Teilungserklärung in Dortmund — WEG-Aufteilung ohne Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB

Q: Brauche ich in Dortmund eine Umwandlungsgenehmigung für meine Teilungserklärung?

Nein. Nordrhein-Westfalen hat bislang keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der Kommunen eine solche Genehmigungspflicht erhalten könnten. Für Dortmund genügen deshalb der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die notarielle Beurkundung.

Q: Gilt das auch für größere Mehrfamilienhäuser mit vielen Wohnungen?

Ja. Weil die Genehmigungspflicht in Nordrhein-Westfalen insgesamt nicht existiert, spielt die Zahl der Wohnungen hier anders als in Berlin – wo sie ab mehr als fünf Einheiten über eine zusätzliche Genehmigung entscheidet – für die Dortmunder Teilungserklärung keine Rolle.

Q: Könnte sich das für Dortmund in Zukunft noch ändern?

Grundsätzlich könnte das Land jederzeit eine eigene Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen und darin bestimmte Gebiete benennen. Solange das nicht geschieht, gilt die aktuelle Rechtslage ohne zusätzliche Genehmigungspflicht unverändert fort.

Q: Was hat es mit den Dortmunder Zechensiedlungen bei einer Teilungserklärung auf sich?

Siedlungen wie die Müsersiedlung in Derne oder die Kolonie Landwehr in Bövinghausen entstanden als geschlossener Werkswohnungsbau eines einzigen Bergbauunternehmens. Sollen einzelne Häuser oder Doppelhaushälften daraus heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür zunächst eine Teilungserklärung mit Aufteilungsplan.

Q: Welches Amtsgericht ist für die Grundbucheintragung in Dortmund zuständig?

Anders als in Berlin, wo mehrere Amtsgerichte das Grundbuchwesen unter sich aufteilen, ist für Dortmund zentral das Amtsgericht Dortmund zuständig.

Q: Was kostet eine Teilungserklärung in Dortmund?

Maßgeblich sind vor allem Baujahr und Aktenlage, die Anzahl der Einheiten und der Zustand vorhandener Bestandspläne. Ein individuelles Angebot erhalten Sie nach kurzer Beschreibung Ihres Vorhabens unkompliziert online.

Wer für eine Dortmunder Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, muss anders als in Berlin keine zusätzliche behördliche Hürde einplanen: Nordrhein-Westfalen hat von der Möglichkeit, per Rechtsverordnung nach § 250 BauGB eine eigene Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen, bislang keinen Gebrauch gemacht – auch nicht für Dortmund, dessen Wohnungsmarkt trotz wachsender Nachfrage insgesamt als weniger angespannt gilt als der von Köln oder Düsseldorf. Die einzige Verordnung, die das Land für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen hat, stützt sich auf eine andere Rechtsgrundlage und eröffnet den benannten Kommunen ausschließlich ein erweitertes Vorkaufsrecht sowie ein mögliches Baugebot – die Umwandlung selbst bleibt davon unberührt. Für die Teilungserklärung bleibt es in Dortmund damit beim bundesweiten Grundmuster aus Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarieller Beurkundung. Praktisch wird das Thema in der Stadt vor allem dort greifbar, wo historischer Werkswohnungsbau aus der Bergbauzeit heute in Einzeleigentum übergeht: Zechen- und Arbeitersiedlungen wie die Müsersiedlung in Derne oder die Kolonie Landwehr in Bövinghausen entstanden als geschlossener Bestand eines einzigen Unternehmens und werden erst durch eine Teilungserklärung zu einzeln handelbaren Einheiten.

Teilungserklärung in Dortmund kurz und kompakt

Nordrhein-Westfalen hat bislang keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen – anders als Berlin kennt Dortmund deshalb keine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung für Bestandsgebäude, unabhängig von der Zahl der Wohnungen.
Die einzige NRW-weite Verordnung zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt regelt andere Instrumente – erweitertes gemeindliches Vorkaufsrecht und Baugebot –, nicht die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.
Für die Teilungserklärung selbst gilt bundesweit derselbe Rahmen: Aufteilungsplan nach § 7 WEG, Abgeschlossenheitsbescheinigung des Stadtplanungs- und Bauordnungsamts, notarielle Beurkundung.
In Dortmunder Zechen- und Arbeitersiedlungen mit historisch einheitlichem Werkswohnungsbau wird die Teilungserklärung besonders häufig gebraucht, sobald einzelne Siedlungshäuser in eigenständiges Wohnungseigentum übergehen sollen.

