Bemaßte Ansichten in Dortmund — Fassaden zwischen Industriedenkmal und Bergschadens-Instandsetzung

Q: Wann braucht man in Dortmund bemaßte Ansichten?

Immer dann, wenn ein Bauantrag oder eine Bauvoranfrage eine Veränderung an der äußeren Erscheinung des Gebäudes betrifft – etwa bei Fassadensanierung, Fenstertausch, Dachgauben, Anbauten oder Neubauten.

Q: Was hat Phoenix-West mit meiner Ansicht zu tun?

Nur, wenn Ihr Vorhaben eines der seit 2002 denkmalgeschützten Bauwerke betrifft – die beiden Hochöfen oder den rund 76 Meter hohen Gasometer des früheren Hoesch-Hüttenwerks. Für Eingriffe in deren äußere Erscheinung stimmt die untere Denkmalbehörde im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Material, Farbe und Detailausführung eigens ab.

Q: Warum weicht die Ansicht meines Hauses manchmal von der alten Bauakte ab?

In Lagen über früherem Steinkohle-Abbau wurden nach Bodenbewegungen häufig Öffnungen nachgearbeitet oder Wände unterfangen. Die Bauakte zeigt dann nur den ursprünglich genehmigten Zustand, nicht die tatsächlich vorhandene Fassade – ein aktuelles Aufmaß schafft hier Klarheit.

Q: Muss ich Fassadenmaterial und -farbe in der Ansicht angeben?

Wesentliche Bauprodukte und Bauarten müssen aus der Zeichnung hervorgehen, sobald sie für die Beurteilung des Vorhabens relevant sind. Bei einem denkmalgeschützten Gebäude kommt zusätzlich die Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde hinzu.

Q: Welchen Maßstab verlangt Dortmund für eine Ansicht?

Regelmäßig 1:100. Wird das Vorhaben zusammen mit der Nachbarbebauung dargestellt, lässt die BauPrüfVO NRW alternativ auch einen kleineren Maßstab oder eine Farbfotografie beziehungsweise Fotomontage zu.

Q: Wie unterscheidet sich eine Ansicht vom vollständigen Plansatz?

Die Ansicht zeigt die Fassade von außen. Für die Einreichung braucht es meist zusätzlich Grundriss und Schnitt – zusammen bilden sie den koordinierten Plansatz, den das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt als Ganzes prüft.

Q: Gilt die Denkmalschutzprüfung für jedes ältere Dortmunder Gebäude?

Nein, nur für tatsächlich unter Denkmalschutz stehende Bauwerke. Das Kreuzviertel etwa steht nicht als Ganzes unter Ensemble-Denkmalschutz, auch wenn einzelne Gebäude dort als Einzeldenkmal geschützt sein können – im Zweifel gibt die untere Denkmalbehörde Auskunft.

Ein Grundriss zeigt die Aufteilung eines Gebäudes, eine Ansicht dagegen seine äußere Erscheinung: Höhenlinien, Fensterteilung, Material und Farbe der Fassade. Für den vollständigen Plansatz eines Bauantrags gehört sie zusammen mit Grundriss und Schnitt zu den Bauzeichnungen, die dieselbe Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO NRW) regelt, die auch über den Einsatz von Prüfingenieuren entscheidet. Als eigenständige Leistung zoomt die Ansicht jedoch stärker in Details hinein, die im Gesamt-Plansatz nur mitlaufen: Auf der 115 Hektar großen Industriebrache Phoenix-West etwa stehen zwei Hochöfen und ein rund 76 Meter hoher Gasometer des früheren Hoesch-Hüttenwerks seit 2002 unter Denkmalschutz – jede Änderung an ihrer äußeren Erscheinung braucht eine eigens abgestimmte Fassadenansicht. In vielen Dortmunder Wohnlagen über früherem Bergbau kommt eine zweite Besonderheit hinzu: Nach einer Bergschadens-Instandsetzung sitzen Fenster- und Türöffnungen häufig nicht mehr exakt dort, wo sie die alte Bauakte einträgt, sondern dort, wo sie tatsächlich nachgearbeitet wurden – eine aktuelle Ansicht bildet diesen realen Zustand ab, keine Kopie aus dem Archiv.

