Grundrisse in Düsseldorf — vom Jugendstilhaus in Pempelfort bis zur Neubauwohnung in Belsenpark bemaßt erfasst
Düsseldorfs Wohnungsbestand reicht von dichter Gründerzeitsubstanz bis zu komplett neu geplanten Stadtquartieren. In Pempelfort, Bilk, Unterbilk, Flingern und Düsseltal prägen geschlossene Blockrandbebauung und teils aufwendige Jugendstilfassaden das Bild – Viertel, die den Zweiten Weltkrieg zwar nicht unbeschadet überstanden, aber in weiten Teilen wiederaufgebaut wurden: Von rund 176.000 Wohnungen wurden etwa 92.000 zerstört, zwischen 1945 und 1954 aber rund 250.000 neu errichtet, sodass die Stadt ihren Vorkriegsbestand bereits 1955 wieder erreichte. In einigen sogenannten Neuordnungsgebieten wie an der Bergischen Landstraße entstand dabei bewusst kein Wiederaufbau nach altem Vorbild, sondern grundlegend neue Bebauung. Und mit Belsenpark auf dem früheren Güterbahnhofsgelände in Oberkassel sowie dem fast komplett neuen Quartier Grafental wachsen aktuell zwei der jüngsten Düsseldorfer Wohnlagen heran. Ob ein Grundriss aus der Bauakte stammen kann oder neu erfasst werden muss, hängt stark davon ab, in welche dieser Düsseldorfer Bauepochen Ihre Immobilie fällt.
Wann Sie in Düsseldorf einen neuen Grundriss brauchen
Auch in Düsseldorf ist ein Grundriss keine für sich genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen zwingend gebraucht:
- Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar verlangen einen aktuellen, bemaßten Plan – eine alte Aktenkopie reicht selten, wenn seither umgebaut wurde.
- Noch nicht digitalisierte Bauakte: Liegt die Akte eines Gründerzeithauses in Pempelfort oder Flingern noch nicht digitalisiert vor, verzögert sich die Einsicht beim Amt 63 entsprechend.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Umbau eines 1950er-Zeilenbaus im Neuordnungsgebiet: Diese direkt nach dem Krieg errichteten Gebäude folgen oft einem anderen Grundrissschema als der ältere Vorkriegsbestand und brauchen bei Umbauten eine eigene Erfassung.
- Erweiterung in Belsenpark oder Grafental: Auch wenn die ursprünglichen Baupläne digital vorliegen, macht ein nachträglicher Umbau eine Aktualisierung nötig.
Das Amt 63 verwahrt die Bauakten für alle zehn Düsseldorfer Stadtbezirke zentral, lässt das umfangreiche historische Archiv aber fortlaufend extern digitalisieren – abgeschlossen ist dieser Prozess noch nicht für jedes Gebäude. Gerade in den dicht bebauten Gründerzeitvierteln Pempelfort, Flingern und Düsseltal, in denen viele Häuser noch aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg stammen oder in den 1950er-Jahren wiederaufgebaut wurden, kann die Bearbeitung einer Anfrage deshalb spürbar länger dauern als in erst kürzlich digital erschlossenen Bereichen. Wer frühzeitig anfragt und parallel ein Aufmaß vor Ort einplant, verliert dadurch keine Zeit, falls sich die Akte als noch nicht digital verfügbar herausstellt.
Woher Ihr Düsseldorfer Grundriss stammt
Je nach Baualter und Digitalisierungsstand kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Amts 63
Existiert eine verwertbare, zum heutigen Bestand passende Akte, lässt sich der Grundriss daraus ableiten und bei Bedarf neu bemaßen. Zuständig ist für alle zehn Stadtbezirke zentral das Amt 63 an der Brinckmannstraße, dessen Archiv fortlaufend digitalisiert wird.
Durch ein Aufmaß am Gebäude
Ist die Akte noch nicht digitalisiert, weicht sie vom tatsächlichen Zustand ab oder fehlt sie ganz – etwa bei Wiederaufbauten der 1950er-Jahre in den Neuordnungsgebieten –, wird direkt vor Ort vermessen.
