Aufmaß & Vermessung in Bremerhaven — Bauaufmaß zwischen Genossenschaftszeile und Kaischuppen
In kaum einer anderen deutschen Großstadt ist der Abstand zwischen Bauakte und tatsächlichem Bestand so grundsätzlich wie in Bremerhaven. Nach der fast vollständigen Zerstörung der Innenstadt am 18. September 1944 wurde ein Großteil der Stadt binnen weniger Jahre neu errichtet – oft rasch, mit einfachen Typengrundrissen und ohne die Sorgfalt, mit der spätere individuelle Veränderungen in die Akte zurückgeflossen wären. In Siedlungen wie Grünhöfe oder Leherheide-West zeigt die ursprüngliche Zeichnung deshalb häufig nur den Ausgangszustand einer ganzen Zeile, nicht die seither angebauten Balkone oder ausgebauten Dachgeschosse. Hinzu kommen die zahlreichen ehemaligen Hafengebäude im Fischereihafen, die nie für Wohn- oder Büronutzung gedacht waren und entsprechend andere Konstruktionsprinzipien zeigen: weite Stützenraster, hohe Geschosse, Kaimauern und Ladeluken. Ein Bauaufmaß nimmt in beiden Fällen auf, was tatsächlich steht, und überführt es in bemaßte Grundrisse, Schnitte, Ansichten und eine prüfbare Flächenermittlung.
Wann ein Aufmaß in Bremerhaven gebraucht wird
Für ein Bauaufmaß gibt es weder eine Pflicht noch eine Frist. Gebraucht wird es dort, wo eine Fläche oder eine Geometrie belegt werden muss und die vorhandenen Papiere das nicht hergeben. In Bremerhaven sind das vor allem diese Anlässe:
- Es existiert kein Plansatz, weil das Gebäude nach der Zerstörung von 1944 als Neubau ohne verwertbaren Vorgänger entstand, oder die vorhandenen Zeichnungen bilden einen längst überholten Stand ab.
- Ein Umbau, eine Aufstockung oder die Umnutzung eines ehemaligen Fischereihafen-Gebäudes steht an und braucht einen maßhaltigen Ausgangsbestand für die Planung.
- Ein aufgeteiltes Haus soll in Wohnungseigentum überführt werden; die Einheiten müssen dafür zeichnerisch und maßlich eindeutig abgegrenzt sein.
- Eine Bank oder ein Sachverständiger verlangt eine Flächenangabe, die sich Raum für Raum nachrechnen lässt.
- Die im Miet- oder Kaufvertrag genannte Fläche wird bestritten und soll durch eine dokumentierte Messung überprüft werden.
Das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster des Landes Bremen nimmt Gebäudeeigentümer in die Pflicht: Wird ein Gebäude neu errichtet oder in seinem Grundriss verändert, ist es auf eigene Kosten von der Katasterbehörde oder einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen zu lassen. Zuständig ist für beide Stadtgemeinden des Landes einheitlich das Landesamt GeoInformation Bremen – eine eigene Bremerhavener Katasterbehörde gibt es nicht. Neben Eigentümern und Erbbauberechtigten können auch Bauherren und Architekten den Auftrag erteilen, vorausgesetzt, das Gebäude ist so weit fertiggestellt, dass sich am Grundriss nichts mehr ändert. Diese hoheitliche Aufgabe erbringt Planprofi24 nicht, und sie beantwortet ohnehin eine andere Frage: Sie hält den äußeren Umriss fest, nicht die Räume dahinter – gerade bei den weiträumigen ehemaligen Hafengebäuden im Fischereihafen ein entscheidender Unterschied, denn der amtliche Umriss sagt nichts über die innere Aufteilung einer späteren Nutzung aus.
Die Aufmaßverfahren im Einzelnen
Nicht jedes Objekt braucht dieselbe Erfassungstiefe. Ausschlaggebend sind die Bauart des Bestands und der Zweck, für den die Unterlagen anschließend gebraucht werden:
Handaufmaß mit Laserdistanzmessgerät
Der Regelfall in Wohnungen und Reihenhäusern der Nachkriegssiedlungen. Marktübliche Geräte werden mit rund anderthalb Millimetern Messgenauigkeit angegeben, weit unterhalb jeder rechtlich erheblichen Größenordnung.
Verformungsgerechte Aufnahme nach Genauigkeitsstufen
Für die Bauaufnahme haben sich abgestufte Genauigkeiten eingebürgert, wie sie die Denkmalpflege beschreibt: von der schematischen Aufnahme im Maßstab 1:100 bis zur verformungsgetreuen Darstellung im Maßstab 1:25.
3D-Laserscanning mit Punktwolke
Sinnvoll bei weitspannigen Hallen und Kaischuppen im Fischereihafen mit stark verformter oder ungewöhnlich dimensionierter Substanz. Die belastbare Genauigkeit ergibt sich aus Standpunktnetz, Zielmarken und sorgfältiger Registrierung der Einzelscans.
Abgleich vorhandener Bauzeichnungen mit dem gebauten Zustand
Wo eine Genehmigungszeichnung aus der Wiederaufbauzeit vorliegt, dokumentiert sie meist nur den beantragten Ausgangszustand in Rohbaumaßen. Putz, Estrich und spätere Anbauten verschieben das Ergebnis; die Ausführung darf sich innerhalb der Grenzabweichungen der DIN 18202 bewegen.
