Teilungserklärung in Chemnitz — WEG-Aufteilung für Fabrikantenvillen und Gründerzeithäuser, ohne Umwandlungsgenehmigung
Wer in Chemnitz ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht wie in ganz Sachsen keine zusätzliche behördliche Umwandlungsgenehmigung: Der Freistaat hat von der Möglichkeit, eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB zu erlassen, bislang keinen Gebrauch gemacht. Was die Teilungserklärung in Chemnitz trotzdem zu einer eigenen Aufgabe macht, ist der Baubestand selbst: Neben dem klassischen Gründerzeit-Mietshaus mit von Anfang an mehreren Wohnungen prägt die Stadt eine zweite, ganz andere Gebäudeform – die Fabrikantenvilla aus der Zeit des „sächsischen Manchester“, ursprünglich als Wohnsitz für eine einzige Familie gebaut und heute zunehmend in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt. Beide Ausgangslagen verlangen von Aufteilungsplan und Teilungserklärung sehr unterschiedliche Dinge.
Was für eine Teilungserklärung in Chemnitz nötig ist
Die Begründung von Wohnungseigentum nach §§ 3, 8 WEG setzt in Chemnitz dieselben zwei Bausteine voraus wie überall in Deutschland – nur die Ausgangsbausubstanz unterscheidet sich zwischen den beiden prägenden Chemnitzer Gebäudetypen erheblich:
- Der Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 WEG muss jede Einheit durchgehend nummerieren und Sondereigentum eindeutig vom Gemeinschaftseigentum abgrenzen – unabhängig davon, ob das Gebäude ursprünglich als Mietshaus oder als Villa für eine einzige Familie errichtet wurde.
- Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird ausschließlich vom Bauordnungs- und Vermessungsamt erteilt; eine Sachverständigen-Alternative, wie sie einige andere Bundesländer kennen, sieht die sächsische Praxis nicht vor.
- Eine eigenständige Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB, wie sie Berlin, Hamburg, Bayern oder Hessen für Bestandsgebäude ab einer bestimmten Wohnungszahl verlangen, kennt Sachsen mangels eigener Umwandlungsverordnung nicht – auch nicht für Chemnitz.
Zwischen 1991 und 2020 wurden in Chemnitz mehr als 120 denkmalgeschützte Gebäude aus der Zeit saniert, in der die Stadt als „sächsisches Manchester“ zu den bedeutendsten Zentren des sächsischen Textil- und Maschinenbaus zählte – neben Spinnereien und Webstuhlfabriken zählen dazu auch die Villen der damaligen Fabrikanten, die sich in der Nähe ihrer Werke repräsentative Wohnsitze errichten ließen. Anders als ein Gründerzeit-Mietshaus, das von Beginn an für mehrere Mietparteien mit weitgehend wiederkehrenden Grundrissen je Geschoss ausgelegt war, kannte eine solche Villa ursprünglich nur eine einzige Nutzungseinheit für eine Familie samt Personal. Wird eine solche Villa heute in Wohnungseigentum aufgeteilt, entsteht der Aufteilungsplan deshalb nicht durch die bloße Übernahme und Nummerierung vorhandener Wohnungsgrenzen, sondern durch die Neuordnung eines Gebäudes, dessen Räume ursprünglich gar nicht für eine Trennung in einzelne Einheiten gedacht waren – Diele, Salon und Wintergarten müssen den künftigen Einheiten neu zugeordnet werden, oft quer zu den historischen Raumfolgen. Bei den meisten dieser Villen kommt hinzu, dass sie unter Denkmalschutz stehen: Verändert die Aufteilung tragende Wände oder historische Ausstattung, ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung zusätzlich die Einschätzung der eigenständig organisierten städtischen Denkmalschutzbehörde einzuholen – ein zweiter, von der Bauordnung getrennter Vorgang.
Zwei sehr unterschiedliche Ausgangsgrundrisse
Ohne Umwandlungsgenehmigung entscheidet in Chemnitz vor allem eine Frage über den Aufwand der Aufteilung: Wie war das Gebäude ursprünglich überhaupt angelegt?
Teilung eines von Anfang an mehrgeschossigen Mietshauses
Ob auf dem Kaßberg oder im Sonnenberg – ein klassisches Gründerzeit-Mietshaus wurde von Beginn an mit mehreren, oft je Geschoss wiederkehrenden Wohnungen errichtet. Der Aufteilungsplan lässt sich hier meist direkt aus dem vorhandenen, gegebenenfalls per Aufmaß aktualisierten Grundriss ableiten, ohne die grundsätzliche Raumstruktur neu zu erfinden.
Teilung einer ursprünglich einheitlich genutzten Fabrikantenvilla
Eine Villa aus der Zeit des „sächsischen Manchester“ hatte ursprünglich nur eine Nutzungseinheit. Vor der eigentlichen Nummerierung muss deshalb zunächst festgelegt werden, wie sich die vorhandenen Räume überhaupt sinnvoll auf mehrere künftige Einheiten verteilen lassen – eine planerische Aufgabe, die einem Mietshaus in dieser Form erspart bleibt.
