Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremerhaven — vom Bauordnungsamt im Technischen Rathaus
Für die Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt es in Bremerhaven eine einzige Adresse: das Bauordnungsamt im Technischen Rathaus, Fährstraße 20 – dieselbe Behörde, die auch über Bauanträge entscheidet und zugleich als untere Denkmalschutzbehörde fungiert. Eine bezirkliche Aufteilung wie in größeren Flächenstädten oder eine Aufsplittung wie in Bremen mit seinem eigenständigen Bauamt Bremen-Nord gibt es dabei nicht. Eine private Sachverständigen-Alternative, wie sie manche Bundesländer neben der Behörde zulassen, ließ sich für das Land Bremen in unserer Recherche nicht bestätigen – verlässlich ist der Weg über das Bauordnungsamt. Für die Vorbereitung ändert das im Kern nichts: Der Aufteilungsplan muss unabhängig davon vollständig, bemaßt und durchgehend nummeriert sein, bevor überhaupt ein Antrag sinnvoll gestellt werden kann.
Was das Bauordnungsamt in Bremerhaven prüft
Die Prüfung ist bundesweit auf dieselben Kriterien beschränkt – in Bremerhaven kommt es vor allem auf vollständige Bauvorlagen an, die beim einzigen zuständigen Amt eingereicht werden:
- Geprüft wird ausschließlich die bauliche Abgeschlossenheit der Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz, nicht die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung selbst.
- Grundlage ist der eingereichte Aufteilungsplan mit Lageplan, Grundrissen aller Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschossen sowie Schnitten und Ansichten – eine Ortsbesichtigung durch das Bauordnungsamt gehört nicht zum Regelfall.
- Für Neubauten liefert meist die vorhandene Genehmigungsplanung die Grundlage, für Bestandsgebäude braucht es dafür einen eigens erstellten, bemaßten Aufteilungsplan, der den heutigen Zustand tatsächlich zutreffend abbildet.
Weil das Bauordnungsamt in Bremerhaven zugleich untere Denkmalschutzbehörde ist, kann bei einem gelisteten Baudenkmal oder einer Kirche von vor 1900 neben der reinen Abgeschlossenheitsprüfung noch eine denkmalschutzrechtliche Bewertung hinzukommen. Beide Prüfungen laufen organisatorisch bei derselben Behörde zusammen, sind inhaltlich aber getrennt zu betrachten: Die Abgeschlossenheitsbescheinigung sagt nichts darüber aus, ob eine geplante bauliche Veränderung denkmalschutzrechtlich zulässig ist, und umgekehrt. Wer ein älteres, möglicherweise gelistetes Gebäude aufteilen möchte, sollte diese zweite Prüfung deshalb von Anfang an mitdenken, statt sie erst nach Einreichung des Aufteilungsplans zu entdecken. Bei den meisten Bremerhavener Objekten – den zahlreichen Wiederaufbaubauten der Nachkriegsjahrzehnte – stellt sich diese Zusatzfrage dagegen gar nicht erst.
Die zwei Ausgangslagen im Detail
Ob der Aufteilungsplan bereits vorliegt oder erst entstehen muss, entscheidet über den Aufwand vor der eigentlichen Antragstellung:
Neubau mit vorhandener Genehmigungsplanung
Liegt bereits eine genehmigte Bauplanung vor, lässt sich der Aufteilungsplan meist unmittelbar daraus entwickeln – das Bauordnungsamt prüft dann anhand bereits bekannter Unterlagen, was Rückfragen deutlich reduziert.
Bestandsgebäude ohne aktuellen Aufteilungsplan
Fehlt eine verwertbare Zeichnung, muss sie erst entstehen – aus dem Stadtarchiv, sofern eine ältere Akte überhaupt existieren kann, ergänzt um eine Vor-Ort-Vermessung dort, wo die Akte nicht ausreicht oder das Gebäude kriegsbedingt keine ältere Unterlage hat.
Welche Unterlagen für Ihre Bremerhavener Abgeschlossenheitsbescheinigung nötig sind
Kern des Antrags ist immer derselbe, unabhängig vom Gebäude:
- Vollständige Bauzeichnungen
Lageplan sowie Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller und Dachgeschossen, dazu Schnitte und Ansichten, mit durchgehender Nummerierung jeder Einheit in jedem betroffenen Raum.
- Eigentumsnachweis
Ein aktueller Nachweis über das Eigentum am Grundstück beziehungsweise Gebäude gehört zum Antrag, damit das Bauordnungsamt die Berechtigung des Antragstellers zweifelsfrei feststellen kann.
