Abgeschlossenheitsbescheinigung in Düsseldorf — von der Bauaufsicht im Amt 63 oder wahlweise vom Sachverständigen
Anders als in Städten mit vielen eigenständigen Bezirksämtern hat Düsseldorf für die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur eine einzige zuständige Stelle: die Bauaufsicht im Amt 63 an der Brinckmannstraße, intern unter dem Kürzel 63/15 geführt und zuständig für alle zehn Stadtbezirke gleichermaßen. Wer einen schnelleren Weg sucht, hat in Nordrhein-Westfalen zusätzlich eine Option, die längst nicht jedes Bundesland kennt: Neben der Behörde darf auch ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen. Ob der Behördenweg oder der Sachverständigenweg im Einzelfall schneller zum Ziel führt, hängt vor allem von der aktuellen Auslastung des Amts 63 ab – beide Wege prüfen denselben Aufteilungsplan nach identischen gesetzlichen Maßstäben und führen zur selben Bescheinigung.
Was die Düsseldorfer Bauaufsicht prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – nur die zuständige Stelle und die Wahlmöglichkeiten unterscheiden sich zwischen den Bundesländern:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach § 3 Abs. 2 und § 7 Abs. 4 WEG, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan – die Bauaufsicht bewertet die Zeichnung, eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten, etwa im Medienhafen, ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der beim Amt 63 eingereichten Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
- Weder die Bauaufsicht noch ein Sachverständiger prüfen im Rahmen der Abgeschlossenheitsbescheinigung, ob für das Gebäude überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung nötig wäre – diese Frage stellt sich in Düsseldorf ohnehin nicht, da Nordrhein-Westfalen § 250 BauGB bislang nicht aktiviert hat.
Anders als etwa in Berlin, wo ausschließlich die Behörde bescheinigen darf, lässt Nordrhein-Westfalen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung zusätzlich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu. In der Praxis lohnt sich dieser zweite Weg vor allem dann, wenn die Bauaufsicht im Amt 63 gerade stärker ausgelastet ist oder ein Notartermin näher rückt, als die Behörde realistisch bearbeiten kann. Inhaltlich prüft der Sachverständige nach denselben gesetzlichen Kriterien wie die Behörde selbst – am eingereichten Aufteilungsplan ändert die Wahl zwischen beiden Wegen nichts. Wer einen solchen Sachverständigen sucht, wird über die bundesweite Sachverständigen-Datenbank der Industrie- und Handelskammern oder über die Architekten- beziehungsweise Ingenieurkammer Nordrhein-Westfalens fündig; beide Verzeichnisse weisen aus, wer für das Sachgebiet Wohnungseigentum öffentlich bestellt und vereidigt ist.
Behördenweg oder Sachverständigenweg
Beide Wege führen zur selben Bescheinigung, unterscheiden sich aber in Zuständigkeit und Ablauf:
Antrag bei der Bauaufsicht im Amt 63
Der klassische Weg: formloser Antrag mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis bei der zentralen Bauaufsicht, zuständig für alle zehn Stadtbezirke. Die Gebühr richtet sich nach der geltenden Behördengebührenordnung, unabhängig vom Umfang des Aufteilungsplans.
Bescheinigung durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen
Der alternative Weg, den Nordrhein-Westfalen zusätzlich zulässt: Ein Sachverständiger prüft den Aufteilungsplan nach denselben Maßstäben und stellt die Bescheinigung direkt aus, ohne den Umweg über die Behörde.
Welche Unterlagen für Ihre Düsseldorfer Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Der Kern des Antrags bleibt unabhängig vom gewählten Weg gleich:
- Bauzeichnungen aller Geschosse
Grundriss, Schnitt und Ansicht als Aufteilungsplan, üblicherweise in mindestens zweifacher Ausfertigung – zusätzliche Exemplare erleichtern die spätere Weitergabe an Käufer, Notar oder Grundbuchamt.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Formloser Antrag
Zu richten an die Bauaufsicht im Amt 63 oder, alternativ, direkt an den beauftragten öffentlich bestellten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Düsseldorf – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Bilk
Acht Bestandswohnungen sollen einzeln verkauft werden. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Trennung der Einheiten – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung, wie sie andere Städte kennen, ist in Düsseldorf nicht erforderlich.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die beim Amt 63 eingereichten Bauunterlagen dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Enger Zeitplan vor dem Notartermin
Rückt der Beurkundungstermin näher, als die Bauaufsicht im Amt 63 realistisch bearbeiten kann, übernimmt ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Prüfung – eine Möglichkeit, die außerhalb Nordrhein-Westfalens nicht überall besteht und sich vor allem bei kurzfristig anberaumten Beurkundungsterminen auszahlt.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Düsseldorf ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Düsseldorf kommt die Wahl zwischen Behörde und Sachverständigem hinzu:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Aufmaß – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Weg wählen: Amt 63 oder Sachverständiger
Je nach Auslastung der Bauaufsicht und verbleibender Zeit bis zum Notartermin fällt die Entscheidung für den Behörden- oder den Sachverständigenweg – ein späterer Wechsel zwischen beiden ist möglich, solange noch keine Bescheinigung erteilt wurde.
- Antrag stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan in mindestens zweifacher Ausfertigung und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Behörde oder Sachverständiger prüfen anhand des Aufteilungsplans, ob die Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Düsseldorf beeinflusst
Die Wahl zwischen Behörde und Sachverständigem wirkt sich in Düsseldorf stärker aus als in Bundesländern ohne diese Option:
- Auslastung des Amts 63
Wie schnell die Bauaufsicht bearbeitet, hängt von der aktuellen Auslastung ab – eine realistische Einschätzung gibt nur das Amt selbst.
- Behörden- oder Sachverständigenweg
Der Sachverständigenweg kann bei engem Zeitplan schneller zum Ziel führen, verursacht dafür ein eigenes Honorar anstelle der behördlichen Gebühr.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit – gerade bei Neubauten im Medienhafen oder in Grafental liegt diese Grundlage meist schon digital vor.
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