Aufteilungspläne in Bremerhaven — bemaßt, nummeriert und für das Bauordnungsamt vorbereitet

Q: Warum gibt es für mein ehemaliges Hafengebäude keinen brauchbaren Aufteilungsplan?

Weil solche Gebäude ursprünglich für Lagerung oder Umschlag gebaut wurden, nicht für eine Aufteilung in Wohnungen. Bevor überhaupt nummeriert werden kann, müssen sinnvolle Einheitsgrenzen innerhalb der vorhandenen Hallenstruktur festgelegt werden.

Q: Was mache ich, wenn keine Bauakte auffindbar ist?

Dann tritt eine Vor-Ort-Vermessung an die Stelle der fehlenden Unterlagen. Der Aufteilungsplan entsteht in diesem Fall vollständig neu aus dem tatsächlichen Bestand.

Q: Wo beantrage ich Einsicht in eine Bremerhavener Bauakte?

Zuständig ist das Stadtarchiv Bremerhaven, Hinrich-Schmalfeldt-Straße 30, das die Unterlagen zentral für das gesamte Stadtgebiet führt.

Q: Muss ich für den Aufteilungsplan zuerst die Frage einer Umwandlungsgenehmigung klären?

Nein, beide Themen sind unabhängig voneinander. Der Aufteilungsplan wird unabhängig davon erstellt; ob überhaupt eine Umwandlungsgenehmigung nötig ist, betrifft erst die spätere Teilungserklärung – für Bremerhaven ließ sich dafür nach heutigem Stand ohnehin keine eigene Verordnung feststellen.

Q: Reicht ein alter Grundriss ohne Nummerierung als Aufteilungsplan?

Nicht ohne Weiteres. Ein gewöhnlicher Grundriss zeigt Räume und Maße, aber keine durchgehende Nummerierung der Einheiten und keine Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum – beides muss für den Aufteilungsplan ergänzt werden.

Q: Was zählt in Bremerhaven zum Gemeinschaftseigentum?

Tragende Wände, Dach, Treppenhaus, Fassade und die technischen Anlagen des Gebäudes zählen unabhängig vom konkreten Objekt grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum und dürfen im Aufteilungsplan nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden – das gilt für ein klassisches Wohnhaus ebenso wie für ein umgenutztes Hafengebäude.

Ein Aufteilungsplan muss zwei Fragen gleichzeitig beantworten: Wo verlaufen die tatsächlichen Wände und Grenzen eines Gebäudes, und welche dieser Flächen gehören künftig zu welcher Einheit. In Bremerhaven kommt die erste Frage häufiger ins Stocken als anderswo, weil für viele Gebäude schlicht keine ältere Bauzeichnung existiert – sei es, weil die Innenstadt am 18. September 1944 zu 97 Prozent zerstört wurde, sei es, weil ein ehemaliges Fischereihafen-Gebäude nie für eine Aufteilung in Wohnungseigentum gedacht war. Die zweite Frage – Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, durchgehende Nummerierung – ist dagegen in jedem Fall dieselbe technische Aufgabe nach § 7 des Wohnungseigentumsgesetzes, unabhängig davon, ob die Ausgangszeichnung aus dem Stadtarchiv stammt oder komplett neu vor Ort entsteht.

Aufteilungspläne in Bremerhaven kurz und kompakt

Ein Aufteilungsplan weist jede Einheit mit einer durchgehenden Nummer aus, die sich über alle Geschosse hinweg konsistent wiederholt – Grundlage für Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung.
Tragende Wände, Dach, Treppenhaus und die Gebäudehülle zählen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum und dürfen nicht als Sondereigentum ausgewiesen werden.
Für zahlreiche Bremerhavener Gebäude existiert keine ältere Bauzeichnung, weil sie selbst erst nach der Zerstörung von 1944 errichtet wurden – hier ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung die fehlende Archivgrundlage vollständig.
Bei ehemaligen Hafengebäuden im Fischereihafen kommt eine zusätzliche Aufgabe hinzu: Weite, offene Hallenflächen müssen für die geplante Aufteilung erst sinnvoll in Einheiten gegliedert werden, bevor überhaupt nummeriert werden kann.
Geprüft wird der fertige Plan vom Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, das für das gesamte Stadtgebiet einheitlich die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellt.

