Aufmaß & Vermessung in Dortmund — Bestandsaufnahme im Gründerzeitquartier über alten Abbaufeldern

Q: Was kostet ein Aufmaß in Dortmund?

Maßgeblich sind Fläche, Raumzahl, die Zahl der Einheiten und der Umfang der gewünschten Zeichnungen. Eine Etagenwohnung liegt deutlich unter einem Gründerzeithaus mit mehreren Wohnungen, Keller und ausgebautem Dach; den konkreten Rahmen klärt eine kurze Objektbeschreibung.

Q: Wie lange dauert ein Aufmaß in Dortmund?

Für eine übliche Eigentumswohnung reicht meist weniger als eine Stunde vor Ort; ein Gründerzeithaus mit mehreren Geschossen und Nebenräumen füllt schnell einen ganzen Tag oder mehr. Die Terminfindung nimmt einige Werktage in Anspruch, die ausgewerteten Zeichnungen folgen kurz darauf.

Q: Ist ein Bauaufmaß dasselbe wie die gesetzliche Gebäudeeinmessung?

Nein, und es tritt auch nicht an deren Stelle. Für den Nachweis eines Gebäudes im Liegenschaftskataster sind in Nordrhein-Westfalen die Katasterbehörde und die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure zuständig; belegt wird die Pflichterfüllung durch Vorlage der Auftragserteilung oder deren Bestätigung. Planprofi24 liefert das Bauaufmaß: Innenmaße, Zeichnungen, Flächenberechnung.

Q: Reichen die Zeichnungen aus meiner Bauakte statt eines Aufmaßes?

Für den Einstieg ja, als Beleg meist nicht. Was in der Akte liegt, dokumentiert den Antragsstand – vielfach in Rohbaumaßen und ohne die Veränderungen der folgenden Jahrzehnte. Dazu kommt eine praktische Hürde: Wer Einsicht erhält, darf nicht automatisch kopieren, denn an Bauzeichnungen kann ein Urheberrecht des Architekten bestehen.

Q: Was ist bei Gebäuden über früheren Abbaufeldern zu beachten?

Für die Messung selbst nichts Besonderes, wohl aber für ihre Auswertung. Setzungen und die darauf folgenden Instandsetzungen hinterlassen ungleiche Geschosshöhen, schiefe Wände und ausgeglichene Böden. Diese Abweichungen werden erfasst und nicht geglättet, weil sie unmittelbar auf lichte Maße und damit auf die Fläche durchschlagen.

Q: Worin unterscheidet sich das Aufmaß von der Wohnflächenberechnung?

Das Aufmaß ist der Messvorgang; die Wohnflächenberechnung ist die Bewertung des Gemessenen nach einer Regel, bei Wohnraum regelmäßig nach der Wohnflächenverordnung. Beides wird häufig zusammen beauftragt, weil das eine ohne das andere selten weiterhilft. Wer bereits geprüfte, bemaßte Zeichnungen besitzt, braucht nur den zweiten Schritt.

Wer in Dortmund einen belastbaren Bestandsplan sucht, findet ihn oft nicht. Der Gründerzeitbestand der Nordstadt entstand in einer Zeit, in der Bauakten weder digital geführt noch lückenlos überliefert wurden; Werkswohnungsbau, Zechensiedlungen und die Umbauwellen der folgenden Jahrzehnte haben ihn danach mehrfach überformt. Dazu kommt eine Eigenheit des Reviers: In Lagen über früheren Steinkohle-Abbaufeldern hat der Untergrund gearbeitet, Gebäude wurden unterfangen, Böden ausgeglichen, Öffnungen nachgearbeitet – Maße, die vor Jahrzehnten stimmten, stimmen heute nicht zwangsläufig. Ein Bauaufmaß nimmt deshalb den vorhandenen Zustand auf und übersetzt ihn in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine belegte Flächenberechnung. Das ist Aufwand am Anfang – aber die einzige Grundlage, die bei Bank, Notar und Bauaufsicht ohne Rückfrage durchgeht.

Aufmaß und Vermessung in Dortmund kurz und kompakt

Zwei verschiedene Aufgaben: Das Bauaufmaß erfasst Innenmaße und Raumgeometrie, die gesetzliche Gebäudeeinmessung erfasst den äußeren Umriss für das Liegenschaftskataster. Nur Letztere ist hoheitlich.
In Nordrhein-Westfalen besteht eine gesetzliche Gebäudeeinmessungspflicht; als Nachweis ihrer Erfüllung genügt es, der Katasterbehörde die Auftragserteilung oder die Auftragsbestätigung eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs vorzulegen.
Ergebnis sind verwertbare Unterlagen: bemaßte Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten sowie Wohn- und Nutzflächen nach Wohnflächenverordnung oder DIN 277.
Dortmunder Erschwernis: Gründerzeitbestand mit langer Umbaugeschichte und Lagen über früheren Abbaufeldern, in denen Setzungen rechte Winkel und gleiche Geschosshöhen selten gemacht haben.
Planprofi24 nimmt Ihr Dortmunder Objekt messtechnisch auf und leitet Zeichnungen und Flächen daraus ab – vom Gründerzeitquartier bis zur Konversionsfläche, deutschlandweit beauftragbar.

Wann ein Aufmaß in Dortmund gebraucht wird

Kein Gesetz schreibt ein Bauaufmaß vor. Den Anlass gibt immer ein Vorhaben, für das jemand belastbare Maße sehen will – und ein Unterlagenstand, der diese Maße nicht hergibt. In Dortmund treten vor allem fünf Konstellationen auf:

Bestandspläne fehlen vollständig, oder sie enden bei einem Genehmigungsstand, den spätere Umbauten längst überholt haben.
Ein Umbau, eine Aufteilung oder ein Bauantrag steht an und braucht einen maßhaltigen Bestand als Planungsgrundlage – auf Konversionsflächen häufig zusätzlich mit Blick auf die Festsetzungen des dort geltenden Bebauungsplans.
Für Finanzierung oder Wertgutachten wird eine Fläche gebraucht, deren Herleitung sich prüfen lässt – ohne erhobene Maße gibt es nichts herzuleiten.
Bei der Begründung von Wohnungseigentum verlangt § 7 Abs. 4 WEG eine von der Baubehörde gesiegelte oder gestempelte Bauzeichnung, aus der sich Lage und Größe jeder Einheit ablesen lassen; für die Zeichnung selbst ist der Antragsteller verantwortlich.
Nach Instandsetzungen im Bergsenkungsbereich – unterfangene Gründungen, ausgeglichene Böden, veränderte Öffnungen – soll der heutige Zustand dokumentiert sein, bevor der nächste Eigentümer danach fragt.

Gebäudeeinmessungspflicht in Nordrhein-Westfalen – und wie Sie ihre Erfüllung nachweisen

Nordrhein-Westfalen kennt eine echte Gebäudeeinmessungspflicht. Nach § 16 Abs. 2 VermKatG NRW haben Eigentümer und Erbbauberechtigte ein neu errichtetes Gebäude oder eine Veränderung des Gebäudegrundrisses auf eigene Kosten durch die Katasterbehörde oder durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen zu lassen. Praktisch wichtiger als die Pflicht selbst ist die Frage, wie ihre Erfüllung belegt wird: Als Nachweis genügt es, der Katasterbehörde nach Fertigstellung die Auftragserteilung oder die Auftragsbestätigung eines Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs vorzulegen. Erfüllt ist die Pflicht damit bereits mit der Beauftragung und nicht erst mit dem fertigen Messergebnis – wer diesen Beleg aufbewahrt, kann sie beim späteren Verkauf ohne Suche vorzeigen. Katasterbehörde ist in Dortmund das städtische Vermessungs- und Katasteramt. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 nicht, und sie verfolgt ein anderes Ziel: den äußeren Gebäudeumriss für das Liegenschaftskataster. Raumaufteilung, Innenmaße und Wohnfläche sind dort nirgends verzeichnet – dafür ist das Bauaufmaß zuständig.

