Teilungserklärung in Darmstadt — Aufteilungsplan und Umwandlungsfrage nach dem Stichtagswechsel 2026
Wer in Darmstadt ein bestehendes Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen möchte, trifft auf eine Rechtslage, die sich gerade erst verändert hat. Darmstadt gehörte zu den 53 hessischen Kommunen, die von der hessischen Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung erfasst waren – seit deren Inkrafttreten am 12. Mai 2022 war die Begründung von Wohnungseigentum an bestehenden Mietshäusern dort nur mit gesonderter Genehmigung nach § 250 BauGB möglich. Nach übereinstimmenden Berichten ist die zugrunde liegende Genehmigungspflicht zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen, ohne dass die Landesregierung sie verlängert hat. Unverändert bleibt dagegen, was schon vorher galt: Ohne bemaßten Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amtes 63 nimmt das Amtsgericht Darmstadt als zentrales Grundbuchamt die Teilungserklärung nicht zur Eintragung an.
Brauchen Sie für Ihre Teilungserklärung noch eine Umwandlungsgenehmigung?
Bis Ende 2025 war die Antwort für größere Bestandsgebäude in Darmstadt in aller Regel Ja. Seit dem Jahreswechsel 2025/2026 ist die Ausgangslage eine andere:
- Die hessische Umwandlungsgenehmigungs- und Gebietsbestimmungsverordnung erfasste seit dem 12. Mai 2022 unter anderem Darmstadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt – die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an bestehendem Mietwohnraum war dort genehmigungspflichtig.
- Nach übereinstimmenden Berichten ist die zugrunde liegende Genehmigungspflicht zum 31. Dezember 2025 ausgelaufen und wurde nicht verlängert – seit Anfang 2026 ist für die Umwandlung in Darmstadt keine gesonderte Genehmigung nach § 250 BauGB mehr erforderlich.
- Auf Bundesebene bleibt die Ermächtigungsgrundlage in § 250 BauGB selbst bestehen; ob Hessen künftig erneut eine eigene Landesverordnung erlässt, lässt sich pauschal nicht vorhersagen und sollte im Einzelfall aktuell erfragt werden.
- Für neu errichtete Gebäude bestand die Genehmigungspflicht ohnehin nie – sie betraf ausschließlich die Umwandlung von bereits vorhandenem Mietwohnraum.
Die hessische Landesverordnung war von vornherein befristet angelegt. Ob sie in unveränderter oder angepasster Form neu erlassen wird, ist derzeit nicht abschließend geklärt – wer aktuell eine Teilungserklärung für ein Darmstädter Bestandsgebäude vorbereitet, sollte den Stand beim Amt 63 kurz gegenprüfen, statt sich allein auf den hier beschriebenen Zeitpunkt zu verlassen. Unabhängig davon bleibt der technische Kern des Verfahrens unverändert: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind für jede Teilungserklärung erforderlich, ganz gleich, ob zusätzlich eine Umwandlungsgenehmigung verlangt wird oder nicht.
Der Weg zur Teilungserklärung, mit und ohne zusätzliche Genehmigung
Am eigentlichen WEG-Verfahren ändert sich durch den Wegfall der Genehmigungspflicht nichts. Unterschiedlich ist nur, ob vorab noch ein zusätzlicher Schritt eingeplant werden muss:
Ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung
Der seit dem Jahreswechsel 2025/2026 übliche Fall: Aufteilungsplan erstellen, Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt 63 einholen, Teilungserklärung notariell beurkunden lassen und beim Amtsgericht Darmstadt eintragen.
Mit zusätzlicher Umwandlungsgenehmigung
Sollte für ein Vorhaben doch (wieder) eine gesonderte Genehmigung nach § 250 BauGB erforderlich sein, kommt vor der notariellen Beurkundung ein zusätzlicher Antrag bei der zuständigen Stelle hinzu – aktuell im Einzelfall beim Amt 63 zu erfragen.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Darmstadt nötig sind
Der Kern bleibt unabhängig vom Fortbestand der Umwandlungsgenehmigung derselbe:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Amtes 63.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl und zum Baujahr
Hilfreich, um zu klären, ob das Gebäude überhaupt unter eine mögliche Umwandlungsregelung fallen würde und seit wann es besteht.
- Aktueller Stand zur Genehmigungspflicht
Da die hessische Regelung erst zum Jahreswechsel 2025/2026 ausgelaufen ist, empfiehlt sich vor der Beurkundung eine kurze Rückfrage beim Amt 63, ob sich der Stand zwischenzeitlich geändert hat.
Teilungserklärungen in Darmstadt – Beispiele aus der Praxis
Wiederaufgebautes Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen
Bis Ende 2025 wäre für die Umwandlung in Eigentumswohnungen zusätzlich eine Genehmigung nach § 250 BauGB nötig gewesen; seit dem Auslaufen der hessischen Verordnung genügen nach übereinstimmenden Berichten Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Neubauprojekt in der Lincoln-Siedlung
Für neu errichtete Gebäude griff die Umwandlungsverordnung ohnehin nie, da sie ausschließlich bestehenden Wohnraum betraf – benötigt werden hier nur der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Bürofläche in einem gemischt genutzten Gebäude wird Teileigentum
Weder die frühere Umwandlungsverordnung noch eine mögliche Nachfolgeregelung betreffen Gewerbeflächen – für Teileigentum an Büroräumen sind allein Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung maßgeblich.
Wiederaufgebautes Haus auf der Mathildenhöhe
Vor der notariellen Beurkundung wird hier zunächst per Vor-Ort-Vermessung geklärt, ob der historische Bauplan dem originalgetreu wiederhergestellten Zustand überhaupt noch entspricht, bevor daraus der Aufteilungsplan entsteht.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Darmstadt ab
Der grundsätzliche Ablauf folgt bundesweit demselben rechtlichen Rahmen. In Darmstadt kommt es aktuell vor allem darauf an, den Stand der Umwandlungsregelung nicht zu übersehen:
- Aktuellen Stand zur Umwandlungsregelung klären
Da die hessische Verordnung erst kürzlich ausgelaufen ist, wird vorab beim Amt 63 geprüft, ob für das konkrete Vorhaben überhaupt noch eine gesonderte Genehmigung erforderlich sein könnte.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Amt 63 einholen
Auf Grundlage des Aufteilungsplans bestätigt das Bauaufsichtsamt die bauliche Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung – gegebenenfalls ergänzt um eine Umwandlungsgenehmigung – beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim Amtsgericht Darmstadt
Als zentrales Grundbuchamt für das gesamte Stadtgebiet trägt das Amtsgericht Darmstadt am Mathildenplatz die Teilungserklärung ein.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Darmstadt beeinflusst
Zum ohnehin variablen Aufwand für Aufteilungsplan und notarielle Beurkundung kommt aktuell ein weiterer Punkt hinzu, der sich gerade erst verändert hat:
- Ob eine Umwandlungsgenehmigung (noch) nötig ist
Nach dem Auslaufen der hessischen Verordnung entfällt dieser Schritt für die meisten Vorhaben – eine kurze Rückfrage beim Amt 63 schafft vorab Sicherheit.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan.
- Wohn- oder Gewerbenutzung der Einheiten
Für Teileigentum an Gewerbeflächen entfällt jede mögliche Umwandlungsprüfung von vornherein, da diese ausschließlich Wohnraum betraf.
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