Kubaturberechnung in Erfurt — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Der Bruttorauminhalt erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Räume unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte weichen deshalb spürbar voneinander ab.

Q: Wofür braucht der Bürgerservice Bauverwaltung in Erfurt den Bruttorauminhalt?

Die Baugenehmigungsgebühr richtet sich nach der Thüringer Baugebührenverordnung an der Rohbausumme. Ist keine tatsächliche Bausumme bekannt, wird diese ersatzweise aus dem Bruttorauminhalt und einem Bauwert je Kubikmeter hergeleitet.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF konkret?

Das BRI misst Volumen, die BGF misst Fläche – beide nach DIN 277 ermittelt, aber für unterschiedliche Zwecke gedacht: Bewertung und Gebührenermittlung einerseits, Kostenschätzung nach DIN 276 andererseits.

Q: Warum fällt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche bei Erfurter Altstadthäusern oft höher aus?

Fachwerkhäuser haben häufig ungewöhnlich hohe, unregelmäßige Geschosse. Das zusätzliche Volumen schlägt sich direkt im BRI nieder, ohne dass sich die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche im gleichen Maß vergrößert.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Geschosse inklusive Dachraum enthält. Fehlen diese oder weicht der heutige Bestand ab, ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Q: Hat die Kubatur auch außerhalb der Bauaufsicht eine Funktion?

Ja – energetische Nachweise beziehen sich ebenfalls auf das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen, sodass eine sauber ermittelte Kubatur mehrfach genutzt werden kann.

Q: Kann ich mehrere Gebäude in einem Auftrag berechnen lassen?

Ja – bei mehreren Objekten lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln, besonders wenn ein Vergleich zwischen ihnen gewünscht ist.

Q: Zählt der Keller mit zum Bruttorauminhalt?

Ja, sofern er Teil des umbauten Baukörpers ist – ebenso wie Dach- und Nebenräume.

Wie viel Volumen ein Gebäude tatsächlich umbaut, lässt sich nicht schätzen, sondern muss nach DIN 277 nachvollziehbar berechnet werden – als Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF). Für den Bürgerservice Bauverwaltung ist diese Zahl mehr als eine technische Randnotiz: Die Thüringer Baugebührenverordnung knüpft die Baugenehmigungsgebühr an die sogenannte Rohbausumme, und wo keine tatsächliche Bausumme vorliegt, lässt sich diese Summe ersatzweise aus dem Bruttorauminhalt und einem Bauwert je Kubikmeter herleiten. Über die Bauaufsicht hinaus taucht dieselbe Kennzahl bei Gutachten, Finanzierungen und beim Vergleich von Gebäuden auf, die kaum unterschiedlicher sein könnten als ein Erfurter Fachwerkhaus und ein Plattenbau.

Kubaturberechnung in Erfurt kurz und kompakt

Der Bruttorauminhalt bildet das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes ab, die Bruttogrundfläche die Summe der Geschossflächen – zwei getrennte Kennzahlen nach DIN 277 für unterschiedliche Fragestellungen.
Über die Thüringer Baugebührenverordnung fließt der Bruttorauminhalt indirekt in die Baugenehmigungsgebühr ein: Fehlt eine bekannte Bausumme, dient er als Rechengröße für die ersatzweise ermittelte Rohbausumme.
Ein Fachwerkhaus mit hohen, unregelmäßigen Geschossen bringt je Quadratmeter Wohnfläche deutlich mehr Kubikmeter Volumen mit als eine standardisierte Plattenbauwohnung in Erfurt-Nord oder Erfurt-Südost.
Bei energetischen Nachweisen wird ebenfalls auf das beheizte Volumen Bezug genommen – eine sauber ermittelte Kubatur zahlt also über die Bauantragsbearbeitung hinaus auf mehrere Verwendungszwecke ein.
Wer mehrere Objekte gleichzeitig vergleichen will – etwa im Rahmen eines kleinen Portfolios –, braucht dafür einheitlich nach DIN 277 berechnete Werte, sonst hinkt der Vergleich zwischen unterschiedlichen Baualtersklassen.

BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen

Beide Werte werden nach DIN 277 ermittelt, beschreiben aber unterschiedliche Größen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Erfasst wird das komplette umschlossene Volumen des Gebäudes bis zur äußeren Dachhaut, unabhängig davon, ob die darunterliegende Fläche als Wohnraum zählt – Keller und Dachraum eingeschlossen.

Bruttogrundfläche (BGF)

Hier zählt nicht das Volumen, sondern die Fläche: die Summe der Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276.

Was für eine Kubaturberechnung in Erfurt gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Bestandszeichnungen oder eigenes Aufmaß
Grundriss und Schnitt mit Außenmaßen und Geschosshöhen aller Ebenen, einschließlich Keller und Dachraum.
Dachform und Neigung
Erst mit dieser Angabe lässt sich das Volumen bis zur Dachhaut korrekt abgrenzen – bei unregelmäßigen Altstadt-Dachwerken besonders relevant.
Geplanter Verwendungszweck
Ob die Zahl für die Bauaufsicht, ein Gutachten oder eine Finanzierung gebraucht wird, kann beeinflussen, wie detailliert dokumentiert werden muss.

Kubaturberechnung in Erfurt – Beispiele aus der Praxis

Ersatzberechnung der Rohbausumme für die Gebühr

Ohne bekannte tatsächliche Bausumme dient der ermittelte Bruttorauminhalt als Grundlage, aus der sich die für die Gebühr maßgebliche Rohbausumme herleiten lässt.

Gutachten für ein Fachwerkhaus in der Altstadt

Die ungewöhnlich hohen Geschosse führen zu einem BRI-Wert, der im Verhältnis zur Wohnfläche deutlich über dem eines vergleichbaren Neubaus liegt.

Ausgebauter Dachraum in einem Gründerzeithaus

Auch der Teil des Dachraums, der wegen niedriger Höhe nicht als Wohnfläche zählt, geht vollständig in das BRI ein.

Finanzierungsunterlage für eine Plattenbauwohnung

Kreditgeber verlangen häufig eine nachvollziehbare BGF- oder BRI-Angabe als Teil der Objektdokumentation, unabhängig vom Baujahr.

Vergleich mehrerer Objekte für eine Anlageentscheidung

Erst einheitlich berechnete Werte machen Altstadthaus, Gründerzeitbau und Typenwohnung überhaupt vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Erfurt

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Verfügbare Unterlagen sichten
Bauakte des Bürgerservice Bauverwaltung oder vorhandenes Aufmaß als Ausgangsbasis für alle Geschosse.
Vor Ort nachmessen, wo nötig
Bei lückenhaften oder fehlenden Unterlagen – bei historischer Bausubstanz keine Seltenheit – wird direkt am Gebäude nachgemessen.
BRI und BGF getrennt berechnen
Nach DIN 277, geschossweise und mit gesonderter Erfassung von Dachräumen mit Schrägen.
Ergebnis gegen den Zweck prüfen
Je nach Verwendung – Bauaufsicht, Gutachten oder Finanzierung – ergeben sich unterschiedliche Anforderungen an die Dokumentation.
Nachvollziehbar dokumentieren
Das fertige Ergebnis wird so aufbereitet, dass es sich gegenüber Behörde, Gutachter oder Finanzierer belegen lässt.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Erfurt beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Qualität vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte verkürzt die Berechnung; fehlt sie, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der erfassten Geschosse
Keller, Zwischenebenen und Dachraum erhöhen den Aufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Form des Dachs
Unregelmäßige historische Dachwerke verlangen mehr Sorgfalt als eine standardisierte Flachdachkonstruktion.
Zweck der Berechnung
Unterschiedliche Verwendungen – Bauaufsicht, Bewertung, Finanzierung – bringen unterschiedliche Dokumentationsanforderungen mit sich.
Zahl der Gebäude
Werden mehrere Objekte gemeinsam beauftragt, lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln.