Teilungserklärung in Düsseldorf — Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ohne Umwandlungsgenehmigung

Q: Brauche ich in Düsseldorf eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB, die eine solche Genehmigungspflicht für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen ermöglichen würde, bislang keinen Gebrauch gemacht. Anders als in Berlin ist in Düsseldorf unabhängig von der Wohnungszahl keine zusätzliche behördliche Genehmigung nötig.

Q: Gilt das auch für Gebäude im Erhaltungssatzungsgebiet Bilk-Mitte?

Ja. Auch für Bilk-Mitte fehlt die dafür nötige Rechtsverordnung des Landes nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB, die eine Umwandlungsgenehmigungspflicht innerhalb des Satzungsgebiets ermöglichen würde. Die dort geltende soziale Erhaltungssatzung erfasst zwar Rückbau und größere bauliche Veränderungen, nicht aber die bloße Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Q: Könnte sich das in Zukunft ändern?

Ausgeschlossen ist das nicht. Die Architektenkammer NRW kritisiert öffentlich, dass das Land bei der Aktivierung der Baulandmobilisierungsverordnung nicht auch von § 250 BauGB Gebrauch gemacht hat. Bis zu einer möglichen Änderung gilt die aktuelle Rechtslage ohne Umwandlungsgenehmigung.

Q: Welches Grundbuchamt ist in Düsseldorf zuständig?

Das Grundbuchamt ist organisatorisch beim Amtsgericht Düsseldorf angesiedelt, das für das Stadtgebiet zwei Grundbuchämter führt. Welches davon zuständig ist, richtet sich nach der Lage des Grundstücks.

Q: Was bescheinigt die Abgeschlossenheitsbescheinigung genau?

Sie bestätigt, dass die im Aufteilungsplan ausgewiesenen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind – Voraussetzung dafür, dass sie als eigenständiges Sondereigentum ins Wohnungsgrundbuch eingetragen werden können.

Q: Unterscheidet sich die Teilungserklärung bei einer Bauträgerteilung von einer nachträglichen Aufteilung?

Im Kern nicht: Beide brauchen Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung. Bei der Bauträgerteilung lässt sich der Aufteilungsplan aber meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten, während eine nachträgliche Aufteilung häufig erst eine Bestandsaufnahme des vorhandenen Gebäudes voraussetzt.

Wer in Berlin oder anderen angespannten Wohnungsmärkten ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen will, kennt seit Kurzem eine zusätzliche behördliche Hürde neben Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung: die Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. In Düsseldorf gibt es diese Hürde nicht. Nordrhein-Westfalen hat von der entsprechenden gesetzlichen Ermächtigung bislang keinen Gebrauch gemacht, sodass eine Teilungserklärung hier unabhängig von der Wohnungszahl im Gebäude ohne gesondertes Umwandlungsverfahren auskommt. Das macht den Ablauf einfacher, aber nicht beliebig – Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Amt 63 und die notarielle Beurkundung bleiben verbindlich vorgeschrieben, und die Rechtslage könnte sich politisch noch ändern.

Teilungserklärung in Düsseldorf kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat von der Ermächtigung des § 250 BauGB – Umwandlungsverbot für Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt – bislang keinen Gebrauch gemacht: In Düsseldorf entfällt die zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, die es in Berlin gibt.
Auch die parallele Möglichkeit, das Erhaltungssatzungsgebiet Bilk-Mitte per Landesrechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB zusätzlich mit einer Umwandlungsgenehmigungspflicht auszustatten, hat das Land bislang nicht genutzt.
Für den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung bleibt die Bauaufsicht im Amt 63 zuständig; die Eintragung übernimmt eines von zwei Grundbuchämtern beim Amtsgericht Düsseldorf, je nach Lage des Grundstücks.
Die Rechtslage ist nicht in Stein gemeißelt: Die Architektenkammer NRW kritisiert öffentlich, dass das Land die Möglichkeit des § 250 BauGB bislang ungenutzt lässt – eine künftige Aktivierung ist nicht ausgeschlossen.

Warum Düsseldorf keine Umwandlungsgenehmigung verlangt

§ 250 BauGB erlaubt es den Bundesländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per eigener Rechtsverordnung ein Genehmigungserfordernis für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen – bei Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Eine Aktivierung ist das, keine automatisch bundesweit geltende Regel:

Ohne eine solche Landesverordnung bleibt § 250 BauGB folgenlos – genau das ist in Nordrhein-Westfalen bislang der Fall.
Das Land hat mit der Baulandmobilisierungsverordnung zum 7. Januar 2023 zwar Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 201a BauGB bestimmt und damit andere Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes freigeschaltet, dabei aber ausdrücklich nicht von der separaten Ermächtigung des § 250 BauGB Gebrauch gemacht.
Für eine Teilungserklärung in Düsseldorf bedeutet das: Unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude ist neben Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung keine zusätzliche behördliche Umwandlungsgenehmigung einzuholen.

