Aufteilungspläne in Erfurt — bemaßt, nummeriert und für Bausubstanz erstellt, die älter ist als jede Bauakte

Q: Sind Erfurts Bauakten wie in anderen Städten kriegsbedingt lückenhaft?

Nicht in erster Linie. Erfurt blieb von einer flächendeckenden Bombardierung weitgehend verschont, und das Archiv Bauaufsicht führt bis heute einen vergleichsweise umfangreichen historischen Bestand. Lücken entstehen vor allem, weil dieser Bestand überwiegend nicht digitalisiert ist und weil manche Gebäude älter sind als jede Aktenführung selbst.

Q: Warum gibt es für manche Altstadthäuser gar keine Bauakte?

Weil sie älter sind als die städtische Bauaufsicht selbst. Ein 1295 datiertes Fachwerkhaus in der Regierungsstraße etwa entstand Jahrhunderte, bevor es eine Behörde gab, die eine Bauakte hätte anlegen können – hier ist eine fehlende Akte der Normalfall, kein Verlust.

Q: Wo bekomme ich eine historische Bauakte für Erfurt her?

Zuständig ist das Archiv Bauaufsicht der Stadt. Die Einsicht setzt einen Eigentumsnachweis voraus und ist wegen der überwiegend fehlenden Digitalisierung meist nur vor Ort möglich.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlage. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss ergänzt werden.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Abgeschlossenheitsbescheinigung haben?

Nein, es ist umgekehrt: Der Aufteilungsplan ist die Grundlage, auf der der Bürgerservice Bauverwaltung die Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt erst ausstellen kann.

In vielen deutschen Großstädten prägen Kriegsverluste die Aufteilungsplan-Recherche in der Bauakte. Erfurt liegt hier anders: Die Stadt blieb von einer flächendeckenden Bombardierung weitgehend verschont, und das städtische Archiv Bauaufsicht führt bis heute einen vergleichsweise umfangreichen historischen Bestand an Bauakten, Plänen und statischen Berechnungen. Die eigentliche Herausforderung liegt woanders: Ein Großteil dieses Bestands ist nicht digitalisiert, und für die ältesten Gebäude der Altstadt – manche urkundlich bis ins 13. Jahrhundert zurückreichend – existiert von vornherein keine Bauakte, weil sie lange vor jeder systematischen Aktenführung entstanden sind.

Aufteilungspläne in Erfurt kurz und kompakt

Anders als in vielen anderen deutschen Großstädten ist Erfurts Bauaktenbestand nicht in erster Linie kriegsbedingt lückenhaft – die Stadt blieb von einer flächendeckenden Bombardierung weitgehend verschont.
Das Archiv Bauaufsicht führt historische Bauakten, Pläne und statische Berechnungen; Einsicht setzt einen Eigentumsnachweis voraus und ist wegen der überwiegend fehlenden Digitalisierung meist nur vor Ort möglich.
Für Gebäude, die älter sind als jede systematische Bauaktenführung – etwa Fachwerkhäuser aus dem 13. oder 14. Jahrhundert –, existiert grundsätzlich keine ursprüngliche Bauakte; eine Vor-Ort-Vermessung ersetzt die fehlende Unterlage von vornherein.
Unabhängig von der Quelle gilt dieselbe Anforderung wie überall: durchgehende Nummerierung je Einheit und eindeutige Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Wann Sie in Erfurt einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan ist auch in Erfurt keine eigenständig genehmigungspflichtige Leistung, sondern die fachliche Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bürgerservice Bauverwaltung, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Erfurt ohne die Umwandlungsgenehmigung auskommt, die einige andere Bundesländer inzwischen verlangen.
Bei Neubauten entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne dass eine Archivrecherche nötig wird.

Warum Erfurts Bauakten anders lückenhaft sind als anderswo

Die naheliegende Erklärung für fehlende Bauakten – Kriegsverlust – trifft auf Erfurt in dieser Form nicht zu: 27 Luftangriffe beschädigten und zerstörten zwar Teile der Stadt, eine flächendeckende Bombardierung wie in Dresden, Köln oder Hamburg blieb aber aus, und das Archiv Bauaufsicht verwaltet bis heute einen vergleichsweise umfangreichen historischen Bestand. Zwei andere Gründe wiegen in der Praxis schwerer. Erstens ist der überwiegende Teil dieses Bestands nicht digitalisiert; Einsicht setzt einen Termin und einen Eigentumsnachweis voraus. Zweitens – das betrifft vor allem die Altstadt – reicht die Aktenführung selbst dort, wo sie lückenlos ist, nicht beliebig weit zurück: Ein 1295 dendrochronologisch datiertes Fachwerkhaus in der Regierungsstraße, das älteste seiner Art in Thüringen, oder die bis in die Mitte des 13. Jahrhunderts zurückreichenden ältesten Bauteile des Hauses zum Güldenen Krönbacken entstanden Jahrhunderte, bevor es überhaupt eine städtische Bauaufsicht gab, die eine Akte hätte anlegen können. Für solche Gebäude ist eine fehlende Bauakte deshalb kein Verlust, sondern von vornherein der Normalfall – die Vor-Ort-Vermessung ist hier nicht die Ausweich-, sondern die einzig mögliche Lösung.

