Nutzungsänderung in Erfurt — zwischen Krämerbrücke, Kloster und Kaserne rechtssicher eingeordnet
Keine andere Adresse in Erfurt zeigt so deutlich, wie eng Wohnen und Gewerbe baurechtlich zusammengehören können, wie die Krämerbrücke: In den 32 erhaltenen Häusern der 1325 erbauten, 125 Meter langen Brücke bekommt, wer im Erdgeschoss einen Laden mietet, von der städtischen Stiftung Krämerbrücke automatisch das Obergeschoss als Wohnung dazu – noch heute leben dort mehr als 80 Menschen. Der Bürgerservice Bauverwaltung beurteilt jede Nutzungsänderung in Erfurt nach demselben Maßstab: Löst die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Anforderungen aus als die bisherige? Wer ein Gebäude mit ähnlich langer Geschichte umnutzen möchte – vom Kloster bis zur ehemaligen Festungskaserne –, findet in Erfurt mehrere Beispiele dafür, wie eng diese Prüfung mit dem Denkmalschutz zusammenspielen kann.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Erfurt genehmigungspflichtig?
Auch eine Nutzungsänderung ist nach § 62 Abs. 1 ThürBO zunächst grundsätzlich genehmigungspflichtig, rechtlich gleichgestellt mit Errichtung, Änderung und Beseitigung einer Anlage. Ob dafür tatsächlich ein Verfahren nötig wird, hängt in der Praxis davon ab, ob die künftige Nutzung andere öffentlich-rechtliche Vorgaben auslöst als die bisherige:
- Bleiben die Anforderungen an Bauplanungsrecht, Stellplätze und Rettungswege im Kern gleich, kann die Nutzungsänderung nach § 63 ThürBO verfahrensfrei bleiben – in der Praxis eher die Ausnahme.
- Für die Genehmigungsfreistellung nach § 64 ThürBO muss die Umnutzung an ein Wohngebäude niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet gekoppelt sein – eine reine Nutzungsänderung ohne Umbau erfüllt das selten.
- Ändern sich mit der neuen Nutzung konkrete Anforderungen, etwa an Stellplätze, Brandschutz oder Rettungswege, greift das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 65 ThürBO.
- Wird die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau im Sinne des § 2 Abs. 4 ThürBO, etwa einem publikumsintensiven Museum, bleibt nur das vollständige Verfahren nach § 66 ThürBO mit Prüfung über alle Fachbereiche.
Von den ursprünglich 62 Häusern der 1325 fertiggestellten Krämerbrücke sind heute 32 übrig, alle bis auf vier private Häuser im Eigentum der Stadt. Die Stadt hat den Betrieb an die Stiftung Krämerbrücke ausgelagert, die dafür sorgt, dass in den Erdgeschossen weiterhin Handwerk, Galerien, Antiquitätengeschäfte und kleine Läden das namensgebende „Krämerbrückenmilieu“ prägen – Töpfereien, Holzschnitzereien und Glasbläsereien eingeschlossen. Besonders ist das Nutzungsmodell selbst: Wer als Gewerbetreibender ein Ladenlokal im Erdgeschoss anmietet, bekommt automatisch auch die Wohnung im Obergeschoss dazu, sodass bis heute mehr als 80 Menschen auf der Brücke leben – nach Stiftungsangaben die längste durchgehend bewohnte Häuserzeile auf einer Brücke Europas. Für jede Änderung dieser Nutzung, etwa wenn aus einer Töpferwerkstatt ein Café oder aus einem leerstehenden Laden eine reine Wohnung werden soll, prüft der Bürgerservice Bauverwaltung nicht nur die bauordnungsrechtlichen Anforderungen, sondern braucht wegen des Denkmalschutzes für die gesamte Brücke zusätzlich die Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde nach § 13 ThürDSchG – in enger Abstimmung mit der Stiftung, die über die Vergabe der Häuser entscheidet.
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag, angewendet wird aber der Vergleichsmaßstab aus § 62 ThürBO:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen (§ 63 ThürBO)
Kommt etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlich genutzten Ladenlokalen außerhalb geschützter Gebäude vor. Für die Häuser der Krämerbrücke greift sie kaum, weil dort ohnehin die Denkmalschutzbehörde mitentscheidet.
Genehmigungsfreistellung (§ 64 ThürBO)
Vor allem dort relevant, wo eine Umnutzung mit dem Umbau eines Wohngebäudes niedrigerer Gebäudeklassen im Bebauungsplangebiet zusammenfällt – für eine reine Umnutzung eher die Ausnahme.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 ThürBO)
Der mit Abstand häufigste Weg, sobald sich Stellplatzbedarf, Schallschutz oder Rettungswege durch die neue Nutzung ändern – etwa bei der Umwandlung eines historischen Klostertrakts in Tagungs- und Gästezimmer.
Baugenehmigungsverfahren für Sonderbauten (§ 66 ThürBO)
Zwingend, sobald die neue Nutzung selbst zu einem Sonderbau wird, etwa einem publikumsintensiven Museum – wie bei der einstigen Festungskaserne der Cyriaksburg, die heute das Deutsche Gartenbaumuseum beherbergt.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Erfurt braucht
Im Mittelpunkt jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen wirklich ändert. Je nach Gebäude und Lage verlangt der Bürgerservice Bauverwaltung weitere Nachweise:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Zeigt auf einen Blick, worin sich alte und neue Nutzung unterscheiden – die Grundlage für die Verfahrenswahl nach § 62 ThürBO.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes, meist im Maßstab 1:100, mit eingetragener neuer Nutzung; bei historischer Bausubstanz häufig ergänzt um eine Aufnahme der tragenden Wände und Deckenkonstruktionen.