Was aus dem Aufmaß entsteht
Gemessen wird nicht um der Messung willen. Brauchbar wird eine Aufnahme erst durch die Unterlagen, die daraus abgeleitet und nachvollziehbar dokumentiert werden:
- Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Vom Keller bis zum Dachraum, mit durchgehenden Maßketten statt einer bloßen Maßstabsangabe. Bei einem geteilten Wohnhaus werden die Wohnungsgrenzen mitgeführt.
- Schnitte und Ansichten mit Geländebezug
Der Schnitt zeigt, was im Grundriss unsichtbar bleibt: Geschosshöhen und die Lage des Gebäudes zum umgebenden Gelände.
- Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
Ausgewiesen wird jeder Raum einzeln, mit Maß, Höhenzone und Faktor. Erfasst wird der fertige Zustand im lichten Maß, nicht das Rohbaumaß der ursprünglichen Planung.
- Brutto-Grundfläche und Rauminhalt nach DIN 277
Für Kalkulation, Bauvorlagen und Bewertung – bei ehemaligen Hafengebäuden häufig die aussagekräftigere Kennzahl, weil sich eine klassische Wohnfläche dort erst nach der Umnutzung sinnvoll bilden lässt.
- Messdaten, Skizze und Fotodokumentation
Die Rohdaten gehören zur Übergabe und machen nachvollziehbar, an welcher Stelle welcher Wert entstanden ist.
Aufmaße in Bremerhaven – Beispiele aus der Praxis
Genossenschaftszeile in Grünhöfe ohne verwertbaren Bestandsplan
Die zwischen 1956 und 1960 errichtete Siedlung folgt einem einheitlichen Grundtyp, den einzelne Eigentümer seither unterschiedlich verändert haben. Aufgenommen werden nicht nur die Räume, sondern auch angebaute Balkone und veränderte Fensteröffnungen.
Kaischuppen im Fischereihafen vor der Umnutzung
Weite Stützenraster, hohe Geschosse und Ladeluken folgen keiner Wohnungslogik. Erfasst werden Achsmaße, Stützenquerschnitte und lichte Höhen, weil erst daraus hervorgeht, welche Nutzungszuschnitte überhaupt möglich sind.
Reihenhaus in Leherheide-West ohne verwertbare Zeichnung
Für den seit 1971 eigenständigen, stark gewachsenen Stadtteil führt das Stadtarchiv die Bauunterlagen zentral. Bleibt die Suche erfolglos, empfiehlt sich eine schriftliche Bestätigung der Fehlanzeige; die Bestandsdokumentation entsteht dann allein aus dem Aufmaß.
Zeilenbau mit gleichem Schema, aber verschiedenem Ausbau
Dass ein Nachbarhaus nach demselben Muster errichtet wurde, sagt über die Maße im eigenen Haus wenig. Zwischenwände wurden versetzt, Dächer ausgebaut, rückwärtige Anbauten ergänzt.
So läuft Ihr Aufmaß in Bremerhaven ab
Der Ablauf ist überall gleich aufgebaut. Wie lange er dauert, entscheidet sich in Bremerhaven vor allem an der Aktenlage und an der Bauart des Objekts.
- Anlass und Erfassungstiefe festlegen
Für eine Finanzierungsunterlage, eine Umbauplanung und einen Aufteilungsplan werden verschiedene Detailtiefen gebraucht. Diese Entscheidung steht am Anfang.
- Bestandsakte beim Stadtarchiv anfordern
Sofern für das Gebäude überhaupt eine ältere Unterlage existieren kann, wird sie beim Stadtarchiv Bremerhaven angefragt, einschließlich der Altregistraturen der eingemeindeten Vororte.
- Termin abstimmen und Zugang sichern
Bei mehrgeschossigen Häusern bestimmt der Zugang die Termindauer: Keller, Dachraum und Nebenräume müssen offen sein. Bei vermieteten Einheiten braucht die Ankündigung Vorlauf.
- Erfassung vor Ort
Aufgenommen werden Raummaße, Höhen, Öffnungen und Vormauerungen, dazu Diagonalen als Kontrolle. Skizze und Fotos entstehen parallel.
- Auswertung und Übergabe
Aus den Messdaten entstehen die Zeichnungen und der Flächennachweis mit offengelegtem Rechenweg – Bezugspunkt für jede weitere Planung.
Was den Preis für ein Aufmaß in Bremerhaven beeinflusst
Zwei Objekte mit derselben Quadratmeterzahl können vollkommen verschiedene Messzeiten verursachen. Der Preis entsteht deshalb aus dem tatsächlichen Aufwand, den im Wesentlichen diese Punkte bestimmen:
- Zahl der Einheiten und Ebenen
Ein ungeteiltes Reihenhaus wird in einem Durchgang erfasst. Sind daraus mehrere Wohnungen geworden, kommen Wohnungsgrenzen und eine eigene Auswertung je Einheit hinzu.
- Bauart des Objekts
Ein einfaches Wiederaufbau-Wohnhaus lässt sich rascher erfassen als ein ehemaliges Hafengebäude mit weiten Spannweiten und ungewöhnlicher Konstruktion.
- Gewähltes Erfassungsverfahren
Handaufmaß, angestrebte Genauigkeitsstufe und Laserscanning unterscheiden sich in Geräteeinsatz, Zeit am Objekt und Auswertungsaufwand.
- Zugänglichkeit am Termin
Ein verschlossener Kellerverschlag oder eine nur zur Hälfte betretbare Einheit zwingen zu einem zweiten Anlauf.
- Tiefe der Auswertung
Ob es bei bemaßten Grundrissen bleibt oder ob Schnitte, Ansichten und Rauminhalt dazukommen, verschiebt den Aufwand nach dem Termin erheblich.
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