Aufteilungspläne in Duisburg — bemaßt und nummeriert, während das Hausaktenarchiv digitalisiert wird
Ein Aufteilungsplan stellt in Duisburg dieselbe fachliche Aufgabe wie überall: eine bemaßte, durchgehend nummerierte Zeichnung, die jede Einheit eines Gebäudes eindeutig von den anderen abgrenzt. Ungewöhnlich ist in Duisburg vor allem die Quelle: Das städtische Hausaktenarchiv verwahrt rund 300.000 Bauakten auf etwa acht laufenden Regalkilometern – eine auffällig umfangreiche Sammlung, die neben Wohn- und Geschäftshäusern auch einen ungewöhnlich hohen Anteil dokumentierter Industrieanlagen umfasst. Seit Anfang 2023 lässt die Stadt diesen gesamten Bestand digitalisieren, mit geplantem Abschluss Mitte 2026. Bei einer Stadt, die im Oktober 1944 innerhalb von rund 20 Stunden mit etwa 9.000 Tonnen Bomben schwer getroffen wurde und in der am Ende rund 39 Prozent der Wohnbebauung im Stadtgebiet vernichtet waren, liegt die Vermutung nahe, dass auch die Bauakten selbst Kriegsverluste erlitten haben. Ein solcher, im Berliner Bauaktenarchiv Lichtenberg dokumentierter Aktenverlust durch ein Ereignis der Nachkriegszeit ließ sich für das zentrale Duisburger Hausaktenarchiv bei der Recherche zu dieser Seite jedoch nicht bestätigen. Die eigentliche Hürde liegt woanders: Selbst eine erhaltene Vorkriegsakte kann ein Gebäude zeigen, dessen Bausubstanz seither – durch Kriegsschaden, Wiederaufbau oder spätere Umnutzung – nicht mehr mit der Zeichnung übereinstimmt.
Wann Sie in Duisburg einen Aufteilungsplan brauchen
Auch in Duisburg ist der Aufteilungsplan keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, sondern die technische Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung von Bauaufsicht Nord oder Süd im Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung – in Duisburg ohne die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, die in einigen anderen Bundesländern bei größeren Bestandsgebäuden hinzukommt.
- Bei einem Neubau, etwa auf einer Logport-Fläche oder am Innenhafen, lässt sich der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten und braucht keine Archivrecherche.
Anders als Berlin mit seinen zwölf Bezirksarchiven oder Dortmund mit der Trennung zwischen aktivem Bauaktenarchiv und dem Bestand für bereits abgerissene Gebäude im Stadtarchiv führt Duisburg seine Bauakten an einer einzigen Stelle: im städtischen Hausaktenarchiv, unabhängig von der internen Aufteilung der Bauaufsicht in Nord und Süd. Diese eine Quelle ist aber ungewöhnlich groß – rund 300.000 Akten auf etwa acht laufenden Regalkilometern, mit einem für eine Stadt dieser Größe auffällig hohen Anteil an dokumentierten Industrieanlagen, ein Spiegel der langen Duisburger Industriegeschichte. Seit Anfang 2023 lässt die Stadt diesen gesamten Bestand mit vier zusätzlichen Fachkräften digitalisieren, mit geplantem Abschluss Mitte 2026. Wer in dieser Übergangsphase eine Akteneinsicht beantragt, bekommt die Unterlagen je nach Bearbeitungsstand digital oder noch auf dem klassischen Weg – für die Terminplanung eines Aufteilungsplans lohnt sich deshalb etwas mehr Vorlauf als sonst üblich.
Woher Ihr Duisburger Aufteilungsplan stammt
Je nachdem, ob und in welchem Zustand sich eine passende Quelle findet, kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem zentralen Hausaktenarchiv
Ist die Akte vollständig, bereits digitalisiert oder ohne größeren Vorlauf einsehbar und bildet sie den heutigen Zustand noch korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – ergänzt um die für den Aufteilungsplan nötige durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Aus der Akte, aber mit Abgleich zum heutigen Bestand
Gerade bei Gebäuden mit bewegter Geschichte – Kriegsschaden, Wiederaufbau, spätere gewerbliche Nutzung – zeigt selbst eine vollständige Akte manchmal einen Zustand, der mit der Immobilie von heute nicht mehr übereinstimmt. Vor der Übernahme prüfen wir deshalb, ob Plan und Bestand tatsächlich zusammenpassen.
