Wohnflächenberechnung in Bremen — was im Souterrain des Bremer Hauses zählt und was nicht

Q: Was kostet eine Wohnflächenberechnung in Bremen?

Der Aufwand hängt an der Zahl der Wohneinheiten, am Zuschnitt der Räume und daran, wie viel sich bereits aus den Unterlagen ergibt. Eine Neubauwohnung mit vollständigem Plansatz liegt deutlich unter einem geteilten Altbremer Haus, bei dem zusätzlich die Nutzung der unteren Ebene zu klären ist.

Q: Wie lange dauert eine Wohnflächenberechnung in Bremen?

Liegt ein verwertbarer Plansatz vor, entsteht die Berechnung meist am folgenden Werktag. Zeit kostet vor allem die Vorstufe: Eine archivierte Bauakte muss angefordert werden, und für einen Termin am Objekt ist der Zugang zu allen Ebenen abzustimmen.

Q: Zählt das Souterrain eines Bremer Hauses zur Wohnfläche?

Nur, wenn die Räume den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume genügen – in Bremen unter anderem einer lichten Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern. § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV kennt dabei keinen Mittelweg: Fehlt die Eignung, bleibt die Fläche vollständig unberücksichtigt.

Q: Was gilt, wenn Souterrainräume als Wohnfläche verkauft wurden?

Werden Räume als Wohnraum angeboten, obwohl die Nutzung dafür nicht zugelassen ist, kommt arglistiges Verschweigen in Betracht; der übliche Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer dann nicht (BGH, Beschluss vom 14. März 2019 – V ZR 186/18).

Q: Kann ich statt der WoFlV die DIN 277 wählen?

Bei reiner Wohnnutzung ist die WoFlV der erwartete Maßstab; die DIN 277 kennt den Begriff der Wohnfläche gar nicht und liefert höhere Zahlen. Ihren Platz hat sie dort, wo das Bauwerk beschrieben werden soll – etwa bei gemischt genutzten Speichergebäuden.

Der Wohnungsbestand der Hansestadt wird bis heute vom Bremer Haus getragen: einem Reihenhaus, das tiefer ist als breit und vom mittleren 19. Jahrhundert bis in die 1930er-Jahre in langen Zeilen entstand. Zum Bauschema gehören die seitliche Treppe, ein um ein bis zwei Meter abgesenktes Souterrain mit eigener Außentreppe und darüber das Hochparterre. Straßenseitig liegt diese untere Ebene halbhoch im Gelände, gartenseitig erreicht sie volle Höhe. Weil aus vielen Häusern zwei oder drei Wohnungen geworden sind, tauchen ihre Räume regelmäßig als Wohnfläche in Exposés und Mietverträgen auf. Ob sie das sein dürfen, ist keine Frage nach einem Prozentsatz, sondern nach Ja oder Nein – wer sie vorab beantwortet, verhandelt später nicht über eine Zahl, die sich nicht halten lässt.

Wohnflächenberechnung in Bremen kurz und kompakt

Erst zuordnen, dann messen: Die Wohnflächenverordnung klärt zunächst, welche Räume überhaupt zur Wohnung gehören – Messregel und Anrechnungsfaktor folgen danach.
Der Souterrain-Fall ist binär: Genügt ein Raum den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an seine Nutzung nicht, bleibt er nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV vollständig außer Ansatz.
Zwei Regelwerke, zwei Blickwinkel: Die WoFlV beschreibt die Wohnung, die DIN 277 das Bauwerk. Bei Speicherumbauten in der Überseestadt werden oft beide Angaben gebraucht.
Geteilte Bremer Häuser rechnen sich einzeln: Wo aus einem Reihenhaus drei Einheiten wurden, braucht jede Wohnung eine in sich geschlossene Rechnung.
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Nach welchem Regelwerk Ihre Wohnfläche in Bremen ermittelt wird

Das gewählte Regelwerk entscheidet über das Ergebnis und nicht bloß über die Überschrift: Dieselbe Souterrainwohnung kommt je nach Maßstab auf deutlich auseinanderliegende Werte. Ausschlaggebend sind Nutzung, Vertragslage und Vertragsdatum:

Wohnflächenverordnung bei Wohnraum: Angeordnet ist sie nach § 1 Abs. 1 WoFlV nur für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. Außerhalb der Förderung zieht der Bundesgerichtshof sie zur Auslegung heran, solange nichts Abweichendes vereinbart ist.
Zweite Berechnungsverordnung bei älteren Verträgen: Maßgeblich ist, wann der Vertrag geschlossen wurde, nicht, wann das Haus errichtet wurde. Für Abschlüsse bis Ende 2003 gilt der damalige Maßstab.
DIN 277, wenn das Bauwerk im Vordergrund steht: Brutto-Grundfläche und Rauminhalt werden für Kalkulation, Bauvorlagen und gemischt genutzte Objekte gebraucht. Bei reiner Wohnnutzung fallen die Zahlen systematisch höher aus.
Ausdrücklich vereinbarter anderer Maßstab: Verträge dürfen ein eigenes Regelwerk bestimmen, das dann aber geschlossen anzuwenden ist – eine Rechnung, die Höhen nach der einen und Freiflächen nach der anderen Vorschrift behandelt, trägt nicht.