Aus digital eingereichten Bauvorlagen
Für jüngere Bauvorhaben, allen voran in Belsenpark und Grafental, liegen die Pläne meist bereits vollständig digital vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Düsseldorfer Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Einsicht beim Amt 63 werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, sofern ein Dritter die Anfrage stellt, eine Vollmacht des Eigentümers verlangt.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Selbst ein Plan aus der Nachkriegszeit hilft, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird – gerade in den Neuordnungsgebieten oft der einzige verfügbare Anhaltspunkt.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Hinweis auf den Digitalisierungsstand der Akte
Eine vorab beim Amt 63 eingeholte Auskunft, ob die Akte des Gebäudes bereits digitalisiert ist, hilft, die Bearbeitungszeit realistisch einzuplanen.
Grundrisse in Düsseldorf – Beispiele aus der Praxis
Jugendstilwohnung in Pempelfort mit noch nicht digitalisierter Akte
Für eine Wohnung in einem der aufwendig gestalteten Jugendstilhäuser ist die zugehörige Bauakte im Amt 63 noch nicht digital verfügbar. Statt auf die Digitalisierung zu warten, wird der heutige Zuschnitt direkt vor Ort erfasst.
Neubauwohnung in Belsenpark oder Grafental
Für eine Wohnung in einem dieser neu entstehenden Quartiere liegt der Grundriss meist von Beginn an als digitale Bauvorlage vor und lässt sich unmittelbar für Exposé oder Bank weiterverwenden.
Nachkriegsbau im Neuordnungsgebiet Bergische Landstraße
Ein in den 1950er-Jahren anstelle des zerstörten Vorkriegsbestands errichteter Zeilenbau folgt einem eigenen, oft untypischen Grundrissschema. Ein Aufmaß vor Ort zeigt zuverlässig, wie sich dieser Bestand von älteren Gründerzeitgebäuden unterscheidet.
Teilungserklärung für ein Mehrfamilienhaus in Bilk
Weicht der bestehende Aufteilungsplan vom heutigen Bestand ab, braucht die Abgeschlossenheitsbescheinigung einen aktuellen, mit dem tatsächlichen Zustand übereinstimmenden Plan im passenden Maßstab.
So läuft Ihr Grundriss in Düsseldorf ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Düsseldorf liegt das Gewicht auf der frühen Klärung, ob die Bauakte eines Gebäudes bereits digitalisiert ist:
- Zweck des Grundrisses klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder einen Umbau gebraucht wird, bestimmt die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
- Digitalisierungsstand der Bauakte beim Amt 63 abfragen
Ist eine Akte vorhanden, wird geklärt, ob sie bereits digitalisiert ist und ob sie zum heutigen Bestand passt.
- Fehlende Substanz vor Ort erfassen
Ist die Akte noch nicht digital verfügbar oder weicht sie vom tatsächlichen Zustand ab, wird das Gebäude direkt vermessen.
- Bemaßten Grundriss anfertigen
Aus den erfassten oder übernommenen Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Ergebnis liefern
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, das Amt 63 oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Düsseldorf beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen den Düsseldorfer Baugebieten deutlich:
- Digitalisierungsgrad der Bauakte
Eine bereits digitalisierte, zum Bestand passende Akte ist der günstigste Fall. Ist sie noch nicht digital verfügbar oder weicht sie ab, kommt ein Vor-Ort-Termin hinzu.
- Gebäudeart: Gründerzeitaltbau, Nachkriegsbau oder Neubauquartier
Ein Jugendstilhaus in Pempelfort oder ein Zeilenbau im Neuordnungsgebiet verlangt mehr Erfassungsaufwand als eine Wohnung in Belsenpark oder Grafental mit von Beginn an digitalen Plänen.
- Zahl der Geschosse und Einheiten
Eine einzelne Etagenwohnung ist rasch erfasst. Ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Geschossen verlangt für jede Einheit einen eigenen Erfassungsdurchgang.
- Anlass und gewünschte Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.
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