Grundrisse in Dortmund — vom Kreuzviertel-Altbau bis zur Industriebrache Phoenix-West bemaßt erfasst
Dortmund zählte zu den im Zweiten Weltkrieg am schwersten getroffenen Städten des Ruhrgebiets: Mehrere Großangriffe, allein der vom 12. März 1945, legten die Innenstadt zu geschätzt rund 95 Prozent in Trümmer. Von dieser Zerstörung weitgehend verschont blieb das Kreuzviertel – 1902 bis 1908 vom Beamten-Wohnungsverein errichtet und im Vergleich zur Innenstadt und zur stark zerstörten, industriegeprägten Nordstadt deutlich glimpflicher davongekommen, sodass es nach dem Krieg unter Beibehaltung der ursprünglichen Architektur wiederhergestellt werden konnte. Wer dort heute einen Grundriss braucht, trifft auf einen anderen Ausgangspunkt als anderswo in der Stadt: Für den Rest Dortmunds ist die Bauakte in aller Regel selbst schon ein Nachkriegsdokument, und auf früheren Industrieflächen wie Phoenix-West kommt teils noch die Frage hinzu, ob überhaupt jemals ein Wohngrundriss existierte.
Wann Sie in Dortmund einen neuen Grundriss brauchen
Auch in Dortmund ist ein Grundriss keine für sich genommen genehmigungspflichtige Leistung, wird aber in mehreren wiederkehrenden Situationen als Nachweis gebraucht:
- Verkauf und Finanzierung: Bank und Notar verlangen einen aktuellen, bemaßten Plan – eine jahrzehntealte Kopie aus der Papierakte reicht selten, wenn seither umgebaut wurde.
- Fehlende oder unklare Bauakte: Für Gebäude, deren Unterlagen noch als Papier-Hausakte vorliegen, ist der Aufwand der Akteneinsicht höher als bei digital erfassten Neubauten.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Wer eine Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen will, braucht einen maßstäblichen Aufteilungsplan als Grundlage der Abgeschlossenheitsbescheinigung.
- Umnutzung auf einer ehemaligen Industriefläche: Wird ein früheres Werks- oder Lagergebäude, etwa auf Phoenix-West, erstmals zu Wohn- oder Gewerbezwecken hergerichtet, existiert dafür naturgemäß kein Wohngrundriss aus der Bauakte.
- Nachträglicher Umbau im Kreuzviertel: Wurden in der dichten Blockrandbebauung Wohnungen zusammengelegt oder geteilt, weicht die historische Akte häufig vom heutigen Zuschnitt ab.
Anders als in vielen anderen Städten hängt in Dortmund die Frage, wie aufwendig sich ein alter Grundriss beschaffen lässt, unmittelbar vom Medium der Bauakte ab: Für Gebäude mit Baujahr vor 1980 liegen die Unterlagen als Papier-„Hausakte“ vor, sortiert nach Straße und Hausnummer – die Einsicht braucht entsprechend mehr Vorlauf. Bauakten aus den 1980er- und 1990er-Jahren sind auf Mikrofilm archiviert, seit 2002 werden neue Vorgänge durchgängig digital geführt. Für ein Gebäude im Kreuzviertel mit Baujahr um 1905 bedeutet das: Selbst wenn die Akte vollständig erhalten ist, liegt sie in Papierform vor und muss erst gesichtet werden, bevor sich beurteilen lässt, ob sie überhaupt zum heutigen Bestand passt.
Woher Ihr Dortmunder Grundriss stammt
Je nach Baujahr und Aktenlage kommt einer von drei Wegen infrage:
Aus dem Bauaktenarchiv am Freistuhl
Das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt führt das Bauaktenarchiv zentral am Freistuhl 7. Die Anfrage läuft digital per Formular und ist gebührenpflichtig; je nach Baujahr wird die Akte als Papierdokument, Mikrofilm oder digitale Datei bereitgestellt.
Per Aufmaß vor Ort
Weicht die Akte vom tatsächlichen Zustand ab oder existiert für ein umgenutztes Industriegebäude noch gar kein Wohngrundriss, wird direkt vor Ort vermessen. Auf Phoenix-West ist das bei einer erstmaligen Nutzung als Wohn- oder Büroraum praktisch immer der Fall.
Aus vorhandenen digitalen Plänen
Für Neubauten der vergangenen zwei Jahrzehnte, etwa auf einer der Wohnbauflächen rund um den Phoenix-See, liegen die Bauunterlagen von Beginn an digital vor und lassen sich unmittelbar weiterverwenden.
Welche Unterlagen für Ihren Dortmunder Grundriss hilfreich sind
Je nachdem, welcher Weg zum Ziel führt, sind unterschiedliche Unterlagen relevant:
- Bauakten-Anfrage mit Eigentumsnachweis
Die digitale Anfrage beim Bauaktenarchiv am Freistuhl 7 verlangt üblicherweise einen aktuellen Eigentumsnachweis; für die Bearbeitung fällt eine Gebühr an, deren Höhe sich nach Umfang und Medium der Akte richtet.
