Nutzungsänderung in Darmstadt — rechtssicher eingeordnet und beim Amt 63 genehmigungsfähig eingereicht
Wer eine Fläche in Darmstadt künftig anders nutzen möchte, braucht dafür keinen Neubau – entscheidend ist, ob die neue Nutzung strengere oder schlicht andere öffentlich-rechtliche Anforderungen auslöst als die bisherige. Zuständig ist wie beim Bauantrag das Bauaufsichtsamt der Wissenschaftsstadt (Amt 63, Dezernat V), doch der Prüfmaßstab unterscheidet sich. Soll dabei Wohnraum wegfallen, etwa weil aus einer Wohnung eine Ferienunterkunft werden soll, kommt in Darmstadt zusätzlich die städtische Ferienwohnungssatzung ins Spiel: Der Magistrat hatte sie bereits Ende Mai 2021 beschlossen, gestützt auf das Hessische Wohnungsaufsichtsgesetz, um die Umwandlung von Mietwohnraum in Anbetracht des angespannten Wohnungsmarkts einzudämmen. Wer beide Prüfstränge von Anfang an mitdenkt, vermeidet doppelte Anläufe bei zwei verschiedenen Stellen desselben Amtes.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Darmstadt genehmigungspflichtig?
§ 62 HBO stellt Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung einer Anlage rechtlich gleich – wer die Nutzung wechselt, braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung, unabhängig davon, ob dabei gebaut wird. Welches der vier Verfahren greift, entscheidet sich am Vergleich zwischen alter und neuer Nutzung:
- Keine Genehmigung nötig, wenn der Wechsel laut § 63 HBO und seiner Anlage keine strengeren oder zusätzlichen Anforderungen mit sich bringt – etwa beim Wechsel zwischen zwei ähnlich einzuordnenden Büronutzungen.
- Genehmigungsfreistellung nach § 64 HBO, sofern sich die neue Nutzung im Rahmen eines rechtskräftigen Bebauungsplans bewegt und kein Sonderbau entsteht; seit dem Baupaket I gilt das über § 64a HBO probeweise auch für Dachgeschosse, die zu Wohnraum werden.
- Vereinfachtes Verfahren nach § 65 HBO, sobald sich durch den Nutzungswechsel konkrete Pflichten verschieben, etwa bei Stellplätzen oder Schallschutz, ohne dass daraus ein Sonderbau wird.
- Vollverfahren nach § 66 HBO, wenn erst die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle erreicht, etwa bei einer größeren Versammlungsstätte oder einem publikumsintensiven Betrieb.
Soll bisheriger Wohnraum künftig als Ferienwohnung oder Gästezimmer vermietet werden, reicht die baurechtliche Prüfung allein nicht aus. Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt beschloss Ende Mai 2021, gestützt auf § 12a des Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetzes, eine eigene Ferienwohnungssatzung für das gesamte Stadtgebiet – nach Einschätzung der Stadt eines der wirksamsten verfügbaren Instrumente gegen die Umwandlung von Mietwohnraum. Wer Wohnraum ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet, riskiert ein empfindliches Bußgeld; die Bauaufsicht hat nach eigenen Angaben seit Inkrafttreten der Regelung bereits eine dreistellige Zahl von Verstößen festgestellt und einen Teil der betroffenen Wohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt.
Die vier Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Verfahren wie beim Bauantrag – der Maßstab, welches greift, verschiebt sich bei einer Nutzungsänderung aber auf den Vergleich der Anforderungen:
Keine strengeren Vorgaben, keine Genehmigung (§ 63 HBO)
Bleiben die Anforderungen durch den Nutzungswechsel unverändert, ist keine Genehmigung nötig. Materielles Baurecht gilt trotzdem uneingeschränkt weiter, und eine Prüfung nach der Ferienwohnungssatzung entfällt dadurch nicht.
Genehmigungsfreistellung (§ 64 HBO)
Passt die geplante Nutzung zu einem rechtskräftigen Bebauungsplan, ist die Erschließung gesichert und bleibt es bei einem Nicht-Sonderbau, genügt die Einreichung vollständiger Unterlagen ohne förmlichen Bescheid.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 65 HBO)
Der übliche Weg, wenn der Nutzungswechsel handfeste neue Pflichten auslöst – etwa zusätzliche Stellplätze nach der Darmstädter Stellplatzsatzung bei einer Umwandlung in Gewerbefläche. Bleibt das Amt 63 länger als drei Monate untätig, greift die Genehmigungsfiktion nach § 65 Abs. 2 HBO.
Baugenehmigungsverfahren – Vollverfahren (§ 66 HBO)
Notwendig, wenn erst die neue Nutzung selbst den Sonderbau-Status begründet – etwa bei einer größeren Versammlungsstätte oder einer publikumsstarken Einrichtung im Umfeld der TU Darmstadt.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Darmstadt braucht
Im Zentrum jeder Nutzungsänderung steht die Frage, was sich zwischen alter und neuer Nutzung tatsächlich verschiebt:
- Vergleichende Nutzungsbeschreibung
Stellt bisherige und geplante Nutzung gegenüber und bildet die Grundlage, ob überhaupt andere Anforderungen entstehen und welches Verfahren greift.
