservice Bauverwaltung.
- Aktueller Grundbuchauszug
Als Eigentumsnachweis und Grundlage für die notarielle Beurkundung, erhältlich beim Amtsgericht Erfurt als zentralem Grundbuchamt für das gesamte Stadtgebiet.
- Gemeinschaftsordnung und Teilungsvertrag
Regeln das Verhältnis der künftigen Eigentümer zueinander, etwa Stimmrechte und Kostenverteilung – unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder ein saniertes Altstadthaus handelt.
Teilungserklärungen in Erfurt – Beispiele aus der Praxis
Saniertes Bürgerhaus in der Altstadt wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt
Für ein mehrgeschossiges Altstadthaus ohne aktuellen Aufteilungsplan entsteht die Planungsgrundlage per Vor-Ort-Vermessung; anders als in Berlin entfällt danach die Frage nach einer zusätzlichen Umwandlungsgenehmigung vollständig.
Plattenbau-Mehrfamilienhaus im Erfurter Norden
Bei einem Gebäude mit standardisiertem Typengrundriss lässt sich der Aufteilungsplan häufig zügig aus einer vorhandenen Wohnungsübersicht ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Neubauprojekt in einem der jüngeren Ortsteile
Bei einem neu errichteten Mehrfamilienhaus dient die Genehmigungsplanung unmittelbar als Grundlage des Aufteilungsplans – die Teilungserklärung lässt sich meist ohne zusätzliche Vermessung vorbereiten.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Erfurt ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Erfurt kommt hinzu, dass ein einziges Amt und ein einziges Amtsgericht für das gesamte Stadtgebiet zuständig sind:
- Bestandssituation und Gebäudealter klären
Zu Beginn steht die Frage, ob eine verwertbare Planungsgrundlage existiert oder ob – insbesondere bei historischer Bausubstanz – eine eigene Erfassung nötig wird.
- Aufteilungsplan erstellen
Die Einheiten werden bemaßt, durchgehend nummeriert und eindeutig gegen Gemeinschaftseigentum abgegrenzt – Grundlage für die anschließende Bescheinigung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bürgerservice Bauverwaltung beantragen
Mit dem fertigen Aufteilungsplan bestätigt die Bauaufsicht die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Der Notar beurkundet Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Teilungsvertrag auf Grundlage von Aufteilungsplan und Bescheinigung.
- Eintragung beim Amtsgericht Erfurt
Als zentrales Grundbuchamt für alle 53 Ortsteile trägt das Amtsgericht Erfurt die neuen Einheiten ins Wohnungsgrundbuch ein.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Erfurt beeinflusst
Anders als in Bundesländern mit Umwandlungsgenehmigung entfällt in Erfurt ein ganzer Verfahrensschritt. Den verbleibenden Aufwand bestimmen vor allem:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung des Aufteilungsplans erheblich gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Gebäudealter und Bausubstanz
Ein Fachwerkhaus mit jahrhundertealter, unregelmäßiger Konstruktion verlangt mehr Sorgfalt bei der Vermessung als ein Gebäude mit standardisiertem Grundriss, weil Wandstärken und Raumhöhen selten über das Gebäude hinweg einheitlich sind.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan sowie in der Gemeinschaftsordnung, insbesondere wenn Keller- oder Dachflächen einzelnen Einheiten gesondert zugeordnet werden müssen.
- Abstimmungsbedarf zwischen Eigentümern
Bei mehreren künftigen Miteigentümern verlängert sich häufig die Abstimmung zur Gemeinschaftsordnung, unabhängig vom baulichen Aufwand – vor allem, wenn Stimmrechte oder die Kostenverteilung für Gemeinschaftsflächen erst noch verhandelt werden müssen.
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