Bilk-Mitte: auch hier keine Umwandlungsgenehmigung – jedenfalls noch nicht

Die seit 13. Mai 2025 geltende soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Bilk-Mitte macht Rückbau und bauliche Veränderungen über den ortsüblichen Standard hinaus genehmigungspflichtig. Eine zusätzliche Genehmigungspflicht auch für die Umwandlung in Eigentumswohnungen war dabei ausdrücklich im Gespräch – dafür hätte das Land Nordrhein-Westfalen aber nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB per eigener Rechtsverordnung festlegen müssen, dass diese Möglichkeit in Düsseldorf zur Anwendung kommt. Diese Rechtsverordnung liegt bislang nicht vor, sodass auch eine Teilungserklärung in Bilk-Mitte ohne gesonderte Umwandlungsgenehmigung auskommt – anders als bei ihrer Einführung diskutiert.

Bauträgerteilung oder Bestandsteilung – zwei Ausgangslagen

Ob die Teilungserklärung vor oder nach Fertigstellung des Gebäudes entsteht, wirkt sich in Düsseldorf zwar nicht auf eine Umwandlungsgenehmigung aus, wohl aber auf Aufwand und Zeitpunkt der einzelnen Schritte:

Bauträgerteilung vor Fertigstellung

Der Bauträger teilt das Gebäude bereits auf Grundlage der beim Amt 63 eingereichten Genehmigungsplanung auf und verkauft einzelne Einheiten als sogenanntes werdendes Wohnungseigentum, bevor der Rohbau steht. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt aus den Bauvorlagen ableiten.

Bestandsteilung nach Fertigstellung

Ein bereits errichtetes und genutztes Gebäude wird nachträglich in Wohnungseigentum aufgeteilt, etwa beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses aus dem Bestand. Hier muss der Aufteilungsplan häufig erst aus der Bauakte abgeleitet oder per Aufmaß neu erstellt werden, bevor die Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt werden kann.

Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Düsseldorf nötig sind

Ohne Umwandlungsgenehmigungsverfahren bleibt der Unterlagenkreis in Düsseldorf überschaubar – im Kern dieselben Bausteine wie bundesweit vorgeschrieben:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht im Amt 63.
Gemeinschaftsordnung im Entwurf
Regelt Stimmrechte, Kostenverteilung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums – der Notar führt diesen Entwurf mit dem Aufteilungsplan zur Beurkundung zusammen.
Eigentumsnachweis
Ein aktueller Grundbuchauszug für das betroffene Grundstück, den der Notar in der Regel selbst beim zuständigen Grundbuchamt einholt.

Teilungserklärungen in Düsseldorf – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus in Pempelfort wird wohnungsweise verkauft

Ein Mehrfamilienhaus mit acht Bestandswohnungen soll einzeln vermarktet werden. Anders als bei einem vergleichbaren Gebäude in Berlin ist dafür keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung nötig – die Wohnungszahl spielt für die Genehmigungspflicht selbst keine Rolle, wohl aber für den Umfang des Aufteilungsplans.

Neubauprojekt im Medienhafen

Ein Bauträger möchte die Einheiten eines neuen Wohngebäudes bereits während der Bauphase verkaufen. Der Aufteilungsplan lässt sich direkt aus der beim Amt 63 eingereichten Genehmigungsplanung ableiten, die Teilungserklärung wird als werdendes Wohnungseigentum beurkundet.

Zweifamilienhaus in Oberkassel für den Verkauf an zwei Parteien

Ein Zweifamilienhaus soll in zwei separate Einheiten geteilt werden, um beide getrennt zu verkaufen. Der Aufwand bleibt überschaubar: kein Umwandlungsverfahren, kein Bezug zu einer Erhaltungssatzung – nur Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Beurkundung.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Düsseldorf ab

Da Düsseldorf keine gesonderte Umwandlungsgenehmigung verlangt, konzentriert sich der Ablauf auf die bundesweit vorgeschriebenen Bausteine:

Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob es sich um eine Bauträgerteilung vor Fertigstellung oder eine Bestandsteilung handelt – das bestimmt, woraus der Aufteilungsplan entsteht.
Aufteilungsplan erstellen
Aus Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Aufmaß entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan nach § 7 WEG.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt 63 beantragen
Die Bauaufsicht bestätigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten – Voraussetzung für die Eintragung ins Wohnungsgrundbuch.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Gemeinschaftsordnung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – ohne den zusätzlichen Genehmigungsschritt, den es in Berlin gibt.
Eintragung beim zuständigen Grundbuchamt
Düsseldorf führt zwei Grundbuchämter beim Amtsgericht Düsseldorf; welches zuständig ist, richtet sich nach der Lage des Grundstücks.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Düsseldorf beeinflusst

Ohne Umwandlungsverfahren entfällt in Düsseldorf ein Faktor, der anderswo den Aufwand erheblich treiben kann. Diese Punkte bleiben trotzdem bestehen:

Bauträgerteilung oder Bestandsteilung
Eine Teilung direkt aus der Genehmigungsplanung eines Neubaus ist meist zügiger vorbereitet als die Aufteilung eines Bestandsgebäudes, für das erst eine verwertbare Planungsgrundlage beschafft werden muss.
Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
Abstimmungsbedarf mit Notar und Grundbuchamt
Wie zügig Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan zusammengeführt werden können, hängt auch von der Auslastung des Notariats und des zuständigen Grundbuchamts ab.