Woher Ihr Erfurter Aufteilungsplan stammt

Je nach Gebäude und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:

Aus der Bauakte des Bürgerservice Bauverwaltung

Ist die Akte vollständig und bildet sie den heutigen Zustand noch ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – die Maße müssen dann nur noch um die Einheiten-Nummerierung ergänzt werden.

Aus dem Archiv Bauaufsicht

Für ältere Bestände führt die Stadt ein eigenes Archiv mit historischen Bauakten, Plänen und statischen Berechnungen; die Einsicht setzt einen Termin und einen Nachweis des Eigentums voraus, da der Bestand überwiegend nicht digitalisiert ist.

Per Vor-Ort-Vermessung

Ist keine verwertbare Akte auffindbar – bei sehr alten Fachwerkhäusern häufig, weil sie älter sind als jede Aktenführung selbst –, wird das Gebäude direkt aufgenommen. Das ist zugleich der zuverlässigste Weg, wenn nachträgliche Umbauten den ursprünglichen Zuschnitt ohnehin verändert haben.

Welche Unterlagen für Ihren Erfurter Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Eigentumsnachweis für die Akteneinsicht
Für den Zugang zum Archiv Bauaufsicht wird ein aktueller Nachweis über das Eigentum verlangt, etwa ein Grundbuchauszug, Kaufvertrag oder Erbschein.
Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Auch unvollständige oder handgezeichnete Pläne helfen, die vorhandene Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei unregelmäßig geschnittenen Altstadtgrundrissen mit historisch gewachsenen Raumfolgen.

Aufteilungspläne in Erfurt – Beispiele aus der Praxis

Fachwerkhaus in der Altstadt ohne jede Bauakte

Für ein Gebäude, dessen älteste Bauteile aus dem Mittelalter stammen, existiert keine ursprüngliche Bauakte – der Aufteilungsplan entsteht komplett aus einer eigenen Vor-Ort-Vermessung, einschließlich der unregelmäßigen Raumhöhen und Wandstärken, die Fachwerkkonstruktionen dieses Alters typischerweise zeigen.

Gründerzeithaus im Andreasviertel mit nicht digitalisierter Akte

Eine historische Akte existiert zwar im Archiv Bauaufsicht, ist aber nicht digitalisiert und muss vor Ort eingesehen werden; anschließend wird sie gegen den heutigen, nach 1990 teils veränderten Bestand abgeglichen.

Plattenbauwohnung mit vollständiger, aktueller Unterlage

Bei einem jüngeren Gebäude mit vollständiger Bauakte lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Erfurt

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Erfurt liegt das Gewicht auf der frühen Einschätzung, ob und wo überhaupt eine Akte existiert:

Gebäudealter und Aktenlage einschätzen
Wir klären, ob eine Bauakte beim Bürgerservice Bauverwaltung oder im Archiv Bauaufsicht überhaupt zu erwarten ist – bei sehr altem Baubestand ist das keineswegs selbstverständlich.
Akteneinsicht beantragen, falls aussichtsreich
Mit Eigentumsnachweis wird ein Termin zur Einsicht in den überwiegend nicht digitalisierten Bestand vereinbart.
Fehlende Grundlage per Vor-Ort-Vermessung schließen
Reicht die Akte nicht aus oder existiert sie erwartungsgemäß nicht, wird das Gebäude direkt aufgenommen.
Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Nebenräume.
Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Erfurt beeinflusst

In Erfurt entscheidet vor allem das Gebäudealter über den Aufwand, nicht nur die Größe:

Ob überhaupt eine Bauakte zu erwarten ist
Bei Gebäuden, die älter sind als jede systematische Aktenführung, entfällt die Archivsuche von vornherein zugunsten einer direkten Vermessung.
Digitalisierungsstand des vorhandenen Bestands
Ein nicht digitalisierter Bestand im Archiv Bauaufsicht bedeutet einen zusätzlichen Vor-Ort-Termin, bevor die eigentliche Planerstellung beginnen kann.
Komplexität der historischen Bausubstanz
Unregelmäßige Fachwerkkonstruktionen mit gewachsenen Anbauten verlangen mehr Erfassungsaufwand als ein Gebäude mit standardisiertem Grundriss.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im fertigen Aufteilungsplan.