Kubaturberechnung in Chemnitz — Bruttorauminhalt und Bruttogrundfläche nach DIN 277, Basis des sächsischen Rohbauwerts

Q: Was ist der Unterschied zwischen BRI und Wohnfläche?

Das BRI erfasst das gesamte umbaute Volumen bis zur äußeren Dachhaut. Die Wohnfläche nach WoFlV rechnet dagegen Räume unter Dachschrägen abhängig von der Raumhöhe nur teilweise oder gar nicht an – beide Werte für dasselbe Gebäude weichen entsprechend voneinander ab.

Q: Wie hängt die Kubaturberechnung mit der Baugenehmigungsgebühr in Sachsen zusammen?

Die sächsische Bauaufsicht berechnet die Gebühr für verfahrenspflichtige Vorhaben auf Grundlage eines Rohbauwerts, der aus dem umbauten Raum (BRI) und einem amtlichen Wert je Kubikmeter nach Gebäudeart errechnet wird – veröffentlicht in der Tabelle der Rohbauwerte zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis. Die Kubaturberechnung liefert die dafür nötige Ausgangsgröße.

Q: Warum ergibt eine ehemalige Fabriketage ein besonders hohes BRI?

Die für Industriebauten typischen hohen, offenen Hallenräume erzeugen ein größeres umbautes Volumen je Quadratmeter späterer Wohn- oder Nutzfläche als ein Gründerzeithaus – ein Effekt, der bei der Bewertung einer umgenutzten Loftfläche berücksichtigt werden sollte.

Q: Warum unterscheidet sich das BRI eines Plattenbaus im Fritz-Heckert-Gebiet vom Kaßberg-Altbau?

Plattenbauten wurden mit standardisierten, im Vergleich zur Gründerzeit niedrigeren Geschosshöhen errichtet – das schlägt sich unmittelbar in einem geringeren BRI je Quadratmeter Wohnfläche nieder als bei einem Kaßberg-Altbau mit seinen großzügigeren Geschossen.

Q: Reicht eine vorhandene Bauakte für die Kubaturberechnung aus?

Nur, wenn sie den heutigen Zustand aller Geschosse einschließlich Dach- oder Hallenraum maßhaltig zeigt. Weicht der Bestand ab oder fehlen Angaben, wird vor Ort nachgemessen.

Q: Spielt die Kubatur auch bei energetischen Nachweisen eine Rolle?

Ja. Energetische Berechnungen beziehen sich auf das beheizte beziehungsweise umbaute Volumen – eine sauber ermittelte Kubatur lässt sich dafür unmittelbar weiterverwenden.

Q: Lässt sich die Kubaturberechnung für mehrere Gebäude gemeinsam beauftragen?

Ja – bei einem Portfolio mit unterschiedlichen Chemnitzer Baugeschichten, etwa Kaßberg-Altbau, umgenutzter Industriefläche und Plattenbauwohnung, lässt sich die Berechnung meist effizienter bündeln und schafft zugleich die Vergleichsgrundlage zwischen den Objekten.

Bruttorauminhalt (BRI) und Bruttogrundfläche (BGF) werden nach DIN 277 ermittelt – bundesweit einheitlich. In Sachsen entscheidet vor allem der BRI zugleich über etwas sehr Konkretes: die Höhe der Baugenehmigungsgebühr, die sich aus einem Rohbauwert ergibt, den die sächsische Bauaufsicht aus dem umbauten Raum errechnet. Kaum eine Stadt zeigt dabei so deutlich, wie unterschiedlich dieselbe Kennzahl je nach Baubestand ausfallen kann, wie Chemnitz: Ein Kaßberg-Gründerzeithaus mit seinen hohen, aufwendig gegliederten Geschossen kommt auf ein anderes Verhältnis von Volumen zu Wohnfläche als eine ehemalige Fabriketage mit ihrem ursprünglich für Maschinenbetrieb ausgelegten, hohen offenen Luftraum – und beide unterscheiden sich wiederum deutlich von den seriell gefertigten, niedrigeren Geschossen eines Plattenbaus im Fritz-Heckert-Gebiet. Eine belastbare Kubaturberechnung macht diese drei Baugeschichten erst vergleichbar.