Souterrain im Bremer Haus: keine Prozentfrage, sondern eine Ja-oder-Nein-Frage

§ 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nimmt Räume von der Wohnfläche aus, die den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder nicht genügen. Anders als bei einer Dachschräge gibt es hier keinen hälftigen Ansatz: Der Raum zählt ganz oder überhaupt nicht. Den Maßstab liefert in Bremen die Bremische Landesbauordnung. Aufenthaltsräume müssen nach § 47 BremLBO eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern haben, ausreichend belüftet und mit Tageslicht belichtet werden können und Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Nettogrundfläche des Raumes aufweisen. Im Bremer Haus fällt die Prüfung deshalb oft innerhalb derselben Ebene unterschiedlich aus: Zur Straße hin sitzt das Souterrain halbhoch im Gelände, zum Garten hin steht es frei. Ein zum Hobbyraum ausgebauter Kellerraum bleibt außen vor, solange die Wohnnutzung nicht zugelassen ist; ein reiner Kellerraum scheidet ohnehin als Zubehörraum aus. Ist die Nutzung als Aufenthaltsraum dagegen zugelassen, gelten die gewöhnlichen Höhenstufen. Die Berechnung folgt daher einer festen Reihenfolge: erst die Zulässigkeit, dann das Maßband.

Die vier Berechnungsgrundlagen im Einzelnen

Die Regelwerke unterscheiden sich nicht in Nuancen, sondern im Zugriff – daran, wo der Messpunkt liegt und ob Höhen überhaupt eine Rolle spielen:

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Verordnung stammt vom 25. November 2003 und wird seit Anfang 2004 angewandt. Sie arbeitet in drei Stufen: Zugehörigkeit der Räume, Ermittlung der Grundfläche, Anrechnung. Gemessen wird am fertigen Raum im lichten Maß ab Vorderkante der Bekleidung – Putz und Vorsatzschalen verkleinern die Fläche also wirksam.

Zweite Berechnungsverordnung im Bestand älterer Verträge

Wurde eine Fläche bis zum 31. Dezember 2003 nach den §§ 42 bis 44 der II. BV ermittelt, bleibt diese Berechnung bestehen, solange nicht baulich verändert wird. Die DIN 283 wurde in den 1980er-Jahren ersatzlos zurückgezogen und trägt nur noch als ausdrücklich vereinbarter Maßstab.

DIN 277 in der Ausgabe von 2021

Unter dem Titel Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau ordnet die Norm das Bauwerk in Brutto-Grundfläche, Konstruktions-Grundfläche und Netto-Raumfläche. Eine Wohnfläche weist sie nicht aus, Höhenstufen kennt sie ebenfalls nicht: Was unter einer Schräge liegt, geht vollständig ein.

Vertraglich vereinbarter abweichender Maßstab

Nennt der Vertrag ein anderes Regelwerk oder berufen sich die Parteien auf eine örtliche Übung, muss dieses Regelwerk insgesamt zur Anwendung kommen. Der Nachweis einer solchen Übung gelingt selten, weil dafür ein geschlossenes Regelwerk ortsüblich sein müsste.

Welche Unterlagen Ihre Wohnflächenberechnung in Bremen braucht

Womit eine Berechnung startet, bestimmt ihren Aufwand. Für ein Bremer Bestandsobjekt zählen diese Papiere:

Bemaßte Grundrisse aller Ebenen
Verwertbar ist eine Zeichnung mit durchgehenden Maßketten oder ausgewiesenen Raumflächen. Souterrain und Hochparterre gehören zwingend dazu, weil Wohnungen sich über beide Ebenen erstrecken oder dort getrennt wurden.
Nachweis der zugelassenen Nutzung unterer Räume
Bei einer Souterrainwohnung ist der wichtigste Beleg nicht das Maßband, sondern die Auskunft, ob die Räume als Aufenthaltsräume zugelassen sind – unabhängig davon, wie ordentlich der Ausbau ist.
Schnitt mit Geländeanschluss
Weil das Gelände zwischen Straßen- und Gartenseite um ein bis zwei Meter springt, lässt sich die lichte Höhe der unteren Ebene ohne Schnitt kaum beurteilen.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan
In aufgeteilten Bremer Häusern weist erst der Aufteilungsplan aus, welche Räume zum Sondereigentum einer Einheit gehören. Gemeinsam genutzte Dielen, Treppen und Kellerräume sind keine Wohnfläche einer einzelnen Wohnung.
Digitale Bauakte aus dem Bremer Archiv
Fehlen Zeichnungen, führt die Bauverwaltung ein Bauaktenarchiv im Service Center Bau und stellt archivierte Vorgänge als digitale Kopie bereit. Antragsberechtigt sind Eigentümer, Erbbauberechtigte und Bevollmächtigte.