Brauchen Sie in Dortmund eine Umwandlungsgenehmigung?

In mehreren deutschen Großstädten ist die Teilungserklärung inzwischen an eine zweite, eigenständige Genehmigung gekoppelt. Für Dortmund lässt sich diese Frage klar beantworten:

Nordrhein-Westfalen hat keine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB erlassen, mit der einzelne Gemeinden eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erhalten könnten – das gilt landesweit und damit auch für Dortmund.
Die vom Land erlassene Verordnung zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt stützt sich auf eine andere Rechtsgrundlage und benennt zwar zahlreiche nordrhein-westfälische Kommunen, eröffnet ihnen damit aber nur ein erweitertes Vorkaufsrecht und die Möglichkeit eines Baugebots – die Umwandlung selbst bleibt unberührt.
Eine Rechtsverordnung nach § 250 BauGB müsste das Land eigens erlassen und einzelne Gebiete konkret benennen. Solange das nicht geschieht, bleibt es in Dortmund bei der bundesweiten Grundregel ohne zusätzliche Genehmigung, auch bei größeren Mehrfamilienhäusern.

Warum Dortmund hier anders liegt als Berlin

Mehrere deutsche Großstädte, darunter Berlin, haben von § 250 BauGB Gebrauch gemacht und verlangen bei Bestandsgebäuden mit mehreren Wohnungen zusätzlich zur Teilungserklärung eine eigene Umwandlungsgenehmigung. Nordrhein-Westfalen hat sich bislang bewusst dagegen entschieden: Die Landesverordnung zu Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nutzt ausdrücklich nur die Instrumente aus dem Baugesetzbuch für erweitertes Vorkaufsrecht und Baugebot, nicht aber das in § 250 BauGB vorgesehene Umwandlungshindernis. Das deckt sich mit der Einschätzung, dass der Dortmunder Wohnungsmarkt trotz wachsender Nachfrage rund um Konversionsflächen wie den Phoenix-See insgesamt weniger angespannt ist als etwa in Köln oder Düsseldorf. Wer für eine Dortmunder Immobilie eine Teilungserklärung vorbereitet, kann sich deshalb auf den Aufteilungsplan und die notarielle Beurkundung konzentrieren, ohne eine zusätzliche behördliche Prüfspur offenhalten zu müssen, wie sie in Berlin zusätzlich zum Aufteilungsplan nötig ist.

Zwei Ausgangslagen in Dortmund

Ob eine Teilungserklärung auf historischen Werkswohnungsbau trifft oder auf einen modernen Neubau, ändert am rechtlichen Rahmen nichts – wohl aber daran, wie die Vorarbeit aussieht:

Historischer Siedlungsbestand aus der Bergbauzeit

Zechen- und Arbeitersiedlungen wie die Müsersiedlung in Derne oder die Kolonie Landwehr in Bövinghausen wurden ursprünglich als geschlossener Werkswohnungsbau eines einzigen bergbaulichen Unternehmens errichtet. Sollen einzelne Doppelhaushälften oder Gebäudeteile heute getrennt verkauft werden, ist dafür regelmäßig erst eine Teilungserklärung nötig – unabhängig vom Baujahr braucht sie denselben bemaßten Aufteilungsplan wie ein modernes Mehrfamilienhaus.

Neubau auf einer ehemaligen Industriefläche

Auf Wohnbauflächen rund um den Phoenix-See oder anderen früheren Zechen- und Hüttenstandorten entstehen Mehrfamilienhäuser meist von vornherein mit dem Ziel, einzelne Einheiten getrennt zu verkaufen. Der Aufteilungsplan lässt sich hier unmittelbar aus der Genehmigungsplanung ableiten, ohne dass eine gesonderte Umwandlungsprüfung dazwischentritt.

