Kubaturberechnung in Duisburg — Bruttorauminhalt zwischen Werkssiedlungshaus und Hafenspeicher

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI rechnet das komplette umbaute Volumen bis zur Dachhaut ein. Die Wohnfläche nach WoFlV setzt Flächen unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude ergeben sich dadurch deutlich unterschiedliche Zahlen.

Q: Wofür braucht das Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz den umbauten Raum?

Die AVwGebO NRW zieht den umbauten Raum neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als eine der Bemessungsgrundlagen für die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens heran.

Q: Warum ergibt ein Speicher am Innenhafen ein so viel höheres BRI als ein Wohnhaus gleicher Grundfläche?

Frühere Speicher- und Mühlengebäude wie der Kopfbau des heutigen Landesarchivs NRW oder die Plange Mühle in Homberg wurden für Schüttgut oder Maschinentechnik gebaut, nicht für Wohn- oder Büronutzung. Ihre Geschosshöhe übersteigt die eines gewöhnlichen Gebäudes oft erheblich, obwohl die Grundfläche vergleichbar sein kann.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI misst das Volumen des Gebäudes, die BGF dessen Fläche – beide folgen DIN 277, beziehen sich aber auf unterschiedliche Größen desselben Baukörpers.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie belastbare Maße aller Ebenen enthält und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt. Bei individuell veränderten Werkssiedlungshäusern oder noch nicht digitalisierten Akten aus dem städtischen Hausaktenarchiv ist das nicht immer der Fall.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja – energetische Berechnungen nehmen häufig auf das beheizte Gebäudevolumen Bezug. Eine sorgfältig ermittelte Kubatur zahlt sich deshalb über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus aus.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – mehrere Objekte eines Portfolios lassen sich meist wirtschaftlicher in einem Zug bearbeiten, besonders wenn unterschiedlich alte Duisburger Gebäude miteinander verglichen werden sollen.

Zwei Duisburger Gebäude mit ähnlicher Grundfläche können beim Rauminhalt weit auseinanderliegen – je nachdem, wofür sie einst gebaut wurden. Ein Werkssiedlungshaus in Rheinpreußen oder Hüttenheim hat Geschosshöhen, wie sie für Wohnraum üblich sind. Ein früherer Getreidespeicher am Innenhafen oder eine Mühle wie die Plange Mühle in Homberg dagegen wurden für Schüttgut oder Antriebstechnik ausgelegt und reichen entsprechend höher hinauf – beim heutigen Landesarchiv NRW musste der frühere Silobereich sogar komplett entkernt und mit einer neuen, mehrgeschossigen Stahlkonstruktion versehen werden. Genau dieses Volumen erfasst die Kubaturberechnung: Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277. In Nordrhein-Westfalen hat die Zahl zusätzlich eine verwaltungstechnische Bedeutung – die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) leitet aus dem Bruttorauminhalt einen Rohbauwert ab, der zusammen mit dem umbauten Raum in die Gebühr für ein Baugenehmigungsverfahren einfließt, über die das Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz entscheidet.

Kubaturberechnung in Duisburg kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) bildet das komplette umbaute Volumen eines Gebäudes ab, BGF (Bruttogrundfläche) addiert nur die Grundflächen der einzelnen Geschosse – DIN 277 definiert beide, sie beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Aus dem Bruttorauminhalt leitet die AVwGebO NRW einen Rohbauwert ab, der zusammen mit dem umbauten Raum als Bemessungsgrundlage für die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens dient.
Ein früherer Getreidespeicher wie der Kopfbau des heutigen Landesarchivs NRW am Innenhafen oder die über 200 Jahre alte Plange Mühle in Homberg ergeben bei ähnlicher Grundfläche ein Vielfaches an BRI im Vergleich zu einem gewöhnlichen Wohnhaus.
Unter Dachschrägen zählt für das BRI jeder Kubikmeter bis zur äußeren Dachhaut, während die Wohnflächenberechnung nach WoFlV dieselbe Fläche je nach Raumhöhe nur zur Hälfte, zu einem Viertel oder gar nicht ansetzt.
Neubauten auf Logport-Flächen mit zeitgemäßen, standardisierten Geschosshöhen ergeben ein deutlich moderateres Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als die umliegenden historischen Werks- und Hafenbauten.
Erst eine einheitlich nach DIN 277 ermittelte Kubatur macht Werkssiedlungshaus, Wiederaufbaubau und Speicherumbau innerhalb eines Duisburger Portfolios seriös vergleichbar.

BRI und BGF – zwei Kennzahlen, ein Baukörper

Beide Werte folgen DIN 277, beschreiben aber unterschiedliche Eigenschaften desselben Gebäudes:

Bruttorauminhalt (BRI)

Summiert das gesamte umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Ob darunter gewohnt, gelagert oder produziert wird, ändert am Wert nichts – in einem ehemaligen Speicher wie am Innenhafen steckt entsprechend auch das komplette Volumen unter der ursprünglichen Silokonstruktion im Ergebnis.

