Kubaturberechnung in Dortmund — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI zählt das gesamte umbaute Volumen bis zur Dachhaut mit. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet Flächen unter Dachschrägen dagegen je nach Raumhöhe nur anteilig oder gar nicht an – für dasselbe Gebäude ergeben sich dadurch deutlich unterschiedliche Werte.

Q: Warum spielt der umbaute Raum für das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt eine Rolle?

Die Allgemeine Verwaltungsgebührenordnung NRW zieht den umbauten Raum neben dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als eine der Bemessungsgrundlagen für die Baugenehmigungsgebühr heran.

Q: Worin unterscheiden sich BRI und BGF?

Das BRI beschreibt das Volumen des Baukörpers, die BGF seine Fläche. Beide folgen DIN 277, betreffen aber unterschiedliche Größen desselben Gebäudes.

Q: Warum liegt das BRI je Quadratmeter Wohnfläche in der Nordstadt oft höher als am Phoenix-See?

Die Arbeiterwohnhäuser der Nordstadt wurden mit spürbar größeren Geschosshöhen gebaut als ein moderner Neubau mit standardisierten Etagenhöhen. Das zusätzliche Volumen pro Etage fließt vollständig ins BRI ein, ohne dass die Wohnfläche im gleichen Maß mitwächst.

Q: Weshalb fällt das BRI bei einer umgenutzten Werkhalle so hoch aus?

Gebäude wie der Union Gewerbehof im Kreativquartier Rheinische Straße wurden ursprünglich für Maschinen und industrielle Abläufe konzipiert. Die dafür nötigen großen Hallenhöhen bleiben Teil des Bruttorauminhalts, auch wenn die heute nutzbare Fläche deutlich kleiner ist.

Q: Genügt eine vorhandene Bauakte für die Berechnung?

Nur, wenn sie belastbare Maße sämtlicher Geschosse einschließlich Dachraum enthält und dem heutigen Bestand entspricht. Nach einer Bergschadens-Instandsetzung trifft das nicht immer zu; dann ist ein aktuelles Aufmaß erforderlich.

Q: Wird die Kubatur auch für energetische Nachweise gebraucht?

Ja, viele energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte Gebäudevolumen. Eine sorgfältig ermittelte Kubatur ist deshalb auch über die Bauantragsbearbeitung hinaus von Nutzen.

Q: Kann die Berechnung für mehrere Gebäude zusammen beauftragt werden?

Ja – mehrere Objekte eines Portfolios lassen sich in der Regel wirtschaftlicher in einem Zug bearbeiten, besonders wenn unterschiedlich alte und unterschiedlich genutzte Dortmunder Gebäude miteinander verglichen werden sollen.

Zwei Zahlen entscheiden in Nordrhein-Westfalen mit darüber, was ein Baugenehmigungsverfahren kostet: der Rohbauwert und der umbaute Raum, beide von der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NRW (AVwGebO NRW) als Bemessungsgrundlage herangezogen. Ermittelt werden sie über den Bruttorauminhalt (BRI) und die Bruttogrundfläche (BGF), zwei nach DIN 277 definierte Kennzahlen, die auch außerhalb der Bauantragsbearbeitung gefragt sind – bei Gutachten, Finanzierungsanfragen oder dem Vergleich mehrerer Objekte eines Portfolios. Dortmund liefert dafür eine ungewöhnlich breite Bandbreite an Vergleichsfällen: Die Arbeiterwohnhäuser der Nordstadt mit ihren hohen Gründerzeit-Geschossen bringen ein anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche mit als ein moderner Neubau am Phoenix-See, und beide unterscheiden sich noch einmal deutlich von umgenutzten Werkhallen wie dem Union Gewerbehof im Kreativquartier Rheinische Straße, deren Volumen ursprünglich für Maschinen bemessen wurde, nicht für Menschen.

Kubaturberechnung in Dortmund kurz und kompakt

BRI (Bruttorauminhalt) misst das gesamte umbaute Volumen, BGF (Bruttogrundfläche) summiert die Grundflächen aller Geschosse – beide Werte richten sich nach DIN 277, beantworten aber unterschiedliche Fragen.
Bei der Baugenehmigungsgebühr zieht die AVwGebO NRW den Rohbauwert und den umbauten Raum als Bemessungsgrundlage heran; der Rohbauwert selbst leitet sich aus dem Bruttorauminhalt und amtlich festgelegten Wertfaktoren ab.
Ein Kubikmeter unter der Dachschräge zählt fürs BRI vollständig bis zur Dachhaut mit, während ihn die Wohnflächenberechnung nach WoFlV je nach Raumhöhe nur zur Hälfte oder gar nicht anrechnet – daher können beide Zahlen für dasselbe Gebäude deutlich auseinanderliegen.
In der Nordstadt sorgen die hohen Geschosse der Gründerzeit-Arbeiterhäuser für ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem Neubau am Phoenix-See mit standardisierten Etagenhöhen.
Beim Union Gewerbehof im Kreativquartier Rheinische Straße fällt das BRI je nutzbarer Fläche besonders hoch aus, weil das Volumen ursprünglich für industrielle Abläufe bemessen wurde und nicht für Wohn- oder Büronutzung.
Weil auch energetische Berechnungen häufig auf das beheizte Gebäudevolumen zurückgreifen, lohnt sich eine sorgfältig ermittelte Kubatur über die Bauantragsbearbeitung hinaus.