Bemaßte Ansichten in Dortmund kurz und kompakt

Die BauPrüfVO NRW schreibt für Ansichten den Regelmaßstab 1:100 vor, mit vollständiger Bemaßung von Höhen und Öffnungen – ein größerer Maßstab ist zu wählen, wenn er zur Darstellung notwendig ist.
Zeigt die Ansicht das Vorhaben zusammen mit der Nachbarbebauung, genügt stattdessen ein kleinerer Maßstab oder ersatzweise eine Farbfotografie beziehungsweise Fotomontage.
Auf Phoenix-West stehen zwei historische Hochöfen und ein rund 76 Meter hoher Gasometer seit 2002 unter Denkmalschutz – Eingriffe in ihre Fassade brauchen zusätzlich das Einvernehmen der unteren Denkmalbehörde, die anders als in mancher anderen Stadt kein eigenständiges Amt ist, sondern im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt selbst sitzt.
In Dortmunder Lagen über früherem Steinkohle-Abbau verschieben Bergschadens-Instandsetzungen mitunter Fensteröffnungen und Fassadenlinien gegenüber dem, was die alte Bauakte zeigt – die Ansicht muss dann den tatsächlichen, nicht den ursprünglich genehmigten Zustand abbilden.
Bei Eingriffen in eine bestehende Fassade verlangt die BauPrüfVO NRW, zu beseitigende und geplante Bauteile eindeutig unterscheidbar darzustellen, etwa einen neuen Fensterausschnitt gegenüber dem bestehenden Mauerwerk.
Planprofi24 erstellt Ihre bemaßte Ansicht aus vorhandenen Unterlagen oder per Aufmaß vor Ort – abgestimmt auf Denkmalschutz- oder Bergsenkungs-Besonderheiten, deutschlandweit beauftragbar.

Was eine Ansicht für Dortmund zeigen muss

Für Ansichten gelten dieselben formalen Grundanforderungen der BauPrüfVO NRW wie für andere Bauzeichnungen, inhaltlich jedoch mit Schwerpunkt auf der äußeren Erscheinung des Gebäudes:

Regelmaßstab 1:100, mit vollständiger Bemaßung von Höhen und Öffnungen auf jeder dargestellten Fassadenseite.
Wesentliche Bauprodukte und Bauarten müssen erkennbar sein – bei einer Fassade heißt das in der Praxis Material, Farbe und Fensterteilung, sobald sie für die Beurteilung des Vorhabens relevant sind.
Für die Darstellung der Umgebungsbebauung lässt die BauPrüfVO NRW alternativ auch einen kleineren Maßstab oder eine Farbfotografie beziehungsweise Fotomontage zu.
Bei Änderungen an einer bestehenden Fassade müssen zu beseitigende und geplante Bauteile eindeutig unterscheidbar dargestellt werden.

Zwei Prüfebenen: Denkmalschutz auf Phoenix-West, Bergschäden im Wohnungsbestand

Zwei voneinander unabhängige Besonderheiten können bei einer Dortmunder Fassade zusammenkommen. Die eine betrifft geschützte Bausubstanz: Auf der Industriebrache Phoenix-West stehen zwei historische Hochöfen und ein rund 76 Meter hoher Gasometer des früheren Hoesch-Hüttenwerks seit 2002 unter Denkmalschutz. Jede Änderung an ihrer äußeren Erscheinung braucht das Einvernehmen der unteren Denkmalbehörde – anders als in mancher anderen nordrhein-westfälischen Stadt kein eigenständiges Amt mit eigener Leitung, sondern eine Fachstelle innerhalb des Stadtplanungs- und Bauordnungsamts, derselben Behörde, die auch die Bauzeichnungen selbst prüft. Die andere Besonderheit betrifft den gewöhnlichen Wohnungsbestand über früheren Abbaufeldern: Nach einer Bergschadens-Instandsetzung wurden Fenster- und Türöffnungen mitunter versetzt, Fassadenteile unterfangen oder Mauerwerk ausgebessert. Die historische Bauakte zeigt dann nur den ursprünglich genehmigten Zustand, nicht die tatsächlich vorhandene Fassade – eine bemaßte Ansicht muss in solchen Fällen aus einem aktuellen Aufmaß entstehen, nicht aus einer Abschrift des Archivs.

Neubau, Denkmal oder Bergschadens-Instandsetzung — drei Ausgangslagen für die Ansicht

Je nachdem, woher die Fassade stammt, die eine Ansicht zeigen soll, unterscheidet sich der Weg zur fertigen Zeichnung:

Neubau: alle Fassadenseiten aus einer Planung

Bei einem Neubau, etwa auf einer der Wohnbauflächen rund um den Phoenix-See, entstehen die Ansichten aller Fassadenseiten gemeinsam mit Grundriss und Schnitt aus derselben Planung – Öffnungen, Höhen und Materialangaben sind von vornherein aufeinander abgestimmt.

Denkmalgeschützte Bestandsfassade auf Phoenix-West

Für die historischen Hochöfen oder den Gasometer beginnt die Ansicht mit einem Aufmaß der noch vorhandenen Bauteile; Fassadenmaterial und -farbe werden anschließend mit der unteren Denkmalbehörde im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt abgestimmt, bevor die Zeichnung in den Bauantrag geht.