Welche Unterlagen Ihre Teilungserklärung in Dortmund braucht

Unabhängig von Baujahr und Lage bildet derselbe Kern die Grundlage jeder Dortmunder Teilungserklärung:

Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Plan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Stadtplanungs- und Bauordnungsamts – ohne ihn nimmt kein Grundbuchamt die Teilungserklärung zur Eintragung an.
Aktueller Grundbuchauszug
Zeigt die bestehenden Eigentumsverhältnisse; bei historischem Werkswohnungsbau ist er zugleich der Beleg dafür, dass das Gebäude bislang tatsächlich einem einzigen Eigentümer gehört.
Bestandspläne oder Aufmaß
Liegen bereits Pläne vor, dienen sie als Grundlage für den Aufteilungsplan; bei Siedlungshäusern ohne verwertbare Zeichnung wird stattdessen vor Ort vermessen.

Teilungserklärungen in Dortmund – Beispiele aus der Praxis

Aufteilung eines Siedlungshauses aus der Bergbauzeit

Ein Doppelhaus aus einer der Dortmunder Zechensiedlungen gehörte ursprünglich einem einzigen bergbaulichen Eigentümer. Sollen die beiden Haushälften heute getrennt verkauft werden, braucht es dafür ungeachtet des Baujahrs dieselbe Teilungserklärung mit Aufteilungsplan wie bei einem modernen Mehrfamilienhaus – eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung entfällt in Dortmund.

Neubau-Eigentumswohnungen am Phoenix-See

Ein Bauträger errichtet auf einer ehemaligen Hüttenfläche ein Mehrfamilienhaus und will die Wohnungen einzeln verkaufen. Der Aufteilungsplan entsteht hier direkt aus der Genehmigungsplanung, ohne archivarische Vorarbeit und ohne die in Berlin zusätzlich nötige Umwandlungsprüfung.

Erbengemeinschaft teilt ein Mehrfamilienhaus im Kreuzviertel

Geschwister erben ein Gründerzeithaus und wollen es unter sich aufteilen, statt es gemeinsam zu verwalten. Weil in Dortmund keine Umwandlungsgenehmigung zu beantragen ist, genügt für die rechtliche Aufteilung der bemaßte Aufteilungsplan mit anschließender notarieller Beurkundung.

So läuft Ihre Teilungserklärung in Dortmund ab

Ohne zusätzliche Umwandlungsprüfung bleibt der Weg zur Dortmunder Teilungserklärung überschaubar:

Ausgangslage klären
Wir prüfen, ob bereits verwertbare Bestandspläne existieren oder ob es sich um historischen Siedlungsbestand ohne aktuelle Zeichnung handelt.
Aufteilungsplan erstellen
Aus vorhandenen Unterlagen oder per Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan für alle Einheiten.
Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Der Aufteilungsplan geht an das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt, das die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit bestätigt.
Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung – eine weitere behördliche Genehmigung ist in Dortmund nicht vorgeschaltet.
Eintragung beim zuständigen Amtsgericht
Anders als in Berlin ist das Grundbuchwesen in Dortmund nicht auf mehrere Amtsgerichte verteilt – zuständig ist zentral das Amtsgericht Dortmund.

Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Dortmund beeinflusst

Weil in Dortmund keine Umwandlungsgenehmigung hinzukommt, bestimmen vor allem diese Faktoren den Aufwand:

Baujahr und Aktenlage
Für einen Neubau auf einer Konversionsfläche lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt aus der Genehmigungsplanung ableiten. Ein historisches Siedlungshaus ohne aktuelle Zeichnung braucht dagegen zusätzlich eine Vor-Ort-Vermessung.
Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig von Baujahr oder Lage des Gebäudes.
Zustand vorhandener Bestandspläne
Ein aktueller, bemaßter Plan verkürzt die Erstellung spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung, wie sie bei manchen Siedlungshäusern nötig wird.
Abstimmungsaufwand bei mehreren Beteiligten
Teilt eine Erbengemeinschaft ein Gebäude unter sich auf, braucht die Abstimmung zwischen den Beteiligten in der Regel mehr Vorlauf als bei einem einzelnen Eigentümer oder Bauträger.