Wohnflächenberechnung in Dortmund — warum die alte Bauzeichnung die Fläche nicht belegt

Q: Was kostet eine Wohnflächenberechnung in Dortmund?

Den Ausschlag geben Zuschnitt und Zahl der Räume, die Qualität der Zeichnungen und die Frage, ob nachgemessen werden muss. Eine Etagenwohnung mit brauchbarem Plan liegt deutlich unter einem mehrfach umgebauten Mehrfamilienhaus ohne verwertbare Bauakte.

Q: Wie lange dauert eine Wohnflächenberechnung in Dortmund?

Sind die Unterlagen verwertbar, liegt das Ergebnis in der Regel am folgenden Werktag vor. Zeit kostet vor allem die Vorstufe: eine Aktenanfrage beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt oder ein Ortstermin. Dann richtet sich der Zeitplan nach Bearbeitungsdauer und Terminlage.

Q: Darf ich die Fläche aus meinem alten Bauplan übernehmen?

Nur, solange gebaut wurde wie gezeichnet. § 3 Abs. 4 WoFlV lässt die Ermittlung auf Grund einer Bauzeichnung zu, verlangt aber die Neuermittlung, sobald abweichend von ihr gebaut worden ist – entweder durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Zeichnung. Bei Bestandsbauten mit Umbaugeschichte ist das der Normalfall.

Q: Verändern Bergsenkungen die Wohnfläche eines Hauses?

Nicht unmittelbar, wohl aber mittelbar. Bewegungen im Untergrund ziehen Instandsetzungen nach sich: ausgeglichene Böden, nachgearbeitete Öffnungen, verstärkte oder verkleidete Wände. Jede dieser Maßnahmen verschiebt lichte Maße und Raumhöhen gegenüber der ursprünglichen Zeichnung – und genau darauf kommt es bei der Ermittlung an.

Q: Reicht die Flächenangabe aus dem Exposé für den Kaufvertrag?

Nein. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. November 2015 – V ZR 78/14 führt eine vor Vertragsschluss abgegebene Beschreibung, die keinen Niederschlag in der notariellen Urkunde findet, in der Regel zu keiner Beschaffenheitsvereinbarung. Wer sich auf eine Fläche verlassen möchte, lässt sie beurkunden – und vorher prüfen.

In der Dortmunder Nordstadt steht der größte zusammenhängende Gründerzeitbestand Nordrhein-Westfalens: Arbeiterwohnhäuser aus der Zeit von Zechen und Hüttenwerken, dicht gestellt und seither vielfach unterteilt, mit Bädern nachgerüstet und im Dach ausgebaut. Ein erheblicher Teil dieses Bestands steht über früheren Steinkohle-Abbaufeldern, wo Setzungen, Unterfangungen und Instandsetzungen zur Baugeschichte gehören. Für die Wohnfläche folgt daraus ein einfacher, oft übersehener Punkt: Das Blatt aus der Bauakte zeigt den einmal beantragten Zustand, nicht zwingend den heutigen. Die Wohnflächenverordnung lässt die Ermittlung aus einer Bauzeichnung ausdrücklich zu – aber nur so lange, wie danach auch gebaut wurde. Wer die Fläche vor Verkauf, Finanzierung oder Neuvermietung am tatsächlichen Zustand prüft, arbeitet später mit einer Zahl, die einer Nachmessung standhält.

Wohnflächenberechnung in Dortmund kurz und kompakt

Die Bauzeichnung gilt nur unter Vorbehalt: § 3 Abs. 4 WoFlV erlaubt die Ermittlung aus einer Zeichnung, verlangt aber die Neuermittlung, sobald abweichend von ihr gebaut wurde.
Gebraucht wird die Zahl bei Finanzierung, Verkauf und Neuvermietung – Bank, Notar und Mietspiegel setzen eine Fläche voraus, die einer Überprüfung standhält.
Dortmunder Ausgangslage: Gründerzeitquartiere mit über hundert Jahren Umbaugeschichte, dazu Lagen über früheren Abbaufeldern, in denen Sanierungen die Raumgeometrie verändert haben.
Der Mietspiegel Dortmund 2025/2026 ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB mit Laufzeit bis Ende 2026; eingeordnet wird über die tatsächlich vorhandene Fläche.
Planprofi24 sichtet Ihre Dortmunder Bestandsunterlagen, misst nach, wo sie nicht mehr tragen, und liefert die Wohnfläche mit belegtem Rechenweg – deutschlandweit beauftragbar.