- Vorhandene alte Pläne oder Skizzen
Auch unvollständige oder handschriftliche Pläne aus der Papierakte helfen, die ursprüngliche Raumaufteilung nachzuvollziehen, bevor vor Ort nachgemessen wird.
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
Bei Eigentumswohnungen zeigt der bestehende Aufteilungsplan, welche Räume zum Sondereigentum gehören – wichtig, wenn ein neuer Grundriss mit der ursprünglichen Aufteilung abgeglichen werden muss.
- Angaben zur geplanten Nutzung bei Umnutzung
Wird ein früheres Werks- oder Lagergebäude auf einer Industriefläche wie Phoenix-West erstmals zu Wohn- oder Büroraum, werden zusätzlich Angaben zur vorgesehenen Nutzung der einzelnen Bereiche erfasst.
Grundrisse in Dortmund – Beispiele aus der Praxis
Altbauwohnung im Kreuzviertel mit Papier-Hausakte
Für ein Gebäude aus der Zeit des Beamten-Wohnungsvereins liegt beim Bauaktenarchiv häufig noch eine vollständige Papierakte vor. Ob sie zum heutigen Zuschnitt passt, zeigt sich erst nach Sichtung – bei zusammengelegten oder geteilten Wohnungen reicht sie allein meist nicht aus.
Umnutzung eines Gebäudeteils auf Phoenix-West ohne vorherige Wohnnutzung
Für einen früheren Werkstatt- oder Lagerbereich des Hüttenwerks existiert keine Wohnbauakte. Der Grundriss entsteht hier vollständig neu aus einem Aufmaß vor Ort, abgestimmt auf die künftige Nutzung.
Nachkriegswohnung mit Mikrofilm- oder Digitalakte
Für ein Gebäude mit Baujahr nach 1980 liegt die Akte meist als Mikrofilm oder bereits digital vor – der Zugriff ist entsprechend zügiger, ein Abgleich mit dem heutigen Bestand aber trotzdem sinnvoll, falls seither umgebaut wurde.
Teilungserklärung für eine Eigentümergemeinschaft im Kreuzviertel
Weicht der bestehende Aufteilungsplan vom heutigen Bestand ab, braucht die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt einen konsistenten, aktuellen Plan im Maßstab 1:100.
So läuft Ihr Grundriss in Dortmund ab
Fachlich ist der Ablauf bundesweit derselbe. In Dortmund liegt das Gewicht früh darauf, zu klären, in welchem Medium die vorhandene Bauakte vorliegt und ob sie zum heutigen Bestand passt:
- Zweck und Anlass klären
Ob der Grundriss für Verkauf, Finanzierung, eine Teilungserklärung oder eine Umnutzung gebraucht wird, bestimmt die Anforderungen an Maßstab und Detailtiefe.
- Archivmedium und Vollständigkeit prüfen
Je nach Baujahr wird die Bauakte als Papierdokument, Mikrofilm oder digitale Datei beim Archiv am Freistuhl angefragt und auf Übereinstimmung mit dem heutigen Bestand geprüft.
- Fehlende Grundlagen aufmessen
Passt die Akte nicht mehr oder fehlt sie, etwa bei einer Umnutzung auf Phoenix-West, wird direkt vor Ort vermessen.
- Grundriss zeichnen und bemaßen
Aus den erfassten Maßen entsteht der bemaßte Grundriss – auf Wunsch inklusive Möblierung und weiteren Detailgraden für die Vermarktung.
- Ergebnis übergeben
Sie erhalten den fertigen Grundriss als Plandatei, auf Wunsch mit Architektenstempel – bereit für Bank, Notar, Bauordnungsamt oder Exposé.
Was den Aufwand eines Grundrisses in Dortmund beeinflusst
Der Erfassungsaufwand unterscheidet sich zwischen Dortmunder Lagen und Archivmedien deutlich:
- Medium und Zustand der Bauakte
Eine digital geführte Akte lässt sich zügiger auswerten als eine Papier-Hausakte aus der Zeit vor 1980. Fehlt die Akte, etwa bei einer erstmaligen Wohnnutzung auf einer Industriefläche, kommt ein vollständiges Aufmaß hinzu.
- Gebäudetyp: Gründerzeit-Blockrand oder Industriebau
Eine Wohnung im dicht bebauten Kreuzviertel verlangt einen anderen Erfassungsansatz als ein früheres Werksgebäude auf Phoenix-West ohne bestehende Raumaufteilung.
- Zahl der Ebenen und Räume
Eine einzelne Etagenwohnung ist rasch erfasst. Ein Haus mit mehreren Geschossen oder ein größeres Gebäude auf einer Konversionsfläche verlangt für jede Einheit einen eigenen Erfassungsdurchgang.
- Anlass und Detailtiefe
Ein reiner Nachweis für die Bauakte unterscheidet sich im Aufwand von einem vermarktungsfertigen, möblierten und bemaßten Grundriss für ein Exposé.
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