Abgeschlossenheitsbescheinigung in Darmstadt — vom Bauaufsichtsamt Amt 63, kein Sachverständigen-Weg
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Darmstadt nur eine Anlaufstelle: das Bauaufsichtsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Amt 63, Dezernat V) in der Mina-Rees-Straße 12, zuständig für die Gemarkungen Darmstadt, Arheilgen, Eberstadt und Wixhausen. Bundesrechtliche Grundlage ist § 7 Abs. 4 WEG, ausgestaltet durch eine bundeseinheitliche Verwaltungsvorschrift – diese eröffnet den Ländern die Möglichkeit, per Landesrecht zusätzlich einen zweiten Weg über einen öffentlich bestellten Sachverständigen zuzulassen. Hessen macht davon keinen Gebrauch: Wer für eine Darmstädter Immobilie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung braucht, kommt am Amt 63 nicht vorbei.
Was das Amt 63 bei der Abgeschlossenheit prüft
Die Prüfung folgt bundesweit denselben Kriterien des Wohnungseigentumsgesetzes – nur die zuständige Stelle unterscheidet sich zwischen den Bundesländern:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach § 3 Abs. 2 WEG – vollständige Trennung durch Wände und Decken sowie ein eigener, abschließbarer Zugang je Einheit.
- Ein gemeinsam genutztes Treppenhaus ist dabei unschädlich, solange jede einzelne Einheit selbst separat verschließbar bleibt.
- Grundlage ist der eingereichte, bemaßte Aufteilungsplan; eine eigene Vor-Ort-Begehung durch das Amt 63 ist nicht die Regel.
- Für Neubauten ergibt sich die Grundlage meist direkt aus der Genehmigungsplanung, für Bestandsgebäude aus einem eigens erstellten Aufteilungsplan.
- Auch Nebenräume wie Kellerabteile oder Stellplätze müssen im Aufteilungsplan eindeutig der jeweiligen Einheit zugeordnet sein, sonst bleibt die Abgrenzung für das Amt 63 nicht nachvollziehbar.
Einige andere Bundesländer lassen zu, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger die Abgeschlossenheitsbescheinigung anstelle der Behörde ausstellt. Das hessische Landesrecht sieht diesen Weg nicht vor – zuständig bleibt ausschließlich das Bauaufsichtsamt, für Darmstadt also das Amt 63. Wer aus einem anderen Bundesland einen solchen zweiten Weg kennt, sollte für Darmstadt nicht davon ausgehen, dass er auch hier existiert.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, etwa für ein Vorhaben in der Lincoln-Siedlung, lässt sich der Aufteilungsplan meist direkt daraus ableiten – das Amt 63 prüft dann gegen bereits bekannte Unterlagen.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst erstellt werden – aus der Bauakte, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung, wo die Akte durch Kriegszerstörung oder spätere Umbauten nicht mehr weiterhilft.
Welche Unterlagen für Ihre Darmstädter Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe:
- Bemaßter Aufteilungsplan
Mit durchgehender Nummerierung der Einheiten und eindeutiger Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – das Amt 63 prüft ausschließlich anhand dieser Zeichnung.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude.
- Formloser Antrag beim Amt 63
Zu richten an das Bauaufsichtsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt in der Mina-Rees-Straße 12.
- Nachweis zur Wohnungsanzahl
Insbesondere bei größeren Bestandsgebäuden hilfreich, um die Zahl der abzugrenzenden Einheiten und den daraus folgenden Nummerierungsaufwand einzuschätzen.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Darmstadt – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines wiederaufgebauten Mehrfamilienhauses
Für ein Gebäude, dessen Vorgängerbau 1944 zerstört wurde, entsteht der Aufteilungsplan häufig erst per Vor-Ort-Vermessung, weil die historische Akte den heutigen Zustand nicht mehr zeigt – erst danach kann das Amt 63 die Abgeschlossenheit bescheinigen.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Kleines Zweifamilienhaus
Auch bei überschaubaren Objekten prüft das Amt 63 dieselben Kriterien der baulichen Abgeschlossenheit wie bei einem größeren Mehrfamilienhaus – der Aufwand für den Aufteilungsplan fällt hier aber entsprechend geringer aus.
Denkmalgeschützte Villa auf der Mathildenhöhe
Die bauliche Abgeschlossenheit einzelner Einheiten prüft das Amt 63 unabhängig vom Denkmalschutzstatus des Gebäudes; für eine bauliche Veränderung der Raumaufteilung selbst wäre zusätzlich die untere Denkmalschutzbehörde zu beteiligen.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Darmstadt ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Darmstadt läuft alles über eine einzige Behörde:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, Bauakte oder Vor-Ort-Vermessung – bemaßt und durchgehend nummeriert.
- Eigentumsnachweis zusammenstellen
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude wird dem Antrag beigefügt.
- Antrag beim Amt 63 stellen
Formlos, mit Aufteilungsplan und Eigentumsnachweis.
- Prüfung anhand des Aufteilungsplans
Das Amt 63 prüft die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten ausschließlich anhand der eingereichten Zeichnung.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Darmstadt beeinflusst
Diese Faktoren wirken sich in Darmstadt vor allem aus:
- Vollständigkeit des Aufteilungsplans
Fehlende Maßangaben oder unklare Nummerierung führen zu Rückfragen, die den Vorgang verlängern.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Wiederaufbau-Status des Gebäudes
Bei Gebäuden mit ungeklärter Kriegs- und Wiederaufbaugeschichte kommt häufiger eine Vor-Ort-Vermessung hinzu als bei jüngeren, gut dokumentierten Bauten.
- Wohn- oder Gewerbenutzung der Einheiten
Gemischt genutzte Gebäude verlangen eine sauberere Abgrenzung der Nutzungseinheiten im Aufteilungsplan als ein reines Wohnhaus.
- Anzahl der Einheiten
Je mehr Einheiten ein Gebäude umfasst, desto mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsschritte muss der Aufteilungsplan nachvollziehbar darstellen, bevor das Amt 63 die Abgeschlossenheit bescheinigen kann.
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