Welche Unterlagen für Ihre Teilungserklärung in Chemnitz nötig sind
Kern jeder Teilungserklärung sind zwei Unterlagensätze – der Aufteilungsplan für das Bauordnungs- und Vermessungsamt und das Grundbuch, die Begründung des Sondereigentums für den Notar:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungs- und Vermessungsamts.
- Aktueller Grundbuchauszug
Als Nachweis der Eigentumsverhältnisse und etwaiger bereits eingetragener Belastungen, Grundlage für die notarielle Beurkundung und die Eintragung beim Amtsgericht Chemnitz.
- Stellungnahme der Denkmalschutzbehörde, falls einschlägig
Betrifft die Teilung eine der über 120 seit 1991 sanierten Fabrikantenvillen oder ein anderes Kulturdenkmal und verändert dabei geschützte Substanz, holt das Bauordnungs- und Vermessungsamt zusätzlich die Einschätzung der eigenständig organisierten städtischen Denkmalschutzbehörde ein.
Teilungserklärungen in Chemnitz – Beispiele aus der Praxis
Fabrikantenvilla wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt
Eine denkmalgeschützte Villa aus der Zeit als „sächsisches Manchester“, ursprünglich für eine einzige Familie errichtet, soll in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Der Aufteilungsplan entsteht faktisch als Neuplanung der inneren Struktur; verändern die neuen Trennwände historische Substanz, ist zusätzlich die Denkmalschutzbehörde einzubinden.
Gründerzeit-Mehrfamilienhaus auf dem Kaßberg
Ein bereits saniertes Haus mit acht Wohnungen soll wohnungsweise verkauft werden. Weil die Sanierung seit den 1990er-Jahren die ursprünglich großen Altbauwohnungen bereits in kleinere Einheiten geteilt hat, muss der historische Bauplan zunächst mit dem heutigen, tatsächlichen Zuschnitt abgeglichen werden, bevor der Aufteilungsplan entsteht.
Umgenutzte Fabriketage im Gründerzeit-Industrieviertel
Eine ehemalige Produktionsetage einer Textilfabrik wurde zu mehreren Loftwohnungen umgebaut. Weil vor der Umnutzung kein Wohnungsplan existierte, entsteht der Aufteilungsplan vollständig neu – die WEG-rechtlichen Anforderungen an Nummerierung und Abgrenzung unterscheiden sich dabei nicht von einer umgebauten Villa.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Chemnitz ab
Der rechtliche Rahmen des WEG gilt bundesweit einheitlich. In Chemnitz entscheidet zu Beginn vor allem die ursprüngliche Gebäudestruktur über den weiteren Aufwand:
- Ursprüngliche Gebäudestruktur klären
Zunächst wird geprüft, ob das Gebäude von Anfang an mehrere Nutzungseinheiten hatte oder, wie bei einer Fabrikantenvilla, ursprünglich für eine einzige Familie gebaut wurde – das entscheidet über den Planungsaufwand für den Aufteilungsplan.
- Aufteilungsplan erstellen
Die künftigen Einheiten werden festgelegt, durchgehend nummeriert und Sonder- von Gemeinschaftseigentum eindeutig abgegrenzt – bei der Villa als Neuordnung, beim Mietshaus meist als Fortschreibung des vorhandenen Grundrisses.
- Denkmalschutz einbinden, falls nötig
Betrifft die Teilung eines der über 120 seit 1991 sanierten Industrieensembles oder eine Villa mit geschützter Substanz, wird zusätzlich die eigenständig organisierte städtische Denkmalschutzbehörde eingebunden.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Bauordnungs- und Vermessungsamt beantragen
Die für alle 39 Stadtteile zentral zuständige Behörde bestätigt anhand des Aufteilungsplans die bauliche Trennung der Einheiten.
- Notarielle Beurkundung und Eintragung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung; die Eintragung erfolgt zentral beim Amtsgericht Chemnitz – eine Umwandlungsgenehmigung ist in Sachsen nicht beizubringen.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Chemnitz beeinflusst
Ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung entfällt in Chemnitz derselbe Verfahrensschritt wie in Leipzig und Dresden. Diese Faktoren bestimmen den verbleibenden Aufwand:
- Ursprüngliche Nutzungseinheiten des Gebäudes
Eine Villa mit ursprünglich nur einer Nutzungseinheit verlangt eine planerische Neuordnung der inneren Grenzen; ein von Beginn an mehrgeschossiges Mietshaus lässt sich meist direkt aus dem vorhandenen Grundriss ableiten.
- Denkmalschutz bei Fabrikantenvillen und Industrieensembles
Verändert die Aufteilung geschützte Substanz, kommt die Abstimmung mit der eigenständig organisierten städtischen Denkmalschutzbehörde als zusätzlicher, getrennter Vorgang hinzu.
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung oder Neuplanung.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan, unabhängig davon, ob das Gebäude ursprünglich als Villa oder als Mietshaus errichtet wurde.
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