- Antrag beim Bauordnungsamt
Einzureichen in Papierform oder über das eigene digitale Serviceportal des Bauordnungsamts im Technischen Rathaus – nicht an eine bezirkliche oder externe Stelle.
- Denkmalschutzrechtliche Angaben, sofern einschlägig
Betrifft das Gebäude ein gelistetes Baudenkmal oder eine Kirche von vor 1900, fließen entsprechende Angaben von Beginn an in den Antrag ein.
- Vollmacht bei Beauftragung durch Dritte
Stellt nicht der Eigentümer selbst den Antrag, verlangt das Bauordnungsamt eine schriftliche Vollmacht, bevor es Auskunft erteilt oder den Vorgang bearbeitet.
Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Bremerhaven – Beispiele aus der Praxis
Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Grünhöfe
Weil für Bremerhaven keine Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB festgestellt werden konnte, bleibt es unabhängig von der Zahl der Wohnungen im Gebäude bei der reinen Abgeschlossenheitsprüfung durch das Bauordnungsamt.
Neubauprojekt mit direkt verwertbarer Genehmigungsplanung
Die bereits eingereichten Bauunterlagen aus dem Genehmigungsverfahren dienen unmittelbar als Aufteilungsplan – die Bescheinigung lässt sich ohne zusätzliche Vermessung beantragen.
Aufteilung eines Wiederaufbauhauses ohne vollständige Bauakte
Weil für das nach 1944 neu errichtete Gebäude keine ältere Bauakte existiert, entsteht der Aufteilungsplan zunächst per Vor-Ort-Vermessung, bevor das Bauordnungsamt die Abgeschlossenheit anhand der neuen Zeichnung prüfen kann.
Umgenutztes Gebäude im Schaufenster Fischereihafen
Weil das Bauordnungsamt hier neben der reinen Abgeschlossenheitsprüfung häufig bereits im Rahmen der zugrunde liegenden Nutzungsänderung eingebunden war, lassen sich beide Vorgänge organisatorisch eng aufeinander abstimmen.
So läuft Ihre Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremerhaven ab
Der rechtliche Rahmen ist bundesweit derselbe. In Bremerhaven kommt es vor allem darauf an, den Aufteilungsplan vollständig beim einzigen zuständigen Amt einzureichen:
- Aufteilungsplan vorbereiten
Aus vorhandener Genehmigungsplanung, dem Stadtarchiv oder einer Vor-Ort-Vermessung entsteht der bemaßte, durchgehend nummerierte Plan.
- Denkmalschutz-Relevanz prüfen
Betrifft das Gebäude ein gelistetes Baudenkmal oder eine Kirche von vor 1900, wird diese Zusatzfrage von Beginn an mitgeplant.
- Antrag beim Bauordnungsamt stellen
In Papierform oder über das eigene digitale Serviceportal, mit vollständigen Bauzeichnungen und Eigentumsnachweis.
- Prüfung der baulichen Abgeschlossenheit
Das Bauordnungsamt entscheidet anhand der eingereichten Zeichnung, ob jede Einheit baulich hinreichend getrennt ist.
- Bescheinigung erhalten und an Notar übergeben
Mit erteilter Bescheinigung ist die technische Voraussetzung für die spätere notarielle Teilungserklärung erfüllt.
Was den Aufwand einer Abgeschlossenheitsbescheinigung in Bremerhaven beeinflusst
Ohne eine private Sachverständigen-Alternative bestimmen in Bremerhaven vor allem folgende Faktoren den Aufwand:
- Vollständigkeit der eingereichten Bauzeichnungen
Fehlende Maßangaben oder eine unklare Nummerierung führen zu Rückfragen des Bauordnungsamts, die den Vorgang unabhängig vom Gebäude verlängern.
- Baualter und Zustand der Bauakte
Bei Gebäuden ohne kriegsbedingt erhaltene Akte kommt häufiger ein Aufmaß-Termin hinzu, bevor der Aufteilungsplan überhaupt fertig ist.
- Denkmalschutzrechtliche Zusatzprüfung
Betrifft das Vorhaben ein gelistetes Baudenkmal, kommt neben der Abgeschlossenheitsprüfung ein zweiter fachlicher Prüfschritt beim selben Bauordnungsamt hinzu.
- Zustand vorhandener Unterlagen
Ein direkt verwertbarer Aufteilungsplan aus einer Neubau-Genehmigungsplanung spart gegenüber einer vollständigen Neuerstellung erheblich Zeit.
- Zahl der Einheiten im Gebäude
Mehr Einheiten bedeuten mehr Positionen, die einzeln nummeriert und im Plan gegeneinander abgegrenzt werden müssen, bevor das Bauordnungsamt die Bescheinigung erteilen kann.
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