Wann Sie in Bremerhaven einen Aufteilungsplan brauchen

Der Aufteilungsplan selbst ist keine genehmigungspflichtige Leistung, sondern die Grundlage für zwei andere Verfahren:

Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauordnungsamts, ohne die keine Eintragung ins Wohnungsgrundbuch möglich ist.
Für die notarielle Teilungserklärung, die in Bremerhaven nach heutigem Recherchestand ohne zusätzliche Umwandlungsgenehmigung auskommt – unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude.
Bei Neubauten, etwa im Umfeld der Havenwelten, entsteht der Plan meist direkt aus der Genehmigungsplanung und lässt sich ohne Archivrecherche erstellen.

Wenn die Nummerierung schwerer wiegt als die Suche nach der alten Akte

Bei einem klassischen Wohnhaus ist der Aufteilungsplan meist eine Fortschreibung des ohnehin vorhandenen Grundrisses: Wände sind bekannt, es muss nur noch nummeriert und abgegrenzt werden. Bei einem ehemaligen Kaischuppen oder Lagergebäude im Fischereihafen liegt der eigentliche Aufwand woanders: Die ursprüngliche Struktur bestand aus offenen Hallenflächen ohne Wohnungszuschnitt, sodass die künftigen Einheitsgrenzen erst gemeinsam mit der geplanten Umnutzung festgelegt werden müssen, bevor überhaupt eine durchgehende Nummerierung nach § 7 WEG möglich ist. Für solche Objekte ersetzt eine Vor-Ort-Vermessung nicht nur eine fehlende Akte, sondern liefert zugleich die Diskussionsgrundlage dafür, wie sinnvolle Einheitsgrenzen innerhalb der vorhandenen Stützenraster und Erschließungswege überhaupt verlaufen können.

Woher Ihr Bremerhavener Aufteilungsplan seine Grundlage nimmt

Je nach Baujahr und Gebäudeart kommt einer von zwei Wegen infrage:

Fortschreibung eines vorhandenen Grundrisses

Ist eine aktuelle, verwertbare Zeichnung vorhanden, wird sie um die WEG-spezifische Nummerierung und die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ergänzt.

Vollständige Neuerstellung per Vor-Ort-Vermessung

Existiert keine verwertbare Zeichnung – etwa weil das Gebäude ein Nachkriegsbau ohne älteren Vorgänger ist oder eine offene Hallenfläche erst noch in Einheiten gegliedert werden muss –, entsteht der Plan komplett neu aus dem tatsächlichen oder geplanten Bestand.

Welche Unterlagen für Ihren Bremerhavener Aufteilungsplan hilfreich sind

Abhängig vom Weg zum Ziel:

Vorhandene Grundrisse oder Schnitte
Bereits bemaßte Pläne aus einem früheren Aufmaß verkürzen die Erstellung erheblich, auch wenn sie noch nicht die für den Aufteilungsplan nötige Nummerierung tragen.
Angaben zur gewünschten Aufteilung
Welche Räume zu welcher künftigen Einheit gehören sollen, muss vor der Nummerierung feststehen – bei einer offenen Hallenfläche im Fischereihafen ein eigener Planungsschritt vor jeder Zeichnung.
Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Tragende Wände, Dach, Treppenhaus und Fassade müssen eindeutig als Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet werden – auch bei nachträglich errichteten Zwischenwänden.
Antrag auf Akteneinsicht beim Stadtarchiv
Für die Einsicht in eine gegebenenfalls vorhandene ältere Bauakte wird üblicherweise ein aktueller Eigentumsnachweis verlangt.

Aufteilungspläne in Bremerhaven – Beispiele aus der Praxis

Ehemaliges Lagergebäude im Fischereihafen vor der Umnutzung

Die offene Hallenstruktur folgt keiner Wohnungslogik. Vor der eigentlichen Nummerierung wird zunächst festgelegt, wo sinnvolle Einheitsgrenzen innerhalb der vorhandenen Stützenraster verlaufen können.

