Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dortmund — vom zentralen Amt oder von einem staatlich anerkannten Sachverständigen
Anders als in Berlin, wo zwölf Bezirksämter jeweils eigenständig über die Abgeschlossenheit von Wohnungen entscheiden, ist für Dortmund eine einzige Stelle zuständig: das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt der Stadt Dortmund, dieselbe Behörde, die auch über den Bauantrag entscheidet. Wer nicht auf das Amt warten möchte oder eine zweite Einschätzung sucht, hat in Nordrhein-Westfalen zusätzlich eine Option, die es in Berlin nicht gibt: Ein staatlich anerkannter Sachverständiger nach der Landesbauordnung darf die Bescheinigung alternativ ausstellen. Welcher der beiden Wege im Einzelfall passt, hängt weniger vom Recht als von der Auslastung ab – die Prüfung selbst bleibt in beiden Fällen dieselbe: ob der eingereichte Aufteilungsplan bauliche Abgeschlossenheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zeigt.
Was bei der Prüfung in Dortmund zählt
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Dortmund kommt lediglich hinzu, wer sie durchführen darf:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz – unabhängig davon, ob das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt oder ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellt.
- Grundlage ist in beiden Fällen der eingereichte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
Nordrhein-Westfalen gehört zu den Bundesländern, die die Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht ausschließlich der Bauaufsichtsbehörde vorbehalten: Neben dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt kann alternativ auch ein staatlich anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung ausstellen. Die Anerkennung solcher Sachverständigen regelt in Nordrhein-Westfalen die Verordnung über staatlich anerkannte Sachverständige nach der Landesbauordnung (SV-VO), die sich auf § 85 Abs. 2 BauO NRW stützt; anerkennende Stellen sind die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen und die Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen. Diese Wahlmöglichkeit gibt es nicht in jedem Bundesland – wo sie fehlt, bleibt nur der Weg über die Bauaufsichtsbehörde, mit deren jeweiliger Auslastung als einzigem Zeittakt. Ob im Einzelfall der Weg über das Amt oder über einen Sachverständigen der schnellere ist, hängt von der jeweiligen Auslastung ab und lässt sich am besten direkt beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt oder bei einem anerkannten Sachverständigen erfragen.
Zwei Wege zur Bescheinigung
In Dortmund führen zwei unterschiedliche Wege zum selben Ergebnis:
Antrag beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt
Der klassische Weg: Der Antrag geht an dieselbe zentrale Behörde, die auch den Bauantrag bearbeitet. Wartezeiten hängen von der Auslastung des zuständigen Bereichs im Amt ab.
Bescheinigung durch einen staatlich anerkannten Sachverständigen
Alternativ stellt ein nach der SV-VO NRW anerkannter Sachverständiger die Bescheinigung aus. Das kann sich anbieten, wenn eine zügige Einschätzung gebraucht wird, unabhängig von der aktuellen Auslastung des Amtes.
Welche Unterlagen für Ihre Dortmunder Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist derselbe, unabhängig davon, welchen der beiden Wege Sie wählen:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – sowohl das Amt als auch ein Sachverständiger prüfen ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Antrag beim gewählten Weg
Formlos beim Stadtplanungs- und Bauordnungsamt oder als Beauftragung eines staatlich anerkannten Sachverständigen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Dortmund – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses im Kreuzviertel
Für ein Gebäude mit mehreren Wohnungen genügt in Dortmund die Bescheinigung des zentralen Amts – anders als in Berlin ist dafür kein zweites, für den Bezirk zuständiges Amt nötig, und eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung fällt in Nordrhein-Westfalen ohnehin nicht an. Der Aufteilungsplan entsteht hier meist aus einer Kombination von Bauakte und punktueller Nachmessung.
Neubau am Phoenix-See mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen, wahlweise beim Amt oder bei einem anerkannten Sachverständigen. Für einen Bauträger mit mehreren gleichzeitig zu vermarktenden Einheiten kann die Wahl des Sachverständigen-Wegs den Verkaufsstart spürbar vorziehen.
Zeitkritischer Verkauf über einen Sachverständigen
Steht ein Notartermin bereits fest und das Amt ist ausgelastet, beauftragen Eigentümer in Nordrhein-Westfalen häufig einen staatlich anerkannten Sachverständigen, um die Bescheinigung unabhängig von der Bearbeitungszeit des Amtes zu erhalten. Der Aufteilungsplan selbst muss dafür genauso vollständig und bemaßt vorliegen wie beim Weg über das Amt.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dortmund ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Dortmund kommt hinzu, dass Sie zwischen zwei gleichwertigen Wegen wählen können:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Weg wählen: Amt oder Sachverständiger
Je nach gewünschter Bearbeitungszeit entscheiden Sie sich für das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt oder einen staatlich anerkannten Sachverständigen.
- Antrag stellen beziehungsweise Sachverständigen beauftragen
Formlos beim Amt oder als direkte Beauftragung, jeweils mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der Abgeschlossenheit
Geprüft wird ausschließlich, ob der Plan die bauliche Abgeschlossenheit jeder Einheit im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes zeigt.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Dortmund beeinflusst
Anders als in Städten ohne Sachverständigen-Alternative kommt in Dortmund die Wahl des Wegs als eigener Faktor hinzu, der sich unmittelbar auf die Wartezeit bis zur fertigen Bescheinigung auswirkt:
- Gewählter Weg
Das Stadtplanungs- und Bauordnungsamt und ein staatlich anerkannter Sachverständiger unterscheiden sich in Bearbeitungszeit und Ablauf, führen aber zum selben Ergebnis.
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang unabhängig vom gewählten Weg verlängern.
- Auslastung des Amts oder Verfügbarkeit eines Sachverständigen
Beide Wege unterliegen eigenen zeitlichen Schwankungen – eine realistische Einschätzung gibt die jeweils angefragte Stelle selbst.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
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