Kubaturberechnung in Düsseldorf — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI zählt jeden Kubikmeter bis zur äußeren Dachhaut mit. Die Wohnflächenberechnung setzt Flächen unter Dachschrägen dagegen abhängig von der Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude ergeben sich dadurch spürbar unterschiedliche Zahlen.

Q: Wofür braucht das Amt 63 den umbauten Raum?

Er ist neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert eine der beiden Bemessungsgrundlagen, an denen sich die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens nach der AVwGebO NRW orientiert.

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das Volumen des Gebäudes, die BGF seine Fläche – beide werden nach DIN 277 ermittelt, messen aber unterschiedliche Größen desselben Baukörpers.

Q: Warum bringt ein Düsseldorfer Jugendstilhaus mehr BRI je Quadratmeter Wohnfläche mit als ein Nachkriegsbau?

Die Geschosse in Pempelfort, Flingern und Unterbilk wurden deutlich höher gebaut als die der 1950er-Jahre-Zeilenbauten, die vielerorts an ihre Stelle traten – etwa in Neuordnungsgebieten wie an der Bergischen Landstraße. Das zusätzliche Volumen pro Etage schlägt sich im BRI nieder, ohne dass die Wohnfläche im gleichen Maß wächst.

Q: Wo stehen Neubauten in Belsenpark oder Grafental kubaturmäßig?

Mit ihren standardisierten, gegenüber dem Altbau meist niedrigeren Geschosshöhen liegen sie in der Regel zwischen den hohen Gründerzeitgeschossen und den knapper geschnittenen Nachkriegsbauten – eine dritte, eigenständige Vergleichsgröße innerhalb des Düsseldorfer Bestands.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie sämtliche Geschosse einschließlich Dachraum belastbar erfasst und mit dem heutigen Bestand übereinstimmt. Bei Gebäuden aus den Neuordnungsgebieten der 1950er-Jahre trifft das nicht immer zu; dann hilft nur ein aktuelles Aufmaß weiter.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei mehreren Objekten eines Portfolios lässt sich die Erfassung meist effizienter bündeln, besonders wenn unterschiedlich alte Düsseldorfer Gebäude anschließend miteinander verglichen werden sollen.

Q: Unterscheidet die Kubaturberechnung zwischen Wohn- und Gewerbenutzung im selben Gebäude?

Nein. BRI und BGF messen den Baukörper unabhängig davon, was hinter der Fassade stattfindet – ein Ladenlokal im Erdgeschoss eines Gründerzeithauses zählt kubaturmäßig genauso mit wie die Wohnungen in den Obergeschossen. Erst eine gesonderte Flächenermittlung trennt anschließend nach Nutzungsart.

Drei Bauepochen prägen Düsseldorf, und jede bringt ihr eigenes Verhältnis von Rauminhalt zu Wohnfläche mit. Ein Jugendstilhaus in Pempelfort oder ein Gründerzeitbau in Flingern steckt mit seinen hohen Geschossen deutlich mehr Kubikmeter in dieselbe Quadratmeterzahl als ein knapp geschnittener Zeilenbau aus einem der 1950er-Jahre-Neuordnungsgebiete an der Bergischen Landstraße – und ein Neubau in Belsenpark oder Grafental liegt mit seinen heute üblichen Standardhöhen meist irgendwo dazwischen. Erfasst wird dieser Unterschied nicht über die Wohnflächenberechnung, sondern über die Kubaturberechnung nach DIN 277 in der Ausgabe 2021-08: Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF). In Nordrhein-Westfalen bleibt es dabei nicht bei einer reinen Bewertungsgröße – nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) bemisst sich die Gebühr eines Baugenehmigungsverfahrens unter anderem am umbauten Raum und am daraus abgeleiteten Rohbauwert.

Kubaturberechnung in Düsseldorf kurz und kompakt

Zwei Kennzahlen aus DIN 277 beschreiben denselben Baukörper aus unterschiedlichen Blickwinkeln: BRI (Bruttorauminhalt) misst sein Volumen, BGF (Bruttogrundfläche) die Summe seiner Geschossflächen.
In Nordrhein-Westfalen bemisst sich die Baugenehmigungsgebühr nach der AVwGebO NRW unter anderem am umbauten Raum – dafür wird aus dem Bruttorauminhalt über amtliche Wertfaktoren zusätzlich ein sogenannter Rohbauwert abgeleitet.
Für dieselbe Wohnfläche kann das BRI stark schwanken: Ein hohes Jugendstilgeschoss in Pempelfort oder Flingern bringt spürbar mehr Kubikmeter mit als ein kompakter Nachkriegs-Zeilenbau an der Bergischen Landstraße oder eine standardisierte Neubauwohnung in Belsenpark und Grafental.
Die Wohnflächenberechnung rechnet Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht an; im BRI zählt dieselbe Fläche dagegen bis zur äußeren Dachhaut immer vollständig mit.
Über die reine Bauantragsbearbeitung hinaus dient eine sauber dokumentierte Kubatur als Vergleichsgröße bei Gutachten, Finanzierungsanfragen und beim Abgleich mehrerer Objekte eines Portfolios.

Zwei Kennzahlen, ein Baukörper

DIN 277 unterscheidet zwischen Volumen und Fläche – beide Werte gehören zum selben Gebäude, beantworten aber verschiedene Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Fasst sämtliche vom Baukörper eingeschlossenen Kubikmeter zusammen, gemessen außen an Wänden und Dach – unabhängig davon, ob dahinter eine beheizte Wohnung, ein Speicher oder ein Kellerraum liegt.