Kubaturberechnung in Chemnitz kurz und kompakt

BRI und BGF beantworten unterschiedliche Fragen: Der Bruttorauminhalt bemisst das Volumen eines Gebäudes, die Bruttogrundfläche addiert nur die Grundflächen der Geschosse – beide nach DIN 277 ermittelt.
In Sachsen bemisst sich die Baugenehmigungsgebühr nach einem Rohbauwert: dem mit einem amtlichen Wert je Kubikmeter multiplizierten umbauten Raum, nachzulesen in der Tabelle der Rohbauwerte zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis.
Ein Kaßberg-Gründerzeithaus mit hohen Altbaugeschossen ergibt ein größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als ein moderner Neubau – ein Effekt, der bei Gutachten und Finanzierung berücksichtigt werden sollte.
Eine ehemalige Fabriketage oder Werkshalle eines der über 120 seit 1991 sanierten Industrieensembles fällt wegen ihrer ursprünglich für Maschinenbetrieb ausgelegten Deckenhöhen bei gleicher Grundfläche oft nochmals deutlich voluminöser aus als ein Gründerzeithaus.
Plattenbauten im Fritz-Heckert-Gebiet wurden mit standardisierten, niedrigeren Geschosshöhen errichtet – ihr BRI je Quadratmeter Wohnfläche liegt entsprechend spürbar unter dem von Altbau oder umgenutzter Fabrikfläche.
Erst eine einheitlich nach DIN 277 gerechnete Kubatur macht Kaßberg-Altbau, umgenutzte Fabrikfläche und Plattenbauwohnung in einem Portfolio überhaupt sinnvoll vergleichbar.

BRI, BGF und der sächsische Rohbauwert

Drei Größen, die häufig verwechselt werden, obwohl sie unterschiedliche Fragen beantworten:

Bruttorauminhalt (BRI)

Das gesamte, von außen umbaute Volumen eines Gebäudes bis zur äußeren Dachhaut – unabhängig davon, ob ein Raum darunter als Wohnfläche zählt. Kellerräume, Speicher und technische Nebenräume fließen genauso ein wie die eigentlichen Nutzgeschosse.

Bruttogrundfläche (BGF)

Die Summe der Grundflächen sämtlicher Geschosse, gemessen an den äußeren Bauteilkanten – häufig Ausgangspunkt, um daraus die Nutzfläche abzuleiten oder eine erste Kostenschätzung nach DIN 276 aufzustellen.

Der sächsische Rohbauwert als Gebührengrundlage

Für die Baugenehmigungsgebühr braucht die sächsische Bauaufsicht einen Geldwert statt einer reinen Volumenangabe: den Rohbauwert. Er entsteht, indem der ermittelte umbaute Raum mit einem amtlich festgelegten, nach Gebäudeart gestaffelten Wert je Kubikmeter multipliziert wird – nachzulesen in der Tabelle der Rohbauwerte als Anlage zum Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnis (10. SächsKVZ). Die Kubaturberechnung liefert die dafür nötige Ausgangszahl.

Was für eine Kubaturberechnung in Chemnitz gebraucht wird

Grundlage der Berechnung sind belastbare Maße des gesamten Baukörpers:

Maßhaltige Grundrisse und Schnitte
Mit Außenmaßen und Geschosshöhen jeder Ebene, vom Keller bis unter den First – bei einer ehemaligen Fabriketage zusätzlich mit der ursprünglichen, oft sehr großzügigen Hallenhöhe.
Angaben zum Dach- oder Hallenaufbau
Bei Kaßberg-Altbauten Neigung, Gauben und Schrägen; bei umgenutzten Industriebauten die Höhe des ursprünglichen Luftraums und eine mögliche neu eingezogene Zwischendecke.
Angaben zum Verwendungszweck
Ob die Berechnung für die Baugenehmigungsgebühr, ein Gutachten oder eine Finanzierungsanfrage gebraucht wird, kann die Dokumentationstiefe beeinflussen.