- Bestandspläne mit Änderungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des vorhandenen Gebäudes mit eingetragener neuer Nutzung, meist im Maßstab 1:100.
- Stellplatznachweis nach der Darmstädter Stellplatzsatzung
Nur erforderlich, wenn die neue Nutzung einen höheren Bedarf auslöst als die bisherige – etwa bei Umwandlung von Wohnen in publikumsintensives Gewerbe.
- Schall- und Immissionsschutznachweis
Bei Nutzungsarten mit anderem Lärm- oder Emissionsprofil gefordert, etwa Gastronomie oder eine Praxis in einem Wohnhaus.
- Antrag nach der Ferienwohnungssatzung
Läuft getrennt vom Bauaufsichtsverfahren, sobald bisheriger Wohnraum künftig als Ferienunterkunft oder Gästezimmer genutzt werden soll.
Nutzungsänderungen in Darmstadt – Beispiele aus der Praxis
Ladenlokal in der Innenstadt wird Wohnung
Der Wechsel von Gewerbe zu Wohnen löst in der Regel keine strengeren Anforderungen aus als zuvor und bleibt häufig verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren – eine Prüfung nach der Ferienwohnungssatzung entfällt, da kein Wohnraum wegfällt.
Wohnung nahe der TU Darmstadt wird Ferienwohnung
Hier entscheidet meist nicht die Bauaufsicht über Erfolg oder Misserfolg, sondern die Genehmigung nach der Ferienwohnungssatzung – fehlt sie, bleibt die kurzzeitige Vermietung unzulässig, unabhängig vom Ausgang des Bauaufsichtsverfahrens.
Erdgeschosswohnung wird Praxis
Die Umwandlung von Wohnen in eine Arzt- oder Therapiepraxis prüft vor allem Stellplatzbedarf und Schallschutz gegenüber den übrigen Wohnungen und landet meist im vereinfachten Verfahren – zusätzlich greift die Ferienwohnungssatzung nicht, weil kein Kurzzeitwohnen entsteht, wohl aber die allgemeine Zweckentfremdungsprüfung.
Gewerbefläche in einem Neubau der Lincoln-Siedlung
Wird eine ursprünglich als Nachbarschaftsladen geplante Fläche stattdessen gastronomisch genutzt, prüft das Amt 63 vor allem den zusätzlichen Schallschutz- und Stellplatzbedarf gegenüber der bisherigen Planung.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Darmstadt ab
Der rechtliche Rahmen ist landesweit vergleichbar, doch die Zuständigkeit des Amtes 63 und die Ferienwohnungssatzung sind Darmstädter Besonderheiten, die von Anfang an mitgeplant werden sollten.
- Bisherige und geplante Nutzung gegenüberstellen
Am Anfang steht die vergleichende Nutzungsbeschreibung – sie zeigt, ob überhaupt andere Anforderungen entstehen und welches Verfahren zuständig ist.
- Ferienwohnungssatzung prüfen, falls Wohnraum betroffen ist
Soll aus Wohnraum eine Ferienunterkunft werden, klärt sich parallel zum Bauaufsichtsverfahren, ob und unter welchen Voraussetzungen das Amt 63 eine Genehmigung erteilt.
- Unterlagen für das Amt 63 zusammenstellen
Bestandspläne mit eingetragener Änderung, die Nutzungsbeschreibung und tatsächlich ausgelöste Nachweise werden zusammengestellt und digital eingereicht.
- Vollständigkeits- und Fachprüfung
Das Amt 63 prüft zunächst formal, danach inhaltlich, ob sich die neue Nutzung mit den geltenden Anforderungen verträgt – bei Bedarf mit gezielten Nachforderungen.
- Genehmigung oder Aufnahme der neuen Nutzung
Je nach Verfahren folgt der Bescheid, die Freistellungswirkung nach Fristablauf oder im vereinfachten Verfahren die Fiktion nach drei Monaten. Bei Wohnraumverlust darf die neue Nutzung erst nach Erteilung der Genehmigung nach der Ferienwohnungssatzung starten.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Darmstadt beeinflusst
Wie aufwendig eine Nutzungsänderung ist, hängt weniger von der Fläche ab als davon, wie stark sich die Anforderungen an die neue Nutzung von der bisherigen unterscheiden:
- Abstand zwischen alter und neuer Nutzung
Je ähnlicher sich bisherige und geplante Nutzung sind, desto geringer der Prüfaufwand des Amtes 63.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Stellplatz-, Schallschutz- oder Immissionsschutznachweise entstehen nur, wenn die neue Nutzung sie tatsächlich erfordert.
- Prüfung nach der Ferienwohnungssatzung
Fällt Wohnraum weg, kommt ein eigenständiges, zusätzlich vorzubereitendes Genehmigungsverfahren nach der Darmstädter Satzung hinzu.
- Gewünschte Bearbeitungsgeschwindigkeit
Eine zügig vorbereitete, vollständige Nutzungsbeschreibung verkürzt die eigene Vorlaufzeit, ändert aber nichts an den gesetzlichen Prüffristen des Amtes 63.
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