Nutzungsänderung in Bremerhaven — vom Fischereihafen bis zu den Havenwelten rechtssicher eingeordnet
Kaum ein Stadtgebiet in Deutschland hat seine ursprüngliche Nutzung so vollständig gewechselt wie der Bremerhavener Fischereihafen. Als das 1994 in Kraft getretene UN-Seerechtsübereinkommen die Wirtschaftszonen der Küstenstaaten auf 200 Seemeilen ausweitete, verlor die deutsche Hochseefischerei den Großteil ihrer angestammten Fanggründe, und die einst große Bremerhavener Trawlerflotte war bis 1996 vollständig verschwunden. Aus Kaischuppen, Kühlhäusern und Verarbeitungsbetrieben wurde seither das Schaufenster Fischereihafen mit Gastronomie, Kultur und Museumsschiffen, während auf früherem Hafengelände am Neuen Hafen mit den Havenwelten – Klimahaus Bremerhaven 8° Ost und Deutsches Auswandererhaus – ein neues touristisches Quartier auf rund 38,5 Hektar entstand. Ob eine solche Umnutzung verfahrensfrei bleibt oder eine förmliche Genehmigung braucht, entscheidet ausschließlich der Vergleich zwischen alter und neuer Nutzung – unabhängig davon, wie spektakulär der bauliche Wandel im Einzelfall aussieht.
Wann ist eine Nutzungsänderung in Bremerhaven genehmigungspflichtig?
§ 59 BremLBO stellt die Nutzungsänderung ausdrücklich auf eine Stufe mit der Errichtung einer Anlage: Auch sie bedarf grundsätzlich einer Baugenehmigung. Ob tatsächlich ein Verfahren zu durchlaufen ist und welches, richtet sich nach einem Vergleich zwischen alter und neuer Nutzung:
- Verfahrensfrei nach § 61 Absatz 2 Nummer 1 BremLBO, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige.
- Genehmigungsfreistellung nach § 62 BremLBO, wenn die neue Nutzung einem Bebauungsplan entspricht und die Erschließung gesichert ist.
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren nach § 63 BremLBO, sobald die neue Nutzung real andere Anforderungen mit sich bringt, etwa beim Stellplatznachweis oder beim Schallschutz, ohne dass ein Sonderbau entsteht.
- Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BremLBO, wenn die neue Nutzung selbst die Sonderbau-Schwelle erreicht – etwa als größere Gastronomie-, Ausstellungs- oder Veranstaltungsfläche, wie sie im Schaufenster Fischereihafen und in den Havenwelten mehrfach entstanden sind.
Wird aus einer Wohnung ein Gewerberaum oder eine Ferienwohnung, genügt die bauordnungsrechtliche Prüfung allein nicht. Das Bremische Wohnraumschutzgesetz gilt als Landesgesetz für beide Stadtgemeinden des Landes Bremen und wird in Bremerhaven durch den Magistrat vollzogen. Es unterscheidet zwei Fälle: Wer Wohnraum länger als insgesamt 90 Tage im Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet, muss dies vor Beginn anzeigen. Steht die Wohnung dagegen länger als sechs Monate leer, ist dafür eine eigene Genehmigung nötig – unabhängig vom Ausgang des Bauaufsichtsverfahrens. Anders als beim Instrument der Mietpreisbremse, das im Land Bremen ausdrücklich nicht für Bremerhaven gilt, macht das Wohnraumschutzgesetz hier also keinen Unterschied zwischen den beiden Stadtgemeinden.
Die Verfahrensarten bei einer Nutzungsänderung
Formal sind es dieselben vier Wege wie beim Bauantrag – nur der Maßstab, welcher greift, fällt bei einer Nutzungsänderung anders aus:
Verfahrensfrei bei gleichbleibenden Anforderungen
Bleiben die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an die Fläche unverändert, ist keine förmliche Prüfung nötig. Das entbindet nicht davon, materielles Baurecht einzuhalten, und sagt nichts über eine mögliche Pflicht nach dem Wohnraumschutzgesetz aus.
Genehmigungsfreistellung
Entspricht die neue Nutzung einem Bebauungsplan und widerspricht ihm nicht, reicht die Einreichung vollständiger Unterlagen beim Bauordnungsamt – ohne Widerspruch darf die neue Nutzung einen Monat später aufgenommen werden.
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
Ändert die neue Nutzung tatsächlich etwas an den Anforderungen, greift dieses Verfahren als Regelfall – der typische Weg für die Umnutzung eines ehemaligen Kaischuppens zu Gastronomie oder Einzelhandel.
Baugenehmigungsverfahren
Wird die neue Nutzung selbst zum Sonderbau – etwa eine größere Ausstellungs- oder Veranstaltungsfläche wie im Klimahaus-Umfeld –, greift dieses umfassende Verfahren mit voller Prüftiefe.
Welche Unterlagen eine Nutzungsänderung in Bremerhaven braucht
Im Zentrum jeder Nutzungsänderung steht der Nachweis, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen wirklich ändert:
- Nutzungsvergleich bisher/künftig
Stellt gegenüber, was sich durch die neue Nutzung gegenüber der bisherigen ändert – daraus leitet sich ab, welches der vier BremLBO-Verfahren zur Anwendung kommt.
