Kubaturberechnung in Darmstadt — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277
Über die reine Wertermittlung hinaus hat die Kubatur eines Gebäudes in Darmstadt einen ganz handfesten verwaltungstechnischen Zweck: Sie fließt in die Gebühr ein, die das Amt 63 für einen Bauantrag erhebt. Grundlage dafür ist die städtische Bauaufsichtsgebührensatzung, seit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 31. Oktober 2019 unverändert – bis die Stadtverordnetenversammlung im Juni 2026 eine Neufassung beschloss, weil der tatsächliche Bearbeitungsaufwand inzwischen deutlich über der damaligen Kalkulation liegt. Der zugrunde liegende Fachbegriff hat sich unabhängig davon schon vorher geändert: Landesweit heißt der frühere umbaute Raum seit dem 1. Dezember 2024 offiziell Brutto-Rauminhalt, in Anlehnung an DIN 277.
Wofür das Amt 63 die Kubatur Ihres Vorhabens braucht
Eine eigenständig genehmigungspflichtige Bauvorlage ist die Kubaturberechnung nicht – wohl aber eine Rechengröße, auf die mehrere Beteiligte zurückgreifen:
- Als Bemessungsgrundlage der Baugenehmigungsgebühr, die sich nach der Darmstädter Bauaufsichtsgebührensatzung richtet.
- Als Bezugsgröße bei Wertermittlung und Finanzierung, unabhängig von der aktuellen Nutzung des Gebäudes.
- Als Grundlage energetischer Berechnungen, die auf das umbaute oder beheizte Volumen Bezug nehmen.
- Als gemeinsamer Nenner, wenn ein Portfolio aus wiederaufgebauten Altbauten und modernen Neubauten einheitlich verglichen werden soll.
Von 2019 bis zum Sommer 2026 galt in Darmstadt eine Gebührensatzung, deren Kalkulation den tatsächlichen Aufwand der Bauaufsicht nach übereinstimmenden Berichten längst nicht mehr abbildete – gestiegene fachliche Anforderungen und Personalkosten machten eine Neufassung nötig, die die Stadtverordnetenversammlung im Juni 2026 beschloss. An der Berechnungsmethode selbst ändert das nichts: Der Brutto-Rauminhalt bleibt, multipliziert mit dem amtlich festgelegten Rohbauwert je Kubikmeter, eine zentrale Bemessungsgröße für die Gebühr eines verfahrenspflichtigen Vorhabens – wie in ganz Hessen seit der Begriffsumstellung von Ende 2024.
BRI und BGF – zwei unterschiedliche Kennzahlen
Beide Werte entstehen nach DIN 277, beschreiben aber Verschiedenes:
Bruttorauminhalt (BRI)
Das komplette umbaute Volumen von der äußeren Bauteilkante bis zur Dachhaut – Keller, Dachraum und Nebenräume zählen vollständig mit, unabhängig davon, ob sie als Wohnfläche gelten.
Bruttogrundfläche (BGF)
Die Summe aller Geschossflächen, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – häufig Ausgangspunkt für Kostenschätzungen nach DIN 276 und weitere Kennzahlen.
Verhältnis beider Werte zueinander
Teilt man das BRI durch die BGF, ergibt sich eine mittlere Geschosshöhe für das gesamte Gebäude – ein einfacher Plausibilitätscheck, der bei wiederaufgebauten Häusern mit stark schwankenden Raumhöhen schnell auffällige Ausreißer zeigt.
Was für eine Kubaturberechnung in Darmstadt gebraucht wird
Verlässliche Maße des gesamten Baukörpers bilden die Grundlage:
- Aufmaß oder bemaßte Bestandszeichnungen
Grundrisse und Schnitte mit Außenmaßen und Geschosshöhen sämtlicher Ebenen, Keller und Dachraum eingeschlossen.
- Dachaufbau und -neigung
Entscheidend für die korrekte Erfassung des Volumens bis zur Dachhaut, gerade bei Schrägen und Gauben.
- Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Bauaufsichtsgebühr, eine Wertermittlung oder eine Finanzierung gebraucht wird, beeinflusst die nötige Dokumentationstiefe.
Kubaturberechnung in Darmstadt – Beispiele aus der Praxis
Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau
Der ermittelte Brutto-Rauminhalt geht als eine der Bemessungsgrundlagen in die Gebühr nach der seit 2026 neu gefassten Darmstädter Satzung ein.
Wiederaufgebautes Mehrfamilienhaus in der Innenstadt
Je nach gewählter Geschosshöhe beim Wiederaufbau ergibt sich ein anderes Verhältnis von BRI zu Wohnfläche als bei einem modernen Neubau mit standardisierten Etagenhöhen.
Neubau in der Lincoln-Siedlung
Die Kubaturberechnung entsteht hier direkt aus der Planungszeichnung, ohne vorheriges Aufmaß – Grundlage sowohl für die Gebühr als auch für die Kostenschätzung.
Villa auf der Mathildenhöhe mit geplanter Innendämmung
Die Kubatur bleibt durch eine Innendämmung nahezu unverändert, da sich das umbaute Volumen nur geringfügig verschiebt – anders als bei einer Außendämmung, die dort ohnehin nicht genehmigungsfähig wäre.
Vergleich mehrerer Objekte eines Portfolios
Einheitlich nach DIN 277 ermittelte Werte machen unterschiedlich alte und unterschiedlich wiederaufgebaute Gebäude überhaupt erst vergleichbar.
So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Darmstadt
Von der Bestandsaufnahme zum nachvollziehbaren Ergebnis:
- Bestand sichten
Bauakte des Amtes 63 oder Aufmaß als Grundlage für sämtliche Geschosse, Keller und Dachraum eingeschlossen.
- Lücken schließen
Wo Unterlagen unvollständig sind, etwa bei wiederaufgebauten Gebäuden, wird vor Ort nachgemessen.
- BRI und BGF nach DIN 277 ermitteln
Getrennt nach Geschossen und, sofern relevant, nach Dachraum mit Schrägen.
- Ergebnis gegen den Zweck prüfen
Je nachdem, ob das Resultat für die Gebühr, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
- Nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für Bewertung, Finanzierung oder die Angaben gegenüber dem Amt 63.
Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Darmstadt beeinflusst
Diese Punkte bestimmen den Aufwand:
- Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
- Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
- Komplexität des Dachaufbaus
Schrägen, Gauben und Erker verlangen eine genauere Erfassung als ein einfaches Satteldach.
- Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Bauaufsichtsgebühr kann andere Anforderungen an die Dokumentation stellen als eine für Bewertung oder Finanzierung.
- Zahl der zu berechnenden Gebäude
Bei einem Portfolio mehrerer Objekte lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln.
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