Teilungserklärung in Bremerhaven — ein Grundbuchamt, ein Bauordnungsamt, kein Umwandlungsverfahren
Anders als im benachbarten Bremen, wo im Land Bremen seit Dezember 2025 eine Mietenbegrenzungsverordnung sowie eine seit 2024 verlängerte Kappungsgrenzen-Verordnung gelten, ist Bremerhaven von beiden Instrumenten ausdrücklich ausgenommen: Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gelten im Land Bremen flächendeckend, mit Ausnahme Bremerhavens. Wer daraus schließt, für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen bestehe in Bremerhaven erst recht keine gesonderte Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB, liegt nach dem Stand dieser Recherche richtig – eine eigene Umwandlungsverordnung ließ sich für Bremerhaven ebenso wenig feststellen wie für Bremen selbst. Was die Teilungserklärung in Bremerhaven stattdessen prägt, ist ein einfacherer Verwaltungszuschnitt als in der Nachbarstadt: Ein einziges Amtsgericht führt das gesamte Grundbuch, und ein einziges Bauordnungsamt stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus – ohne den Mitte/Ost/Süd/West-gegen-Bremen-Nord-Split, der die Bremer Praxis kennzeichnet.
Braucht Ihre Bremerhavener Teilungserklärung eine Umwandlungsgenehmigung?
§ 250 BauGB erlaubt es Ländern, für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einzuführen – verpflichtend ist das nicht, und die bloße Möglichkeit bedeutet nicht, dass ein Land oder eine Gemeinde sie auch nutzt:
- Voraussetzung für eine solche Verordnung ist zunächst die förmliche Einstufung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt – eine Einstufung, die das Land Bremen für Bremerhaven bislang gerade nicht in der Weise genutzt hat wie für die Stadtgemeinde Bremen.
- Für Bremen selbst hat das Land diese Einstufung ausschließlich für Mietenbegrenzungsverordnung und Kappungsgrenzen-Verordnung herangezogen – Instrumente zur Miethöhe, nicht zur Umwandlung. Bremerhaven ist von beiden ausdrücklich ausgenommen.
- Übersichten zu den bundesweit tatsächlich erlassenen Umwandlungsverordnungen nach § 250 BauGB nennen regelmäßig Berlin, Hamburg sowie mehrere hessische Städte – weder Bremen noch Bremerhaven tauchen dort nach dieser Recherche auf.
- Die bundesgesetzliche Ermächtigung in § 250 BauGB läuft bis Ende 2030 – ein Land oder eine Gemeinde kann innerhalb dieses Zeitraums grundsätzlich jederzeit eine eigene Verordnung erlassen, weshalb sich eine Prüfung des aktuellen Stands vor jeder Beurkundung lohnt.
Diese Einschätzung beruht auf einer eigenständigen Recherche zum jetzigen Zeitpunkt und ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Bemerkenswert ist dabei ein Unterschied zur Stadtgemeinde Bremen: Während Bremen den Wohnungsmarkt für die Mietenbegrenzungsverordnung und die Kappungsgrenzen-Verordnung ausdrücklich als angespannt eingestuft hat – nur eben nicht für eine Umwandlungsverordnung genutzt –, ist Bremerhaven von genau diesen beiden Instrumenten ausgenommen. Der Ausgangspunkt für eine mögliche Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB wäre damit in Bremerhaven noch schwächer als in Bremen selbst. Bis zu einer etwaigen Änderung dieser Rechtslage läuft die Aufteilung eines Bremerhavener Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum unabhängig von der Zahl der Einheiten über den regulären WEG-Weg: Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung.
Der Bremerhavener Weg zur Teilungserklärung
Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung verkürzt sich die Frage auf den technischen und den grundbuchrechtlichen Teil – beide laufen in Bremerhaven jeweils über eine einzige zuständige Stelle:
Der Bremerhavener Regelfall: Teilungserklärung ohne zusätzliche Genehmigungsstufe
Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts und notarielle Beurkundung reichen aus – unabhängig davon, ob es sich um ein kleines Zweifamilienhaus oder ein größeres Mehrfamilienhaus handelt.
Vorsorge für den Fall einer künftigen Verordnung
Wer ein größeres Bestandsgebäude aufteilen will, sollte den aktuellen Stand kurz vor dem Beurkundungstermin noch einmal prüfen lassen – die bundesrechtliche Ermächtigung besteht bis 2030 fort, auch wenn Bremerhaven bislang nicht einmal als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt für die Mietpreisbremse eingestuft wurde.