Welches Messverfahren wann passt

Die Wahl des Verfahrens folgt der Geometrie des Gebäudes und dem Zweck der späteren Unterlagen, nicht dem Gerätekatalog:

Raumaufmaß mit Laserdistanzmessgerät

Der Regelfall in Wohnungen. Marktübliche Geräte nennen eine Messgenauigkeit um ± 1,5 Millimeter und liegen damit im üblichen Raummaß weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Schwelle. Anfällig ist nicht die Messung, sondern der Weg vom Display in die Skizze; eine direkte Datenübernahme schließt diese Lücke.

Diagonalen und Kontrollmaße im schiefwinkligen Bestand

Wo Wände nicht rechtwinklig stehen, genügt Länge mal Breite nicht. Über Diagonalen und Dreiecksmessung wird die wirkliche Raumform bestimmt. Ohne sie entstehen im Altbau schnell Flächen, die größer ausfallen als der Raum tatsächlich ist.

Verformungsgerechtes Aufmaß mit 3D-Laserscanner

Für verformte oder stark verschachtelte Substanz. Die erreichbare Genauigkeit steht dabei nicht im Datenblatt: Sie ergibt sich aus Zahl und Lage der Standpunkte, aus Zielmarken und aus der Verknüpfung der Einzelscans zu einer Gesamtpunktwolke. Aus dieser Punktwolke werden Zeichnungen und Modelle abgeleitet.

Abgleich der Genehmigungszeichnung mit Kontrollmaßen

Existieren brauchbare Pläne, wird nicht alles neu gemessen. Stichproben an Außenmaßen, Raumtiefen und Höhen zeigen, ob die Zeichnung den Bau abbildet. Bestätigt sich eine Abweichung, wird der betroffene Bereich vollständig aufgenommen.

Was Sie aus dem Aufmaß erhalten

Der Messvorgang ist nur der Anfang. Verwertbar wird er durch die Zeichnungen und Berechnungen, die daraus entstehen:

Grundrisse mit vollständigen Maßketten
Für jedes Geschoss vom Keller bis zum Dachraum, mit Einzelmaßen statt bloßer Maßstabsangabe. Türen, Fenster, Nischen und Vorsprünge sind darin ebenso vermaßt wie die Wandstärken.
Schnitte, Ansichten und Höhenangaben
Sie halten fest, was ein Grundriss nicht zeigt: Geschosshöhen, Fußbodenaufbauten, den Verlauf der Dachschräge über dem Raum und Niveauversprünge zwischen den Gebäudeteilen.
Flächenaufstellung nach Wohnflächenverordnung
Für jeden Raum stehen Maß, Anrechnungsfaktor und Teilfläche in einer Zeile, darunter die Summe. Auf diese Aufstellung greifen Mietvertrag, Kaufvertrag und Wertermittlung später zurück.
Brutto-Grundfläche und Kubatur nach DIN 277
Für Bauvorlagen, Kostenermittlung und Wertgutachten. Beide Angaben können nebeneinander stehen, weil sie verschiedene Fragen beantworten: Die eine beschreibt die Wohnung, die andere das Bauwerk.
Messprotokoll, Handskizze und Fotos
Die Rohdaten bleiben Teil der Lieferung. Sie machen später nachvollziehbar, an welcher Stelle welches Maß genommen wurde, und machen einen zweiten Anfahrtstermin überflüssig.

Aufmaße in Dortmund – Beispiele aus der Praxis

Gründerzeithaus in der Nordstadt ohne verwertbare Akte

Die Bauakte endet bei einer Zeichnung ohne Maßketten, das Haus wurde zwischenzeitlich in kleinere Einheiten geteilt. Aufgenommen werden alle Geschosse in einem Durchgang, damit Treppenhaus, Wohnungen und Nebenräume in einer gemeinsamen Zeichnung zusammenpassen.

Arbeiterwohnhaus nach Bergschadensinstandsetzung

Böden wurden ausgeglichen, Gründung und Wände ertüchtigt, Öffnungen nachgearbeitet. Solche Häuser haben selten durchgehend gleiche Geschosshöhen und rechte Winkel; erfasst wird deshalb mit Kontrolldiagonalen und mit Höhenwerten an mehreren Punkten je Raum.