Nach welcher Regel Ihre Wohnfläche in Dortmund ermittelt wird

Welches Regelwerk gilt, ist keine Formsache: Dieselbe Wohnung kommt je nach Maßstab auf verschiedene Werte. Im Streitfall entscheidet nicht der Wunsch des Eigentümers, sondern der Vertrag und sein Datum. Für Dortmunder Objekte laufen die Fälle regelmäßig so:

Wohnraum wird im Regelfall nach der Wohnflächenverordnung gerechnet. Ihr eigener Anwendungsbefehl reicht nur so weit wie das Wohnraumförderungsgesetz; außerhalb davon ist sie nach ständiger Rechtsprechung der Auslegungsmaßstab, solange die Vertragsparteien nichts anderes bestimmt haben.
Bei Mietverhältnissen zählt das Datum des Vertragsschlusses: Vor 2004 geschlossene Verträge werden am damaligen Maßstab der Zweiten Berechnungsverordnung gemessen, spätere an der Wohnflächenverordnung. Das Baujahr des Hauses spielt dabei keine Rolle.
Steht das Bauwerk im Vordergrund – Brutto-Grundfläche, Kubatur, gewerblich oder gemischt genutzte Einheiten –, ist die DIN 277 der passende Maßstab. Für dieselbe Wohnung liefert sie systematisch höhere Werte.
Die Parteien dürfen ein anderes Regelwerk vereinbaren. Dann gilt es vollständig: Eine Rechnung, die Dachschrägen der einen und Freiflächen der anderen Regel entnimmt, trägt nicht.

Warum die Bauzeichnung in Dortmund selten das letzte Wort hat

§ 3 Abs. 4 WoFlV nennt zwei zulässige Wege zur Grundfläche: die Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder die Ermittlung auf Grund einer Bauzeichnung. Der zweite Weg steht unter einer Bedingung. Wurde nach der Zeichnung gerechnet und ist abweichend von ihr gebaut worden, ist die Grundfläche neu zu ermitteln – durch Ausmessung oder auf Grund einer berichtigten Zeichnung. Die Zeichnung ist damit zulässige, aber nachrangige Grundlage. In Dortmund greift diese Bedingung ungewöhnlich häufig. Der Gründerzeitbestand der Nordstadt hat mehr als ein Jahrhundert Umbaugeschichte hinter sich, und in den Lagen über den früheren Abbaufeldern kamen Setzungen, Unterfangungen und Instandsetzungen hinzu, die Fußbodenaufbauten, Wandstärken und Raumhöhen verändert haben. Eine Flächenangabe mit dem Zusatz nach Bauplan ist deshalb kein Nachweis, sondern eine Behauptung, die sich am Objekt überprüfen lässt. Wer sie in einen Vertrag schreibt, haftet für sie.

Wie die Grundfläche ermittelt wird – und woraus

Die Wohnflächenverordnung gibt die Reihenfolge vor: erst klären, welche Räume zur Wohnung gehören, dann die Grundfläche ermitteln, dann anrechnen. Bei Bestandsobjekten entscheidet sich die Belastbarkeit des Ergebnisses am zweiten Schritt:

Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum

Der Regelweg im Bestand. Aufgenommen wird der fertige Zustand im lichten Maß, also von Bekleidungsoberfläche zu Bekleidungsoberfläche. Innendämmung, Vorsatzschalen und Estrichaufbauten sind damit von selbst berücksichtigt – aus einer Zeichnung wären sie nicht ablesbar.