Bruttogrundfläche (BGF)

Addiert stattdessen nur die Grundflächen der einzelnen Geschosse an ihrer äußeren Kante – eine zweidimensionale Größe, aus der sich Nutzfläche oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 ableiten lässt.

Rohbauwert als abgeleitete Größe

Für die Gebühr nach der AVwGebO NRW entsteht aus dem Bruttorauminhalt zusätzlich der Rohbauwert – eine Rechengröße aus amtlich festgelegten Wertfaktoren je Kubikmeter, zu unterscheiden von der reinen Kubatur selbst. Diese Umrechnung nimmt im Genehmigungsverfahren das Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz vor.

Was für eine Kubaturberechnung in Duisburg gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Außenmaße und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen, vom Keller bis zum Dach- oder Speicherraum, bilden die Rechengrundlage.
Dachaufbau und Speicherstruktur
Schrägen in Werkssiedlungshäusern ebenso wie die frühere Silo- oder Mühlenstruktur in Innenhafen- und Homberger Gebäuden müssen für ein korrektes Volumen eigens erfasst werden.
Bauakte des Amts für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz
Wo vorhanden und aktuell, verkürzt sie die Erfassung; bei individuell veränderten Werkssiedlungshäusern oder noch nicht digitalisierten Teilen des städtischen Hausaktenarchivs stimmt sie mit dem heutigen Bestand nicht immer überein.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob das Ergebnis der Bauaufsicht, einer Wertermittlung oder einer Finanzierung dient, beeinflusst die nötige Dokumentationstiefe.

Kubaturberechnung in Duisburg – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau in Hüttenheim

Der ermittelte umbaute Raum fließt zusammen mit dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens beim Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz ein.

Umbau des Silobereichs zum Landesarchiv NRW am Innenhafen

Die für eine Getreidelagerung ausgelegte Geschosshöhe des Kopfbaus ergibt ein BRI, das die spätere Nutzfläche als Archivgebäude deutlich übersteigt – für Finanzierung und Gutachten eine Kennzahl, die gesondert erläutert werden muss.

Umnutzung der Plange Mühle in Homberg

Die für Mühlentechnik ausgelegten Geschosshöhen der über 200 Jahre alten Mühle führen bei der Umwandlung in rund 30 Wohnungen zu einem BRI, das weit über dem eines vergleichbar großen Wohnhauses liegt.

Neubau eines Mehrfamilienhauses auf einer Logport-Fläche

Mit zeitgemäßen, standardisierten Geschosshöhen ergibt sich ein deutlich moderateres Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als bei den benachbarten historischen Hafen- und Werksbauten.

Wertermittlung eines Werkssiedlungshauses in Rheinpreußen

Bei gewöhnlicher Wohngeschosshöhe liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche deutlich näher an der Nutzfläche als bei einem umgenutzten Speichergebäude gleicher Grundfläche.

Vergleich mehrerer Gebäude eines Duisburger Portfolios

Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen Werkssiedlungshaus, Wiederaufbaubau und Logport-Neubau erst seriös miteinander vergleichbar, obwohl sie baulich kaum unterschiedlicher sein könnten.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Duisburg

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Als Ausgangsbasis dient die Bauakte des Amts für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz, sofern sie sämtliche Ebenen belastbar abdeckt – sonst ein eigenes Aufmaß.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind oder, wie bei manchen Werkssiedlungs- oder Speichergebäuden, nicht mehr zum heutigen Zustand passen, wird vor Ort nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Geschossweise getrennt, bei Speicher- oder Mühlengebäuden ergänzt um eine eigene Auswertung der ursprünglichen Hallen- oder Silostruktur.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, wofür das Ergebnis gebraucht wird – Bauaufsicht, Wertermittlung oder Finanzierung –, wird die Berechnung noch einmal gegengeprüft.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Belastbar aufbereitet für Bewertung, Finanzierung oder die Vorlage beim Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Duisburg beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Zustand vorhandener Unterlagen
Passt die vorhandene Bauakte zum heutigen Zustand, geht die Berechnung zügig; weicht sie ab oder fehlt sie, wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Zahl der Geschosse
Je mehr Ebenen ein Gebäude hat – vom Keller bis zum Dach- oder Speicherraum –, desto mehr Einzelwerte müssen erfasst und zusammengeführt werden.
Herkunft und Komplexität der Baustruktur
Ein früher auf Schüttgut oder Maschinenlast ausgelegtes Speicher- oder Mühlengebäude verlangt spürbar mehr Auswertungsaufwand als ein gewöhnlicher Wohnungsbau.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsicht kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung, Finanzierung oder eine nachfolgende Kostenschätzung nach DIN 276.
Zahl der zu berechnenden Gebäude
Mehrere Objekte eines Portfolios lassen sich in einem Zug meist wirtschaftlicher bearbeiten als über verstreute Einzelaufträge.