Kubaturberechnung in Chemnitz – Beispiele aus der Praxis

Baugenehmigungsgebühr für einen Dachgeschossausbau auf dem Kaßberg

Der ermittelte umbaute Raum bildet die Grundlage für den Rohbauwert, aus dem sich die Behördengebühr für das verfahrenspflichtige Vorhaben errechnet.

Wertermittlung einer umgenutzten Fabriketage

Die ursprünglich für Maschinenbetrieb ausgelegte hohe Deckenhöhe ergibt ein deutlich größeres BRI je Quadratmeter Wohnfläche als ein Gründerzeithaus – ein Punkt, den Gutachter und Finanzierer bei der Bewertung der neu entstandenen Loftwohnung berücksichtigen.

Vergleich von Altbau, Fabrikfläche und Plattenbau in einem Portfolio

Erst wenn alle drei Gebäudetypen nach demselben DIN-277-Maßstab erfasst sind, lassen sich Kennzahlen zwischen einem Kaßberg-Altbau, einer umgenutzten Industriefläche und einer Plattenbauwohnung im Fritz-Heckert-Gebiet sinnvoll gegenüberstellen.

Neubau auf einer Rückbaufläche im Fritz-Heckert-Gebiet

Die BGF dient bereits in der Planungsphase als Grundlage für Kostenschätzungen nach DIN 276, lange bevor das Gebäude fertiggestellt ist.

So entsteht Ihre Kubaturberechnung für Chemnitz

Von der Bestandsaufnahme bis zum nachvollziehbaren Ergebnis:

Bestand klären
Vorhandene Bauakte oder Aufmaß als Grundlage für alle Geschosse einschließlich Keller, Dachraum oder ursprünglichem Hallenluftraum.
Fehlende Maße ergänzen
Wo Bestandsunterlagen unvollständig sind, wird vor Ort nachgemessen – bei ehemaligen Fabrikgebäuden häufiger als bei einem Neubau mit vollständiger Planung.
BRI und BGF nach DIN 277 berechnen
Getrennt nach Geschossen und, wo relevant, nach Dachraum mit Schrägen oder neu eingezogenen Zwischendecken.
Plausibilität gegen den Verwendungszweck prüfen
Je nachdem, ob das Ergebnis für die Baugenehmigungsgebühr, eine Bewertung oder eine Finanzierung gebraucht wird.
Ergebnis nachvollziehbar dokumentieren
Als Grundlage für das Bauordnungs- und Vermessungsamt, eine Bank oder einen Gutachter.

Was den Preis für eine Kubaturberechnung in Chemnitz beeinflusst

Diese Faktoren bestimmen den Aufwand:

Kaßberg-Altbau, Fabrikgebäude oder Plattenbau
Eine ehemalige Fabriketage mit unregelmäßiger, historisch gewachsener Tragstruktur braucht meist eine genauere Erfassung als ein standardisiert geschnittener Plattenbau.
Zustand vorhandener Unterlagen
Eine belastbare Bauakte beschleunigt die Berechnung; fehlen verwertbare Maße, kommt ein Aufmaß-Termin hinzu.
Zahl der Geschosse
Keller, Dachraum und Zwischenebenen erhöhen den Erfassungsaufwand gegenüber einem einfachen Baukörper.
Gewünschter Verwendungszweck
Eine Berechnung für die Baugenehmigungsgebühr kann andere Dokumentationsanforderungen haben als eine für Bewertung oder Finanzierung.