Ermittlung auf Grund einer Bauzeichnung

Zulässig, wenn die Zeichnung bemaßt ist und den gebauten Zustand abbildet. Genehmigungszeichnungen sind jedoch häufig in Rohbaumaßen bemaßt und geben den Antragsstand wieder; sie taugen als Ausgangspunkt, nicht als Beleg. Jede erkennbare Abweichung löst die Neuermittlung aus.

Berichtigte Zeichnung nach Umbauten

Ist ein Umbau zeichnerisch nachgeführt worden, kann auch die berichtigte Fassung Grundlage sein. Voraussetzung bleibt, dass sie den heutigen Zustand vollständig wiedergibt. Nachtragsgenehmigungen und Bestandspläne aus Sanierungen gehören deshalb zur Recherche.

DIN 277 als bauwerksbezogener Maßstab

Die Ausgabe 2021-08 beschreibt das Bauwerk, nicht die Wohnung: Sie gliedert nach Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche und kennt weder den Begriff der Wohnfläche noch eine Minderung nach Raumhöhe. Für Bauvorlagen und Kalkulation ist das richtig, für einen Mietvertrag nicht.

Welche Unterlagen die Berechnung in Dortmund tragen

Je genauer die Ausgangslage dokumentiert ist, desto weniger muss am Objekt rekonstruiert werden. Für Dortmunder Bestandsimmobilien helfen vor allem diese Papiere:

Bemaßter Bestandsgrundriss
Brauchbar ist ein Plan, in dem jede Wand ihr eigenes Maß trägt und die Einzelwerte zur Gesamtlänge passen. Steht nur ein Maßstab auf dem Blatt, bliebe das Abgreifen – dafür ist die Streuung zu groß.
Auszug aus der Bauakte
Bestandsunterlagen führt in Dortmund das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt. Da viele Archive ihre Vorgänge über das Flurstück erschließen und nicht über die Anschrift, sollte die Anfrage neben Straße und Hausnummer auch Gemarkung und Flur benennen. Eine Vollmacht sollte Kopien und Fotos ausdrücklich mit abdecken.
Nachträge, Umbau- und Sanierungsunterlagen
Hier entscheidet sich, ob die Zeichnung noch trägt. Nachtragsgenehmigungen, Umbaupläne und Unterlagen zu Gründungs- und Instandsetzungsarbeiten zeigen, was seit der Erstgenehmigung verändert wurde.
Schnitt und Höhenangaben im Dachgeschoss
Unter der Schräge entscheidet die lichte Höhe über die Anrechnung. Gemessen wird am fertigen Raum, vom Bodenbelag bis zur Deckenbekleidung. Schon ein nachträglich aufgebauter Estrich verschiebt die Höhenlinien und damit die anrechenbare Fläche.
Aufmaß, wenn die Unterlagen nicht tragen
Existiert nichts Brauchbares oder widerspricht das Vorgefundene den Plänen, ist die Aufnahme am Objekt der kürzere Weg. Sie liefert zugleich die bemaßten Grundrisse, die Bank und Käufer ohnehin sehen wollen.

Wohnflächenberechnungen in Dortmund – Beispiele aus der Praxis

Mehrfamilienhaus aus der Zechenzeit in der Nordstadt

Die Genehmigungszeichnung stammt aus der Kaiserzeit und zeigt Wohnungen ohne Bad. Heute liegen Duschbäder in früheren Kammern, Küchen wurden verlegt, Trennwände versetzt. Gerechnet wird deshalb am vorhandenen Zustand und nicht am Blatt aus der Akte.

Arbeiterwohnhaus über einem früheren Abbaufeld

Nach Bewegungen im Untergrund wurde das Haus instand gesetzt: Böden ausgeglichen, Türöffnungen nachgearbeitet, einzelne Wände verstärkt. Rechte Winkel gibt es kaum noch. Wer solche Räume rechteckig ansetzt, landet regelmäßig über der wirklichen Fläche.