Welche Unterlagen für Ihre Bremerhavener Teilungserklärung nötig sind
Im Kern dieselben Unterlagen wie bundesweit, ergänzt um die für Bremerhaven richtige Zuständigkeit:
- Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der nach § 7 WEG bemaßte, durchgehend nummerierte Aufteilungsplan, bestätigt durch das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus als zuständige Stelle für das gesamte Stadtgebiet.
- Aktueller Grundbuchauszug
Anzufordern beim Amtsgericht Bremerhaven, Nordstr. 10 – dem einzigen für die Stadt zuständigen Grundbuchamt mit rund 30.000 geführten Grundbüchern.
- Kurzprüfung zur aktuellen Rechtslage
Ein kurzer Abgleich, ob zum Zeitpunkt der Beurkundung eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB in Kraft ist – nach gegenwärtigem Stand nicht der Fall, aber angesichts der bis 2030 laufenden Ermächtigung sinnvoll zu dokumentieren.
Teilungserklärungen in Bremerhaven – Beispiele aus der Praxis
Aufgeteiltes Wohnhaus in Lehe
Ein mehrfach unterteiltes Wohnhaus soll wohnungsweise verkauft werden. Unabhängig davon, wie viele historisch gewachsene Einheiten betroffen sind, reicht nach heutigem Stand der reguläre WEG-Weg ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung.
Aufteilung mehrerer Einheiten in einem Mehrfamilienhaus in Grünhöfe
Auch bei einem größeren Gebäude mit deutlich mehr als fünf Wohnungen – der Schwelle, ab der andere Bundesländer eine Umwandlungsgenehmigung verlangen – entfällt dieser zusätzliche Schritt in Bremerhaven nach gegenwärtiger Rechtslage.
Teilungserklärung für ein Objekt nahe des Fischereihafens
Auch für ein umgenutztes ehemaliges Hafengebäude gilt dieselbe zuständige Stelle: das Bauordnungsamt für die Abgeschlossenheitsbescheinigung, das Amtsgericht Bremerhaven für die Eintragung – ohne die Zuständigkeitsprüfung, die in Bremen zwischen zwei Behörden nötig wäre.
So läuft Ihre Teilungserklärung in Bremerhaven ab
Der fachliche Rahmen folgt bundesweit demselben Recht. In Bremerhaven vereinfacht sich die Frage nach der richtigen Stelle deutlich, weil sowohl Bauordnungsamt als auch Grundbuchamt jeweils nur einmal existieren:
- Aktuelle Rechtslage kurz prüfen
Vor Beginn der eigentlichen Arbeiten wird kurz abgeglichen, ob zwischenzeitlich eine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen wurde – nach heutigem Stand nicht der Fall.
- Aufteilungsplan erstellen
Wir erfassen die Einheiten und erstellen den bemaßten, durchgehend nummerierten Aufteilungsplan als Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Beim Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, Fährstraße 20 – für das gesamte Stadtgebiet einheitlich zuständig.
- Notarielle Beurkundung
Mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beurkundet der Notar die Teilungserklärung.
- Eintragung beim Amtsgericht Bremerhaven
Das seit 2001 vollständig elektronisch geführte Grundbuch nimmt die Eintragung für das gesamte Stadtgebiet vor.
Was den Aufwand einer Teilungserklärung in Bremerhaven beeinflusst
Ohne eine zusätzliche Umwandlungsgenehmigung fällt in Bremerhaven ein Faktor weg, der in Berlin oder Hamburg den Aufwand spürbar erhöht – dafür bleiben die üblichen technischen und organisatorischen Faktoren bestimmend:
- Zustand vorhandener Bestandspläne
Liegt bereits ein aktueller, bemaßter Plan vor, verkürzt das die Erstellung des Aufteilungsplans spürbar gegenüber einer vollständigen Neuvermessung vor Ort.
- Anzahl der aufzuteilenden Einheiten
Mehr Einheiten bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand im Aufteilungsplan – unabhängig davon, ob dabei eine Genehmigungsschwelle wie in anderen Bundesländern überschritten wird, denn eine solche Schwelle kennt Bremerhaven nach heutigem Stand nicht.
- Einfache Zuständigkeitslage
Weil sowohl Bauordnungsamt als auch Amtsgericht jeweils nur einmal für die ganze Stadt existieren, entfällt der Prüfschritt, welche von mehreren Stellen im konkreten Fall zuständig ist.
- Aktualität der rechtlichen Rahmenbedingungen
Weil die bundesrechtliche Ermächtigung für Umwandlungsverordnungen bis 2030 fortbesteht, empfiehlt sich bei größeren Bestandsobjekten ein kurzer Rechtslage-Check vor der Beurkundung.
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