Was BRI, BGF und Rohbauwert jeweils aussagen

Alle drei Größen hängen zusammen, beantworten aber unterschiedliche Fragen:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das BRI umfasst das gesamte Volumen des Baukörpers, gemessen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut. Unerheblich ist dabei, ob ein Raum darunter überhaupt zur Wohnfläche zählt – Keller, Speicher und Nebenräume gehen vollständig in den Wert ein.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die BGF summiert die Grundflächen sämtlicher Geschosse an den äußeren Bauteilkanten. Aus ihr lässt sich unter anderem die Nutzfläche ableiten, und sie dient oft als Startpunkt für eine Kostenschätzung nach DIN 276.

Rohbauwert als Rechengröße für die Gebühr

Für das Baugenehmigungsverfahren wandelt das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt den Bruttorauminhalt anhand amtlich veröffentlichter Werte je Kubikmeter in den Rohbauwert um – eine eigenständige Rechengröße, die von BRI und BGF zu unterscheiden bleibt, auch wenn sie auf denselben Maßen aufbaut.

Diese Angaben braucht Ihre Dortmunder Kubaturberechnung

Grundlage sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Bemaßte Grundrisse, Schnitte oder ein aktuelles Aufmaß
Außenmaße und Geschosshöhen aller Ebenen vom Keller bis zum Dachraum bilden die Rechengrundlage – ob aus bestehenden Zeichnungen oder aus einer eigenen Vermessung vor Ort.
Dachform und -neigung
Schrägen und Gauben, wie sie in der Nordstadt vielfach vorkommen, müssen eigens erfasst werden, damit das Volumen tatsächlich bis zur Dachhaut korrekt berechnet wird.
Bauakte am Freistuhl, wo vorhanden
Eine aktuelle Akte des Stadtplanungs- und Bauordnungsamts spart Erfassungsaufwand – nach einer Bergschadens-Instandsetzung deckt sie sich mit dem heutigen Bestand allerdings nicht immer.
Einordnung einer früheren industriellen Nutzung
Bei umgenutzten Werkhallen hilft eine kurze Einschätzung des ursprünglichen Verwendungszwecks, das oft ungewöhnlich große Volumen richtig zu bewerten.

Kubaturberechnung in Dortmund – Beispiele aus der Praxis

Gebühr für einen Dachgeschossausbau im Kreuzviertel

Der berechnete umbaute Raum geht zusammen mit dem daraus abgeleiteten Rohbauwert als Bemessungsgrundlage in die Gebühr des Baugenehmigungsverfahrens ein.

Wertgutachten für ein Gründerzeithaus in der Nordstadt

Die hohen Altbaugeschosse führen zu einem größeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als bei einem vergleichbaren Neubau – ein Umstand, den Gutachten und Finanzierungsanfragen berücksichtigen.

Umgenutzte Fläche im Union Gewerbehof

Das Volumen der früheren Werksfläche von rund 5.000 Quadratmetern übertrifft die heute darin untergebrachte Nutzfläche der rund 90 kleinen Betriebe erheblich – ein Verhältnis, das im gewöhnlichen Wohnungsbau unbekannt ist.

Umbau eines Hochofens auf Phoenix-West

Bevor sich für die seit 2002 denkmalgeschützte Stahlkonstruktion überhaupt eine neue Nutzung bemessen lässt, wird zunächst ihr Volumen erfasst – parallel zur Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde.

Neubau in einem Wohnquartier am Phoenix-See

Standardisierte Geschosshöhen führen hier zu einem deutlich geringeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche als im umliegenden Gründerzeit- oder Industriebestand.

Portfoliovergleich mehrerer Dortmunder Objekte

Erst einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich genutzte Gebäude tatsächlich miteinander vergleichbar.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Dortmund

Vom Bestand zum belastbaren Ergebnis:

Bestehende Unterlagen sichten
Deckt die Bauakte des Stadtplanungs- und Bauordnungsamts am Freistuhl alle Ebenen verlässlich ab, dient sie als Ausgangspunkt – andernfalls wird eigens aufgemessen.
Lücken vor Ort schließen
Fehlende oder veraltete Angaben werden direkt am Gebäude nachgemessen.
BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Die Berechnung erfolgt geschossweise, ergänzt um eine eigene Auswertung des Dachraums oder einer ehemals industriellen Halle, sofern vorhanden.
Ergebnis gegen den Zweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Bauaufsicht, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, erfolgt eine abschließende Plausibilitätsprüfung.
Nachvollziehbar dokumentieren
Die fertige Aufstellung ist so aufbereitet, dass sie sich bei Bewertung, Finanzierung oder Vorlage beim Amt ohne Rückfragen einsetzen lässt.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Dortmund beeinflusst

Folgende Punkte bestimmen den Aufwand:

Verlässlichkeit vorhandener Unterlagen
Stimmt die vorhandene Bauakte mit dem heutigen Zustand überein, geht die Berechnung zügig voran; andernfalls wird zunächst ein Aufmaß-Termin nötig.
Geschosszahl
Je mehr Ebenen ein Gebäude vom Keller bis zum Dachraum umfasst, desto mehr Einzelwerte müssen erhoben und zusammengeführt werden.
Frühere Nutzung des Gebäudes
Eine ehemalige Werkhalle mit unregelmäßigen, teils sehr großen Raumhöhen verlangt eine genauere Erfassung als ein gleichmäßig geschnittener Wohnungsbau.
Zweck der Berechnung
Für die Bauaufsicht gelten teils andere Dokumentationsanforderungen als für eine Wertermittlung, Finanzierung oder eine nachfolgende Kostenschätzung nach DIN 276.
Zahl der beauftragten Gebäude
Werden mehrere Objekte eines Portfolios gemeinsam berechnet, lässt sich das meist wirtschaftlicher bündeln als in getrennten Einzelaufträgen.