Neubauwohnung in einem Quartier am Phoenix-See

Auch bei jungen Gebäuden lohnt der Abgleich. Bauträgerpläne werden während der Ausführung geändert, Sonderwünsche verschieben Wände, und die in Unterlagen genannte Fläche stammt oft noch aus der Entwurfsphase. Maßgeblich bleibt der fertige Zustand.

Vermietete Wohnung vor einer Mieterhöhung

Der Dortmunder Mietspiegel ist als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB anerkannt und trägt die gesetzliche Vermutungswirkung. Eingeordnet wird über die wirkliche Größe: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14 ist eine abweichende Angabe im Mietvertrag für § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung.

So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Dortmund ab

Der fachliche Weg ist bundesweit derselbe. In Dortmund liegt das Gewicht auf dem zweiten Schritt, weil viele Objekte seit der Erstgenehmigung mehrfach verändert worden sind:

Anlass und Nachweisziel klären
Ob die Zahl für eine Finanzierung, einen Kaufvertrag, eine Aufteilung oder ein Mietverhältnis gebraucht wird, bestimmt Regelwerk und Nachweistiefe. Bei Wohnraum ist das im Regelfall die Wohnflächenverordnung.
Zeichnung gegen den gebauten Zustand halten
Vorhandene Pläne werden auf Maßketten, Schlüssigkeit und Aktualität geprüft. Häufig zeigen bereits Fotos, Verwalterunterlagen oder ein kurzer Rundgang, dass Wände, Bäder oder Dachräume nicht dem Aktenstand entsprechen.
Abweichungen belegen oder aufmessen
Bestätigt sich der Verdacht, greift die Neuermittlung. Entweder wird der Umbau über Nachtragsunterlagen zeichnerisch nachgeführt, oder das Objekt wird vor Ort aufgenommen.
Grundflächen ermitteln und anrechnen
Erfasst wird raumweise und innerhalb eines Raumes zonenweise. Vorsprünge, Nischen, Pfeiler und fest eingebaute Gegenstände folgen den Einbeziehungs- und Ausschlussregeln des § 3 WoFlV; Höhenzonen und Freiflächen gehen mit ihrem jeweiligen Anteil ein.
Ergebnis prüffähig dokumentieren
Die fertige Aufstellung zeigt je Raum das gemessene Maß, den Anrechnungssatz und das Teilergebnis, dazu die Endsumme und das angewandte Regelwerk – auf Wunsch mit Architektenstempel. Genau diese Form erwarten Banken und Gutachter.

Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Dortmund beeinflusst

Ein Pauschalpreis würde am Dortmunder Bestand vorbeigehen: Zwei gleich große Wohnungen können sich im Aufwand um ein Mehrfaches unterscheiden. Das sind die Treiber:

Belastbarkeit der vorhandenen Zeichnungen
Ein bemaßter, aktueller Plan ist der günstigste Fall. Fehlen Maßketten, endet die Akte beim Erstgenehmigungsstand oder existiert überhaupt keine Zeichnung, wächst der Rechercheanteil deutlich.
Zahl der Räume und Wohneinheiten
Eine Einzelwohnung ist rasch durchgerechnet. Bei einem Mehrfamilienhaus entstehen je Einheit ein eigener Rechenweg, eine eigene Summe und eine eigene Prüfung, welche Nebenräume dazugehören.
Nachträglich veränderte Bausubstanz
Ausgeglichene Fußböden, unterfangene Wände, spätere Vorsatzschalen und geschlossene Öffnungen kosten Zeit, weil jede Abweichung einzeln belegt werden muss. In Lagen mit Bergbaugeschichte ist das eher Regel als Ausnahme.
Aufwand für die Bestandsunterlagen
Aktenanfrage, Sichtung und Zuordnung alter Blätter binden Zeit, besonders wenn Nachträge in getrennten Vorgängen liegen. Wer sie bereits vollständig hat, spart diesen Block.
Gewünschter Nachweisumfang
Eine reine Flächensumme ist weniger Arbeit als eine vollständige Dokumentation mit Rechenweg je Raum, ausgewiesenen Faktoren, Grundriss und Stempel. Was Bank oder Notar sehen wollen, bestimmt den Umfang.