Per Vor-Ort-Vermessung
Ist keine verwertbare Akte auffindbar oder weicht der Bestand erkennbar vom historischen Plan ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg, wenn sich an einem Gebäude über Jahrzehnte mehrfach etwas verändert hat, ohne dass dies lückenlos nachgetragen wurde.
Welche Unterlagen für Ihren Duisburger Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel sind unterschiedliche Unterlagen von Nutzen:
- Anfrage beim Hausaktenarchiv mit Eigentumsnachweis
Für die Akteneinsicht wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt; während der laufenden Digitalisierung kann die Bereitstellung je nach Bearbeitungsstand der jeweiligen Akte etwas mehr Zeit brauchen als gewohnt.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- und Nebenräumen, die räumlich getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Duisburg – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in Neudorf mit digitalisierter Akte
Die Bauakte ist im Zuge der laufenden Digitalisierung bereits elektronisch verfügbar und bildet den heutigen Zustand zutreffend ab. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt daraus ableiten, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten.
Werksgebäude mit industrieller Vornutzung
Für ein Gebäude mit gewerblicher Vorgeschichte liegt im Hausaktenarchiv eine ungewöhnlich detaillierte technische Akte vor – wie bei vielen Duisburger Industrieanlagen üblich. Weil seither aber mehrfach umgenutzt wurde, dient sie nur als Ausgangspunkt für den Abgleich mit dem tatsächlichen Bestand.
Wiederaufbauhaus ohne aktuelle Zeichnung
Für ein nach 1945 in vereinfachter Bauweise neu errichtetes Mehrfamilienhaus zeigt die Akte nur den ursprünglichen Zustand; spätere Umbauten einzelner Wohnungen sind darin nicht erfasst. Der Aufteilungsplan entsteht deshalb per Vor-Ort-Vermessung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Duisburg
Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Duisburg liegt das Gewicht früh darauf, den Bearbeitungsstand der laufenden Archivdigitalisierung und die Übereinstimmung von Akte und Bestand zu klären:
- Hausaktenarchiv anfragen
Wir klären, ob und in welchem Bearbeitungsstand eine Akte zum Gebäude vorliegt – digitalisiert oder noch im klassischen Archivbestand.
- Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand prüfen
Selbst eine vollständige Akte hilft nicht, wenn sie einen durch Krieg, Wiederaufbau oder Umnutzung veränderten Zustand zeigt – deshalb prüfen wir vor der Übernahme, ob Plan und Bestand tatsächlich zusammenpassen.
- Fehlende Grundlage vor Ort aufnehmen
Passt keine Akte oder ist keine auffindbar, wird das Gebäude direkt vermessen – als vollwertiger Ersatz, nicht nur als Ergänzung der Unterlagen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Nebenflächen.
- Plan für Bauaufsicht und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung von Bauaufsicht Nord oder Süd und an die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Duisburg beeinflusst
In Duisburg entscheidet vor allem, ob und in welchem Zustand sich eine passende Quelle im Hausaktenarchiv findet – nicht allein die Gebäudegröße:
- Bearbeitungsstand der Archivdigitalisierung
Eine bereits digitalisierte, vollständige Akte lässt sich rasch einsehen. Liegt sie noch im klassischen Bestand oder ist die Digitalisierung für den betreffenden Aktenteil noch nicht abgeschlossen, kann die Beschaffung länger dauern.
- Übereinstimmung von Akte und heutigem Bestand
Zeigt eine vorhandene Akte einen durch Kriegsschaden, Wiederaufbau oder spätere Umnutzung überholten Zustand, wird eine Vor-Ort-Vermessung nötig, statt sich auf die Zeichnung zu verlassen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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