Wohnflächenberechnungen in Bremen – Beispiele aus der Praxis

Souterrainwohnung in einem geteilten Bremer Haus

Küche und Wirtschaftsräume lagen hier ursprünglich unter dem Hochparterre, heute ist daraus eine eigene Wohneinheit geworden. Geprüft wird zuerst, ob die Räume als Aufenthaltsräume zugelassen sind, gemessen wird erst danach. Ohne diese Zulassung geht der Raum nicht anteilig, sondern gar nicht in die Summe ein.

Hochparterre mit seitlicher Diele und Erker

Das Bremer Bauschema legt die Treppe an die Seite und die Diele zur Straße; dahinter liegt ein kleiner Raum, der einmal Schlafkammer war und heute meist als Küche dient. Aufgenommen wird im lichten Maß ab Vorderkante Putz – die starken Wände des 19. Jahrhunderts zählen nicht mit.

Speicherumbau in der Überseestadt

Aus Speicherböden, Kontorhäusern und Lagergebäuden an der Weser entstehen Wohnungen und Büros. Hier stehen zwei Zahlen nebeneinander: die Wohnfläche der Einheit nach WoFlV und die Brutto-Grundfläche nach DIN 277. Eigenständig gewerblich genutzte Einheiten bleiben aus der Wohnfläche heraus.

Mietwohnung in einem aufgeteilten Altbremer Haus

Für die Stadtgemeinde Bremen wird ein qualifizierter Mietspiegel geführt; eingeordnet wird über die tatsächlich vorhandene Fläche. Die Rechnung läuft auch in die Gegenrichtung: Teilt man die gezahlte Miete durch eine zu groß angesetzte Fläche, wirkt der Quadratmeterwert unauffällig, obwohl er es nicht ist.

So läuft Ihre Wohnflächenberechnung in Bremen ab

Fachlich ist der Weg bundesweit derselbe. In Bremen liegt das Gewicht auf der Vorfrage, welche Räume überhaupt Wohnraum sind – sie entscheidet sich vor dem ersten Messwert:

Zweck und Regelwerk bestimmen
Ob die Berechnung an eine Bank, in einen Kaufvertrag oder in ein Mietverhältnis geht, legt die Grundlage fest. Bei Wohnraum ist das die WoFlV; bei gemischt genutzten Objekten tritt die DIN 277 daneben.
Zulässige Nutzung der unteren Ebenen klären
Für Souterrain, rückwärtige Nebenräume und ausgebaute Kellerräume wird geprüft, ob eine Zulassung als Aufenthaltsraum vorliegt. Ergibt sich dazu aus den Unterlagen nichts, wird die archivierte Bauakte angefordert.
Vorhandene Zeichnungen prüfen
Bestandspläne werden auf Maßketten, Maßstab und Schlüssigkeit durchgesehen. Wurde abweichend gebaut – versetzte Wände, ausgebautes Dach, getrennte Einheiten –, ist nach § 3 Abs. 4 WoFlV neu zu ermitteln.
Flächen ermitteln und anrechnen
Räume und Raumteile werden getrennt aufgenommen, weil die Anrechnung an der lichten Höhe der jeweiligen Stelle hängt. Wannen, Herde und Einbaumöbel bleiben in der Fläche; abgezogen wird nur, was die Verordnung ausnimmt.
Ergebnis mit offenem Rechenweg übergeben
Sie erhalten die Fläche jedes Raumes, den Faktor und die Summe, auf Wunsch mit Architektenstempel. In einem aufgeteilten Bremer Haus entsteht je Einheit ein eigener Nachweis.

Was den Preis einer Wohnflächenberechnung in Bremen beeinflusst

Ein fester Preis ließe sich für Bremer Bestandsobjekte nicht sinnvoll nennen: Zwischen einer Neubauwohnung und einem dreifach geteilten Bremer Haus liegen ganz verschiedene Arbeitsmengen:

Zahl der Wohneinheiten im Haus
Jede Einheit bekommt eine eigene Raumliste, eine eigene Anrechnung und eine eigene Summe. Ein ungeteiltes Reihenhaus wird in einem Durchgang gerechnet, drei Wohnungen darin nicht.
Klärungsbedarf zur zulässigen Nutzung
Geht die Zulassung der unteren Räume aus den Papieren hervor, ist die Sache schnell erledigt. Muss sie erst über das Archiv belegt werden, kommt Recherchezeit hinzu.
Halbgeschossige Versprünge im Bremer Haus
Zwischen Souterrain, Hochparterre und den oberen Ebenen liegen selten volle Geschosshöhen. Jeder Versprung verlangt eigene Höhenmaße und einen sauberen Bezug der Ebenen.
Zustand der vorhandenen Pläne
Aktuelle, durchgehend bemaßte Zeichnungen sind der günstigste Ausgangspunkt. Fehlen Maßketten, tritt ein Termin am Objekt an ihre Stelle.
Tiefe der Dokumentation
Eine reine Flächenzahl ist rascher erstellt als ein vollständiger Nachweis mit Rechenweg je Raum, ausgewiesenen Faktoren und Architektenstempel.