Bruttogrundfläche (BGF)

Summiert die Grundflächen aller Geschosse an den äußeren Bauteilkanten und bildet damit oft den ersten Schritt zu einer Kostenschätzung nach DIN 276 sowie die Ausgangsgröße für weitere Flächenkennwerte.

Rohbauwert für die Gebührenberechnung

Getrennt von BRI und BGF steht der Rohbauwert: Er entsteht erst im Genehmigungsverfahren beim Amt 63, das den Bruttorauminhalt mit amtlich veröffentlichten Wertfaktoren je Kubikmeter zur Grundlage der AVwGebO-NRW-Gebühr verrechnet.

Was für eine Kubaturberechnung in Düsseldorf gebraucht wird

Belastbar wird das Ergebnis nur mit vollständigen Maßen des gesamten Baukörpers:

Vollständige Maße vom Keller bis zum Dachraum
Ob aus einem vorhandenen Satz Grundriss und Schnitt oder aus einer eigenen Vermessung – ohne durchgehende Außenmaße und Geschosshöhen jeder Ebene bleibt die Rechnung lückenhaft.
Dachgeometrie mit Schrägen und Gauben
Wie sie die Jugendstil- und Gründerzeitzeilen Pempelforts oder Flingerns typischerweise aufweisen, müssen für ein Volumen bis zur äußeren Dachhaut eigens vermessen werden.
Bauakte des Amts 63, wo verwertbar
Eine aktuelle, digitalisierte Akte verkürzt die Erfassung erheblich; bei mehrfach veränderten Gebäuden aus den Neuordnungsgebieten der 1950er-Jahre deckt sie sich mit dem heutigen Zustand aber nicht immer.
Klarheit über den Verwendungszweck
Ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierungsanfrage gebraucht wird, bestimmt, wie detailliert die Dokumentation ausfallen muss.

Kubaturberechnung in Düsseldorf – Beispiele aus der Praxis

Gebührenberechnung für einen Dachausbau in Flingern

Der aus dem BRI abgeleitete Rohbauwert geht beim Amt 63 unmittelbar in die Gebühr für das Baugenehmigungsverfahren ein.

Beleihungswertgutachten für ein Jugendstilhaus in Pempelfort

Die hohen Altbaugeschosse treiben das BRI je Quadratmeter Wohnfläche spürbar nach oben – ein Wert, den Gutachter und Finanzierer eigens einordnen müssen, um ihn nicht mit einem Neubau gleichzusetzen.

Nachkriegs-Zeilenbau an der Bergischen Landstraße im Vergleich

Bei knapper bemessenen Geschosshöhen fällt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche merklich geringer aus als bei einem gleich großen Altbau aus der Gründerzeit.

Neubaueinheit in Belsenpark

Standardisierte, gegenüber dem Altbau meist niedrigere Geschosshöhen ergeben eine dritte, eigenständige Vergleichsgröße neben Gründerzeit- und Nachkriegsbestand.

Sanierungskalkulation in Unterbilk

Erst eine belastbare Bruttogrundfläche macht die anschließende Kostenschätzung nach DIN 276 tragfähig, statt auf einer groben Flächenannahme aufzubauen.

Gemischt genutztes Gründerzeithaus in der Carlstadt

Ladenlokal im Erdgeschoss und Wohnungen darüber verändern an der Kubaturberechnung selbst nichts: BRI und BGF erfassen den Baukörper unabhängig von der Nutzung dahinter, während erst die getrennte Wohnflächenberechnung und eine gewerbliche Flächenermittlung zwischen den Geschossen unterscheiden.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Düsseldorf

Vom vorhandenen Bestand bis zum belastbaren Ergebnis:

Vorhandene Unterlagen sichten
Zunächst wird geprüft, ob die Bauakte des Amts 63 an der Brinckmannstraße sämtliche Ebenen des Gebäudes verlässlich abdeckt.
Lücken vor Ort schließen
Fehlen Maße oder weicht der dokumentierte Zustand vom tatsächlichen ab – wie bei manchem Gebäude aus den Nachkriegsjahren –, wird nachgemessen.
BRI und BGF geschossweise berechnen
Der Dachraum mit seinen Schrägen fließt dabei als eigener Rechenschritt ein, sofern er Teil des umbauten Volumens ist.
Ergebnis gegen den Zweck plausibilisieren
Je nachdem, ob am Ende die Bauaufsicht, ein Gutachten oder eine Finanzierungsanfrage steht, wird die Berechnung noch einmal gegengeprüft.
Nachvollziehbar übergeben
Aufbereitet für die Vorlage beim Amt 63 oder für die eigene Verwendung bei Bewertung und Finanzierung.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Düsseldorf beeinflusst

Der Aufwand richtet sich vor allem nach diesen Punkten:

Verwertbarkeit der Bauakte
Eine zum Bestand passende, digitalisierte Akte beim Amt 63 verkürzt die Berechnung deutlich – fehlt sie oder weicht sie ab, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Ebenen
Vom Keller bis zum Spitzboden erhöht jedes weitere Geschoss die Zahl der Einzelwerte, die erfasst und zusammengeführt werden müssen.
Form des Daches
Ein schlichtes Satteldach ist rasch erfasst; die Gauben und Erker vieler Gründerzeithäuser verlangen eine deutlich feinere Aufteilung der Dachgeometrie.
Zielrichtung der Berechnung
Eine Vorlage für das Amt 63 kann andere Anforderungen an Nachweis und Dokumentation stellen als eine Grundlage für Gutachten oder eine nachfolgende Kostenschätzung nach DIN 276.
Anzahl der Objekte
Mehrere Gebäude eines Portfolios lassen sich in einem Zug meist wirtschaftlicher bearbeiten als über getrennte Einzelaufträge.