- Bestandsunterlagen mit Nutzungseintrag
Grundrisse, Schnitte und Ansichten des bestehenden Gebäudes, in denen die künftige Nutzung eingezeichnet ist – bei ehemaligen Fischereihafen-Gebäuden oft erst per Aufmaß zu ermitteln, weil verlässliche Bestandspläne selten vorliegen.
- Brandschutz- und Rettungswegnachweis
Wird fällig, sobald die neue Nutzung ein anderes Rettungswege-Profil mitbringt als die bisherige – bei der Umnutzung ehemaliger Lager- und Kühlhausflächen zu Gastronomie oder Kultur praktisch immer der Fall.
- Schallschutznachweis
Relevant, wenn aus einer stillen Lager- oder Werkstattnutzung eine publikumsintensive Nutzung mit Musik oder Außengastronomie wird, wie es im Schaufenster Fischereihafen mehrfach vorgekommen ist.
- Anzeige oder Antrag nach dem Wohnraumschutzgesetz
Läuft als eigenes Verfahren neben der Bauaufsicht mit, sobald eine bisher zu Wohnzwecken genutzte Fläche künftig anders genutzt werden oder länger leer stehen soll.
Nutzungsänderungen in Bremerhaven – Beispiele aus der Praxis
Ehemaliger Kühlhausbetrieb wird Gastronomie im Schaufenster Fischereihafen
Die Umnutzung eines früheren Fischverarbeitungsbetriebs zu Restaurant oder Eventfläche bringt meist eine Prüfung von Rettungswegen, Belüftung und Schallschutz mit sich, weil die Bausubstanz nicht für publikumsintensive Nutzung ausgelegt war.
Bürofläche in Hafennähe wird Ausstellungs- oder Museumsraum
Im Umfeld der touristischen Neuentwicklung rund um die Havenwelten wandeln sich ehemalige Verwaltungs- oder Lagerflächen in publikumsoffene Nutzungen – häufig mit zusätzlichem Stellplatz- und Brandschutznachweis.
Erdgeschosswohnung wird Ferienwohnung
Bauordnungsrechtlich ist dieser Schritt oft der kleinere Teil der Aufgabe – maßgeblich ist meist das Wohnraumschutzgesetz: Wer die Wohnung länger als 90 Tage im Jahr vermietet, muss dies vorab anzeigen.
Werkstatt im Gewerbegebiet nahe des Automobil-Umschlaghafens wird Lagerfläche
Ein Wechsel innerhalb ähnlich gelagerter gewerblicher Nutzungen löst häufig keine zusätzlichen Anforderungen aus und bleibt verfahrensfrei oder landet im vereinfachten Verfahren.
So läuft Ihre Nutzungsänderung in Bremerhaven ab
Der rechtliche Rahmen ist landesweit derselbe, doch das Wohnraumschutzgesetz und die besondere Bestandssituation ehemaliger Hafengebäude sind Fragen, die von Anfang an mitgeplant werden sollten.
- Bisherige und künftige Nutzung gegenüberstellen
Der erste Schritt ist immer der Nutzungsvergleich – er legt fest, ob überhaupt neue Anforderungen entstehen und damit, welches der vier Verfahren zutrifft.
- Wohnraumschutz mitprüfen, wenn Wohnraum verloren geht
Parallel klärt sich, ob die geplante Nutzung eine Anzeige oder eine Genehmigung nach dem Bremischen Wohnraumschutzgesetz erfordert.
- Bestand aufnehmen, wo Pläne fehlen
Bei ehemaligen Fischereihafen- oder Lagergebäuden ersetzt häufig ein aktuelles Aufmaß die fehlenden oder veralteten Bestandsunterlagen.
- Unterlagen für das Bauordnungsamt bündeln
Bestandspläne mit eingetragener neuer Nutzung, die Nutzungsbeschreibung und alle dadurch ausgelösten Nachweise werden für das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus zusammengestellt.
- Bescheid oder Nutzungsaufnahme
Am Ende steht je nach Verfahren ein Bescheid oder die Freistellungswirkung nach Fristablauf. Geht dabei Wohnraum verloren, darf die neue Nutzung erst nach Erledigung der Wohnraumschutz-Formalitäten beginnen.
Was den Preis für eine Nutzungsänderung in Bremerhaven beeinflusst
Der Preis für eine Nutzungsänderung folgt nicht der Quadratmeterzahl, sondern dem Abstand zwischen alter und neuer Nutzung:
- Ähnlichkeit von alter und neuer Nutzung
Je näher sich bisherige und künftige Nutzung stehen, desto weniger muss geprüft werden – ein Wechsel innerhalb ähnlicher Gewerbenutzungen fällt spürbar leichter aus als die Umwandlung eines Kühlhauses in Gastronomie.
- Zustand der Bestandsunterlagen
Für viele ehemalige Hafengebäude existieren keine verlässlichen Bestandspläne, sodass ein Aufmaß der Nutzungsbeschreibung vorausgehen muss.
- Zusätzlich ausgelöste Nachweise
Ob Rettungswege-, Schallschutz- oder Stellplatznachweis fällig werden, hängt allein davon ab, was die neue Nutzung tatsächlich verlangt.
- Prüfung nach dem Wohnraumschutzgesetz
Geht Wohnraum verloren, kommt eine eigenständige Anzeige- oder Genehmigungspflicht hinzu, die getrennt vorbereitet werden sollte.
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