Genossenschaftshaus in Grünhöfe mit vorhandenem, aber unvollständigem Grundriss

Die zwischen 1956 und 1960 errichtete Zeile liegt als Typengrundriss vor, zeigt aber nicht die seither individuell veränderten Wohnungen. Vor der Nummerierung wird deshalb zunächst der heutige Zustand jeder Einheit einzeln erfasst.

Neubauwohnung im Umfeld der Havenwelten

Aus der bereits vorliegenden Genehmigungsplanung lässt sich der Aufteilungsplan direkt entwickeln, ergänzt um die durchgehende Nummerierung der Einheiten und die Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums.

Reihenhauszeile in Leherheide-West mit unterschiedlich ausgebauten Dachgeschossen

Ursprünglich folgten alle Häuser der Zeile demselben Grundtyp. Weil einzelne Eigentümer ihr Dachgeschoss längst unterschiedlich ausgebaut haben, muss der Aufteilungsplan jede Einheit einzeln erfassen, statt den historischen Typengrundriss einfach zu vervielfältigen.

So entsteht Ihr Aufteilungsplan in Bremerhaven

Der fachliche Ablauf ist bundesweit derselbe. In Bremerhaven kommt es besonders darauf an, früh zu klären, ob überhaupt eine ältere Bauakte existieren kann und wie eine offene Bestandsstruktur sinnvoll in Einheiten gegliedert wird:

Baujahr und Aktenlage einordnen
Wir klären, ob für das Gebäude eine ältere Akte infrage kommt oder ob es sich um einen Nachkriegs- beziehungsweise Neubau ohne historischen Vorgänger handelt.
Datengrundlage festlegen
Reicht die Akte nicht aus oder existiert sie nicht, planen wir eine Vor-Ort-Vermessung als Ersatz oder Ergänzung.
Einheitsgrenzen definieren
Bei offenen Bestandsstrukturen wie ehemaligen Hafenhallen wird zunächst festgelegt, wo künftige Einheiten sinnvoll voneinander abzugrenzen sind.
Nummerieren und Eigentumsarten kennzeichnen
Jede Einheit erhält eine durchgehende Nummer über alle Geschosse hinweg; tragende Bauteile werden eindeutig als Gemeinschaftseigentum ausgewiesen.
Plan für Bauordnungsamt und Notar übergeben
Der fertige Aufteilungsplan geht als Grundlage an Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.

Was den Aufwand eines Aufteilungsplans in Bremerhaven beeinflusst

In Bremerhaven entscheidet vor allem die Quellenlage über den Aufwand – und die unterscheidet sich zwischen klassischem Wohnbau und ehemaligen Hafengebäuden deutlich:

Ob das Gebäude überhaupt eine ältere Bauakte haben kann
Für Nachkriegsbauten und Neubauten etwa im Umfeld der Havenwelten entfällt die Archivrecherche von vornherein zugunsten der Vor-Ort-Vermessung.
Offene Bestandsstruktur ohne Wohnungszuschnitt
Ein ehemaliges Kaigebäude verlangt zunächst die Festlegung sinnvoller Einheitsgrenzen, bevor überhaupt nummeriert werden kann – ein zusätzlicher Planungsschritt gegenüber einem klassischen Wohnhaus.
Anzahl und Zuschnitt der Einheiten
Mehr Einheiten und unregelmäßig geschnittene Grundrisse bedeuten mehr Nummerierungs- und Abgrenzungsaufwand als ein einheitlich strukturierter Zeilenbau.
Getrennt liegende Nebenräume
Keller- oder Stellplatzflächen, die vom Hauptgebäude räumlich getrennt liegen, müssen zusätzlich eindeutig der richtigen Einheit zugeordnet werden.
Abstimmungsbedarf mit dem Bauordnungsamt
Bei ungewöhnlichen Grundrisslösungen, etwa in einem umgenutzten Hafengebäude, lohnt sich eine frühzeitige Rückfrage, bevor der Plan in seiner endgültigen Fassung eingereicht wird.