Aufteilungspläne in Düsseldorf — aus der Bauakte des Amts 63, dem Stadtarchiv oder per Aufmaß rekonstruiert
Ein Aufteilungsplan ist überall in Deutschland dieselbe bemaßte, durchgehend nummerierte Bauzeichnung nach § 7 WEG. Was ihn in Düsseldorf zur eigenen Aufgabe macht, ist die Quellenlage: Die laufende Bauakte eines bestehenden Gebäudes verwahrt zentral das Amt 63, dessen historischer Bestand fortlaufend, aber noch nicht vollständig digitalisiert ist. Für ältere oder nicht mehr existierende Gebäude führt zusätzlich das Stadtarchiv Düsseldorf in einer eigenen Plankammer historische Karten, Pläne und Bauzeichnungen – ein Weg, den viele Eigentümer nicht kennen. Und selbst eine vollständig erhaltene Akte hilft nur bedingt: Das Wohnungseigentumsgesetz gibt es erst seit 1951, sodass ältere Gründerzeitbauten in ihrer ursprünglichen Bauakte naturgemäß keine Einheiten-Nummerierung tragen – die muss für den Aufteilungsplan in jedem Fall neu entstehen.
Wann Sie in Düsseldorf einen Aufteilungsplan brauchen
Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:
- Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht im Amt 63, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
- Für die notarielle Teilungserklärung, die in Düsseldorf ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt, aber trotzdem einen vollständigen Aufteilungsplan voraussetzt.
- Bei Neubauten, etwa im Medienhafen, entsteht der Plan meist direkt aus der beim Amt 63 eingereichten Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.
Wer nach einer alten Bauzeichnung sucht, denkt zuerst an das Amt 63 – zu Recht, denn dort liegt die laufende Bauakte jedes bestehenden Gebäudes. Für Gebäude, die nicht mehr stehen, oder wenn die Amtsakte lückenhaft ist, lohnt sich zusätzlich ein Blick ins Stadtarchiv Düsseldorf: Es sammelt in einer eigenen Plankammer historische Karten, Pläne und Bauzeichnungen aus unterschiedlichen Beständen und weist nach eigener Aussage nur geringe kriegsbedingte Lücken auf. Nennenswerte Verluste betreffen vor allem Unterlagen, die sich am Tag des schwersten Luftangriffs auf Düsseldorf, dem 12. Juni 1943, noch nicht im Archiv, sondern in den städtischen Ämtern selbst befanden.
Woher Ihr Düsseldorfer Aufteilungsplan stammt
Je nach Gebäude und Quellenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus der Bauakte des Amts 63
Ist die Akte des bestehenden Gebäudes bereits digitalisiert und bildet sie den heutigen Zustand korrekt ab, lässt sich der Aufteilungsplan direkt daraus ableiten – ergänzt um die für das Wohnungseigentumsgesetz nötige Einheiten-Nummerierung.
Aus der Plankammer des Stadtarchivs
Für ältere oder nicht mehr existierende Gebäude führt das Stadtarchiv Düsseldorf einen eigenen historischen Planbestand – ein Weg, der sich lohnt, wenn die laufende Amtsakte an ihre Grenzen stößt.
Per Vor-Ort-Aufmaß
Ist keine verwertbare Quelle auffindbar oder weicht der heutige Bestand erkennbar von der Aktenlage ab, wird das Gebäude direkt aufgenommen – der zuverlässigste Weg bei mehrfach umgebauten Altbauten.
Welche Unterlagen für Ihren Düsseldorfer Aufteilungsplan hilfreich sind
Abhängig vom Weg zum Ziel:
- Bauakte mit Eigentumsnachweis und Vollmacht
Für die Akteneinsicht beim Amt 63 werden üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis und, sofern ein Dritter anfragt, eine Vollmacht des Eigentümers verlangt.
- Vorhandene Grundrisse oder Skizzen
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
- Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – insbesondere bei Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen.
Aufteilungspläne in Düsseldorf – Beispiele aus der Praxis
Gründerzeithaus in Flingern mit noch nicht digitalisierter Akte
Die Bauakte des Amts 63 ist für dieses Gebäude noch nicht digital verfügbar. Statt auf die fortlaufende Digitalisierung zu warten, wird der heutige Zuschnitt direkt vor Ort erfasst und um die Einheiten-Nummerierung ergänzt.
Kriegsbeschädigtes Vorkriegsgebäude, rekonstruiert über das Stadtarchiv
Für ein im Krieg beschädigtes und später verändertes Gebäude liefert die Plankammer des Stadtarchivs die historische Ausgangslage, die mit dem heutigen Bestand abgeglichen werden muss, bevor sie als Grundlage für den Aufteilungsplan taugt.
Neubau im Medienhafen mit digitaler Genehmigungsplanung
Die beim Amt 63 eingereichten Bauvorlagen lassen sich unmittelbar zum Aufteilungsplan weiterentwickeln, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten – ohne erneute Vermessung.
So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Düsseldorf
Der fachliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Düsseldorf liegt das Gewicht auf der Prüfung, welche der beiden Archivquellen überhaupt verwertbar ist:
- Bauakte beim Amt 63 prüfen
Wir klären, ob eine digitalisierte, zum heutigen Bestand passende Akte vorliegt.
- Bei Bedarf Plankammer des Stadtarchivs einbeziehen
Für ältere oder nicht mehr existierende Gebäude wird zusätzlich geprüft, ob dort eine verwertbare historische Zeichnung vorliegt.
- Fehlende Substanz per Aufmaß ergänzen
Reicht keine der beiden Quellen aus oder weicht der Bestand erkennbar ab, wird vor Ort vermessen.
- Einheiten festlegen und nummerieren
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg, einschließlich zugehöriger Keller- und Stellplatzflächen.
- Plan für Amt 63 und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Teilungserklärung.
Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Düsseldorf beeinflusst
In Düsseldorf entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand, nicht allein die Gebäudegröße:
- Digitalisierungsstand der Bauakte
Eine bereits digitalisierte, zum Bestand passende Akte beim Amt 63 ist der günstigste Fall. Ist sie noch nicht digital verfügbar, kommt zusätzliche Wartezeit hinzu.
- Ob eine Recherche im Stadtarchiv nötig wird
Bei sehr alten oder nicht mehr existierenden Gebäuden lohnt sich manchmal der zusätzliche Weg über die Plankammer des Stadtarchivs – das kostet Zeit, kann eine vollständige Neuvermessung aber ersparen.
- Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Altbaugrundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand.
- Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
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