Fassade nach Bergschadens-Instandsetzung

Wurden nach einer Bodenbewegung Öffnungen nachgearbeitet oder Wände unterfangen, zeigt ein aktuelles Aufmaß die tatsächliche Lage von Fenstern und Fassadenlinien – die alte Bauakte bildet in solchen Fällen meist nur noch den ursprünglich genehmigten, nicht den heute vorhandenen Zustand ab.

Was zu einer vollständigen Ansicht in Dortmund gehört

Eine einzelne Fassadenzeichnung reicht dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt selten – gefragt ist ein auf Grundriss und Schnitt abgestimmter Satz:

Ansichten aller betroffenen Fassadenseiten
Bemaßt im Maßstab 1:100, mit Höhen, Öffnungen und – wo relevant – Angaben zu Material und Farbe.
Ansicht mit Nachbarbebauung im kleineren Maßstab
Wird das Vorhaben zusammen mit angrenzenden Gebäuden dargestellt, genügt alternativ ein Farbfoto oder eine Fotomontage.
Abgestimmter Grundriss und Schnitt
Damit Maße, Geschosshöhen und Öffnungspositionen zwischen den Zeichnungen des Plansatzes übereinstimmen.
Hinweis auf Denkmalschutz oder eine frühere Bergschadens-Instandsetzung
Beide Besonderheiten fließen von Beginn an in die Darstellung der Fassade ein, statt nachträglich ergänzt zu werden.

Bemaßte Ansichten in Dortmund – Beispiele aus der Praxis

Fassadenarbeiten an einem Hochofen auf Phoenix-West

Die Ansicht dokumentiert den erhaltenen Bestand der Stahlkonstruktion und zeigt geplante Eingriffe – Grundlage für die Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt.

Fenstertausch nach Bergschadens-Instandsetzung in Eving

Nach einer Unterfangung sitzen die Fensteröffnungen nicht mehr exakt dort, wo sie die Bauakte aus den 1950er-Jahren zeigt – die neue Ansicht bildet die tatsächliche, leicht verschobene Lage ab.

Dachgaube im Zuge eines Dachgeschossausbaus im Kreuzviertel

Die von der Straße sichtbare Gaube braucht eine eigene, bemaßte Ansicht mit Höhen- und Breitenangaben, abgestimmt auf den zugehörigen Schnitt.

Anbau an ein Siedlungshaus aus der Bergbauzeit

Weil solche Häuser oft in geschlossener Reihe stehen, zeigt die Ansicht zusätzlich, wie sich der Anbau zu den angrenzenden Gebäudeteilen der Siedlung verhält.

Fassadendämmung an einem unsanierten Altbau ohne Ensembleschutz

Weil das betroffene Viertel nicht unter Ensemble-Denkmalschutz steht, lässt sich die energetische Fassadendämmung ohne zusätzliche denkmalrechtliche Abstimmung in der Ansicht nachweisen.

So entsteht Ihre Ansicht für Dortmund

Von der Bestandsaufnahme bis zur einreichfertigen Zeichnung:

Betroffene Fassadenseiten und Besonderheiten klären
Welche Seiten sind vom Vorhaben sichtbar betroffen, und liegt eine Lage auf Phoenix-West oder in einem Bergsenkungsgebiet vor.
Aufmaß oder Bauakte als Grundlage
Bestehende Bauakte des Stadtplanungs- und Bauordnungsamts am Freistuhl oder ein aktuelles Aufmaß der betroffenen Fassade.
Ansicht bemaßt erstellen
Im Maßstab 1:100, bei Darstellung mit Nachbarbebauung alternativ als kleinerer Maßstab oder Fotomontage.
Mit Grundriss und Schnitt abgleichen
Damit Öffnungen, Höhen und Bauteile zwischen den Zeichnungen des Plansatzes widerspruchsfrei sind.
Für das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt zusammenstellen
Digital aufbereitet für die Einreichung über das Bauportal.NRW, bei Bedarf mit den zusätzlichen Angaben für Denkmalschutz oder Bergsenkungsgebiete.

Was den Preis für eine Ansicht in Dortmund beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand für eine bemaßte Ansicht:

Zahl der betroffenen Fassadenseiten
Eine einzelne Straßenansicht ist schneller erstellt als mehrere Seiten bei einem freistehenden Gebäude.
Neubau oder Bestandsfassade
Eine Ansicht aus einer laufenden Neubauplanung entsteht meist zügiger als die Dokumentation einer unklaren Bestandsfassade.
Denkmalschutz oder Bergsenkungslage
Zusätzliche Abstimmung mit der unteren Denkmalbehörde oder ein Aufmaß nach einer Instandsetzung verlängern die Vorbereitung gegenüber einem Vorhaben ohne diese Besonderheiten.
Zustand vorhandener Bauakten
Fehlt eine verwertbare Bestandszeichnung, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu, bevor die Ansicht entstehen kann.