- Nachweis zu Stellplätzen und Schallschutz
Fällt nur an, wenn die neue Nutzung mehr Stellplätze oder ein anderes Lärmprofil erfordert als bisher – etwa bei Gastronomie in einem früher rein handwerklich genutzten Gebäude.
- Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde nach § 13 ThürDSchG
Betrifft die Nutzungsänderung ein Einzeldenkmal oder ein Gebäude im Ensemblebereich, etwa auf der Krämerbrücke, am Domberg oder im Andreasviertel, holt der Bürgerservice Bauverwaltung zusätzlich diese Erlaubnis ein.
- Sanierungsrechtliche Genehmigung in förmlichen Sanierungsgebieten
In den städtebaulichen Sanierungsgebieten Altstadt und Andreasviertel kann zusätzlich zur Baugenehmigung eine sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch nötig werden.
Nutzungsänderungen in Erfurt – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal auf der Krämerbrücke wird Wohnung oder umgekehrt
Weil Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnen im Obergeschoss auf der Krämerbrücke fest miteinander verbunden sind, braucht jede Änderung dieser Nutzung die Abstimmung mit der Stiftung Krämerbrücke und die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis, auch wenn baulich kaum etwas verändert wird.
Festungskaserne der Cyriaksburg wird Deutsches Gartenbaumuseum
Die 1480 erbaute Zitadelle Cyriaksburg verlor nach der Reichsgründung 1871 ihre militärische Funktion; ab 1885 entstand auf dem Gelände eine öffentliche Grünanlage, aus der später der egapark hervorging. Die frühere Defensionskaserne der Festung beherbergt heute das Deutsche Gartenbaumuseum – ein Wandel von der militärischen zur musealen Nutzung, der die volle denkmalschutzrechtliche Prüfung durchlaufen musste.
Mittelalterliches Kloster wird Tagungs- und Gästehaus
Das 1277 gegründete Augustinerkloster, in dem einst Martin Luther als Mönch lebte, wurde von 2000 bis 2003 umfassend saniert und beherbergt seither ein Tagungszentrum mit Gästezimmern in Kloster, Waidhaus und Gästehaus – eine Nutzungsänderung, die Kirchenraum, Klostergarten und historische Bibliothek unangetastet ließ.
Verfallenes Haus im Andreasviertel wird wieder Wohnraum
Nach 1990 startete im damals von Ruinen und Leerstand geprägten Andreasviertel eine Notsicherung unabhängig vom Eigentum; das Quartier gehört heute zu den gefragtesten Wohnlagen Erfurts. Die Reaktivierung einzelner Häuser zu Wohnraum läuft dort meist über das vereinfachte Verfahren, ergänzt um die sanierungsrechtliche Genehmigung für das dortige Sanierungsgebiet.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Erfurt ab
Rechtlich gilt landesweit derselbe Maßstab. Erfurt-spezifisch sind die Zuständigkeit der einen städtischen Behörde sowie die zusätzlichen Prüfungen bei denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten liegenden Gebäuden.
- Nutzungsvergleich als erster Schritt
Zu Beginn steht die Frage, welche konkreten Anforderungen sich zwischen heutiger und geplanter Nutzung unterscheiden. Davon hängt ab, ob überhaupt ein Verfahren nötig wird und welches der vier greift.
- Denkmalschutz und Sanierungsgebiet frühzeitig klären
Bei Gebäuden auf der Krämerbrücke, am Domberg, im Andreasviertel oder in der übrigen Altstadt lohnt sich schon vor der Antragstellung die Klärung, ob zusätzlich die untere Denkmalschutzbehörde oder eine sanierungsrechtliche Genehmigung ins Spiel kommen.
- Unterlagen beim Bürgerservice Bauverwaltung einreichen
Bestandspläne, Nutzungsbeschreibung und die ausgelösten Zusatznachweise gehen an die zentrale Stelle in der Warsbergstraße, wahlweise auch digital über das Landesportal ThAVEL.
- Prüfung in zwei Schritten
Erst wird die Vollständigkeit der Unterlagen kontrolliert, danach inhaltlich bewertet, ob die neue Nutzung den geltenden Anforderungen entspricht. Fehlende Nachweise fordert die Behörde gezielt nach.
- Bescheid, Fiktion oder grünes Licht für die neue Nutzung
Je nach Verfahren folgt ein förmlicher Bescheid oder, unter den gesetzlichen Voraussetzungen, eine Genehmigungsfiktion. Ist zusätzlich das Einvernehmen der Denkmalschutzbehörde nötig, darf die neue Nutzung erst nach dessen Vorliegen beginnen.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Erfurt beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung wird, hängt weniger an der Quadratmeterzahl als daran, wie weit neue und alte Nutzung inhaltlich auseinanderliegen. In Erfurt zählen zusätzlich:
- Nähe zwischen alter und neuer Nutzung
Bleiben beide Nutzungen sich ähnlich, fällt die Prüfung schlank aus. Der Sprung von einer Werkstatt zu einer publikumsstarken Nutzung wie einem Museum oder Restaurant bindet dagegen deutlich mehr Aufwand.
- Zahl der ausgelösten Zusatznachweise
Stellplätze, Schallschutz oder Rettungswege schlagen nur zu Buche, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich verlangt – jeder weitere Nachweis kommt zum Grundaufwand hinzu.
- Denkmalschutz oder Lage im Sanierungsgebiet
Ein geschütztes Gebäude auf der Krämerbrücke oder im Andreasviertel bringt eine eigenständige denkmalrechtliche Abstimmung beziehungsweise eine sanierungsrechtliche Genehmigung mit sich.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig zusammengestellte, vollständige Nutzungsbeschreibung spart vor allem in der eigenen Vorbereitung Zeit – an den gesetzlichen Prüffristen der Behörde ändert das nichts.
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