Abgeschlossenheitsbescheinigung in Duisburg — von Bauaufsicht Nord oder Süd, alternativ von einem staatlich anerkannten Sachverständigen
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Duisburg nur eine zuständige Behörde, aber zwei Teams: das Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz mit Sitz im Stadthaus am Friedrich-Albert-Lange-Platz, intern aufgeteilt in Bauaufsicht Nord und Bauaufsicht Süd – dieselbe Struktur, die auch über Bauanträge und Nutzungsänderungen entscheidet. Welches Team ein konkretes Objekt bearbeitet, richtet sich wie dort allein nach der Lage des Grundstücks im weitläufigen Stadtgebiet. Wer diese Wartezeit nicht abwarten möchte, hat in Nordrhein-Westfalen zusätzlich eine Option, die es in Berlin nicht gibt: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach der Landesbauordnung darf die Bescheinigung alternativ ausstellen – und zwar unabhängig davon, ob das Objekt in den nördlichen oder südlichen Zuständigkeitsbereich der Duisburger Bauaufsicht fällt, weil dieser Weg die städtische Aufteilung von vornherein umgeht. Anders als in manch anderer Stadt nennt Duisburg die geforderten Zeichnungen zudem sehr konkret: Lageplan, Grundrisse, Schnitt und Ansicht mit festen Maßstabsvorgaben, statt einer allgemein gehaltenen Formulierung.
Was bei der Prüfung in Duisburg zählt
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Duisburg kommt hinzu, wer sie durchführt und welche Unterlagen dafür konkret verlangt werden:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz – unabhängig davon, ob Bauaufsicht Nord, Bauaufsicht Süd oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellt.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundrissen, Schnitt und Ansicht; eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten, etwa auf einer Logport-Fläche, ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Nordrhein-Westfalen gehört zu den Bundesländern, die die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ausschließlich der Bauaufsichtsbehörde vorbehalten: Neben Bauaufsicht Nord oder Süd im Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz kann alternativ auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen. Die Anerkennung solcher Sachverständigen regelt die Verordnung über staatlich anerkannte Sachverständige nach der Landesbauordnung (SV-VO), gestützt auf § 85 Abs. 2 BauO NRW; anerkennende Stellen sind die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen. Für Duisburg mit seiner Aufteilung in Bauaufsicht Nord und Süd hat das einen praktischen Vorteil, den es in einer Stadt mit nur einer zentralen Amtsstelle nicht in gleicher Form gibt: Der Sachverständigen-Weg funktioniert unabhängig davon, ob ein Grundstück im nördlichen oder südlichen Zuständigkeitsbereich liegt, weil er die interne städtische Aufteilung überhaupt nicht berührt. Ob im Einzelfall der Weg über das zuständige Team der Bauaufsicht oder über einen Sachverständigen der schnellere ist, hängt von der jeweiligen Auslastung ab.
Zwei Wege zur Bescheinigung
In Duisburg führen zwei unterschiedliche Wege zum selben Ergebnis:
Antrag bei Bauaufsicht Nord oder Süd
Der klassische Weg: Der Antrag geht an das für die Grundstückslage zuständige Team im Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz. Wartezeiten hängen von der Auslastung des jeweiligen Bereichs ab.
Bescheinigung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen
Alternativ stellt ein nach der SV-VO NRW anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung aus – unabhängig davon, ob das Grundstück im Norden oder Süden des Stadtgebiets liegt. Das kann sich anbieten, wenn eine zügige Einschätzung gebraucht wird.
Welche Unterlagen für Ihre Duisburger Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Duisburg benennt die geforderten Unterlagen konkreter als manche andere Stadt:
- Lageplan im Maßstab mindestens 1:500
Auf Grundlage eines Auszugs aus dem Liegenschaftskataster beziehungsweise der Flurkarte, der bei Antragstellung nicht älter als sechs Monate sein darf.