Umgenutzte Halle auf einer Konversionsfläche in Hörde

Auf früheren Industriearealen wie dem Gelände am Phoenix-See entstehen aus Bestandsgebäuden Büros und Wohnungen. Für die Umnutzung braucht die Planung eine maßhaltige Aufnahme des Rohbaus, einschließlich Stützenraster, lichter Höhen und Öffnungen.

Eigentumswohnung vor Verkauf und Finanzierung

Die Bank will eine Fläche mit Rechenweg, der Kaufinteressent einen Grundriss. Ein Termin liefert beides: aufgenommene Maße, daraus die Zeichnung und die Berechnung – und damit eine Zahl, die sich im Kaufvertrag beurkunden lässt.

So läuft Ihr Aufmaß in Dortmund ab

Der Ablauf ist immer gleich aufgebaut. Verkürzen oder verlängern lässt er sich vor allem durch die Vorarbeit – welche Unterlagen vorliegen und welche Räume am Termin offen stehen.

Vorhaben und Erfassungstiefe abstimmen
Für eine Finanzierung, eine Bauvorlage oder eine Aufteilung werden unterschiedliche Detailtiefen gebraucht. Der Zweck bestimmt das Messverfahren, die Darstellung und den Umfang der Aufnahme.
Vorhandene Unterlagen zusammentragen
Bestandsakten liegen beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt. Für die Einsicht sind Eigentumsnachweis oder Vollmacht nötig; hilfreich ist die Angabe von Gemarkung, Flur und Flurstück, weil viele Archive danach sortieren.
Termin und Zugang klären
Der Termin dauert so lange, wie das Gebäude offen ist. Keller, Dachraum, Nebengebäude und vermietete Einheiten müssen zugänglich sein; bei mehreren Parteien braucht die Abstimmung Vorlauf.
Aufnahme vor Ort
Aufgenommen wird Raum für Raum: Längen, Breiten, Kontrolldiagonalen, Höhen an mehreren Punkten sowie Nischen, Vorsprünge und Öffnungen. Fotos und Handskizze laufen mit, damit sich jedes Maß später im Gebäude wiederfinden lässt.
Zeichnen, rechnen, übergeben
Die Messdaten werden in Grundrisse, Schnitte und die Flächenaufstellung überführt, jeweils mit offen gelegtem Rechenweg. Liegt das Objekt über einem früheren Abbaufeld, ist die dokumentierte Geometrie zugleich ein Referenzstand, an dem sich spätere Veränderungen ablesen lassen.

Was den Preis für ein Aufmaß in Dortmund beeinflusst

Der Aufwand hängt weniger an der Quadratmeterzahl als an der Form des Gebäudes und daran, wie viel davon am Termin erreichbar ist. Diese Punkte bestimmen ihn:

Zuschnitt und Anzahl der Wohneinheiten
Ein verwinkelter Grundriss verlangt mehr Messpunkte als ein klar geschnittener gleicher Größe. Sind mehrere Parteien im Haus, entsteht je Wohnung ein eigener Zeichnungssatz mit eigener Flächenaufstellung.
Abweichung vom rechten Winkel
Schiefe Wände, versetzte Ebenen und ungleiche Geschosshöhen verlangen zusätzliche Kontrollmaße. In Beständen mit Setzungsgeschichte ist das der Faktor, der einen Termin am deutlichsten verlängert.
Messverfahren und Detailtiefe
Ein Handaufmaß bindet vor allem Zeit am Objekt, ein Laserscan zusätzlich Technik und Rechenleistung in der Nachbereitung. Der Scan rechnet sich dort, wo Verformungen belegt werden sollen oder ein Modell weiterverwendet wird.
Was am Termin geöffnet ist
Verschlossene Kellerverschläge, verstellte Dachräume oder eine nur teilweise zugängliche Einheit führen zu Nacharbeit. Was in einem Durchgang erfasst werden kann, ist der günstigere Fall.
Tiefe der Auswertung
Ein Satz Grundrisse ist schneller fertig als ein Paket aus Schnitten, Ansichten, Kubatur und Flächenaufstellung. Wie groß der Büroanteil ausfällt, richtet sich danach, was anschließend damit belegt werden soll.