- Grundrisse aller Geschosse im Maßstab 1:100
Erforderlich sind Grundrisse des Kellers, aller weiteren Geschosse und des Dachgeschosses, dazu die Bezeichnung nach Grundbuch mit Gemarkung, Lage und Flurstücksnummer.
- Schnitt- und Ansichtszeichnungen im Maßstab 1:100
Ergänzend zu den Grundrissen verlangt Duisburg mindestens eine Schnitt- und eine Ansichtszeichnung im selben Maßstab.
- Antrag beim gewählten Weg
Formlos an das zuständige Team im Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz oder als direkte Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Duisburg – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Duisburg-Süd
Für ein Gebäude in einem der südlichen Stadtteile ist Bauaufsicht Süd zuständig – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung fällt in Nordrhein-Westfalen ohnehin nicht an. Lageplan, Grundrisse sowie Schnitt und Ansicht gehen als vollständiger Satz an das zuständige Team.
Neubau auf einer Logport-Fläche mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Grundlage für Lageplan, Grundrisse, Schnitt und Ansicht – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen, wahlweise bei der zuständigen Bauaufsicht oder bei einem anerkannten Sachverständigen.
Zeitkritischer Verkauf über einen Sachverständigen
Steht ein Notartermin bereits fest, beauftragen Eigentümer in Nordrhein-Westfalen häufig einen staatlich anerkannten Sachverständigen, um die Bescheinigung unabhängig von der Auslastung des zuständigen Teams zu erhalten – unabhängig davon, ob das Grundstück in den Zuständigkeitsbereich von Bauaufsicht Nord oder Süd fällt.
Werkssiedlungshaus mit veraltetem Katasterauszug
Für ein Doppelhaus in einer der Duisburger Werkssiedlungen liegt zwar ein alter Lageplan vor, er stammt aber aus einer Zeit vor der letzten Flurstücksänderung und ist damit für den Antrag zu alt. Erst ein aktueller Auszug aus dem Liegenschaftskataster erfüllt die Sechs-Monats-Frist und macht den Lageplan verwendbar.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Duisburg ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Duisburg kommt hinzu, dass Sie zwischen zwei gleichwertigen Wegen wählen können, unabhängig von Nord oder Süd:
- Lageplan und Zeichnungen vorbereiten
Lageplan im Maßstab mindestens 1:500 aus einem aktuellen Katasterauszug sowie Grundrisse, Schnitt und Ansicht im Maßstab 1:100 – aus vorhandener Genehmigungsplanung, Hausakte oder Vor-Ort-Vermessung.
- Weg wählen: zuständige Bauaufsicht oder Sachverständiger
Je nach gewünschter Bearbeitungszeit entscheiden Sie sich für das für Ihr Grundstück zuständige Team im Amt für Baurecht und betrieblichen Umweltschutz oder für einen staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Antrag stellen beziehungsweise Sachverständigen beauftragen
Formlos beim zuständigen Team oder als direkte Beauftragung, jeweils mit vollständigem Zeichnungssatz.
- Prüfung der Abgeschlossenheit
Geprüft wird ausschließlich, ob die eingereichten Zeichnungen die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zeigen.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Duisburg beeinflusst
Neben der Wahl des Wegs bestimmen diese Faktoren den Aufwand:
- Gewählter Weg
Bauaufsicht Nord oder Süd und ein staatlich anerkannter Sachverständiger unterscheiden sich in Bearbeitungszeit und Ablauf, führen aber zum selben Ergebnis.
- Vollständigkeit von Lageplan, Grundrissen, Schnitt und Ansicht
Fehlt eine der verlangten Zeichnungen oder ist der Katasterauszug älter als sechs Monate, führt das zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Auslastung des zuständigen Teams oder Verfügbarkeit eines Sachverständigen
Beide Wege unterliegen eigenen zeitlichen Schwankungen – eine realistische Einschätzung gibt die jeweils angefragte Stelle selbst.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Plansatz aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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